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2022年是充滿了戲劇性的一年：美聯(lián)儲多次加息、經(jīng)濟衰退風(fēng)險、債股雙殺頻現(xiàn)、逆全球化趨勢凸顯，每一個事件都是對市場的反映，亦深深地作用于市場。

時值歲末年初，《國際金融報》記者圍繞資本市場、貨幣政策、全球貿(mào)易、全球樓市等熱點話題，采訪了相關(guān)領(lǐng)域的專家學(xué)者，希望以此管窺市場脈動，為新一年的宏觀環(huán)境變化做好準(zhǔn)備。

在經(jīng)歷疫情期間的史詩級暴漲之后，今年，全球主要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的下跌。自今年年初以來，全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的抵押貸款利率平均翻了一番，中短期來看，各國央行的加息步伐不會很快逆轉(zhuǎn)，對于房地產(chǎn)市場來說，這將是一個壞消息。

近日，路透社對近100名房地產(chǎn)市場分析師進行了調(diào)查，他們預(yù)計，全球主要房地產(chǎn)市場將在2023年進一步下跌?；葑u評級也在其《全球住房和抵押貸款展望》中表示，2023年，大多數(shù)國家的名義房價增長率將大幅下降或放緩，這主要是高利率和生活成本上升所導(dǎo)致的購房需求降溫。

在接受《國際金融報》記者專訪時，亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人、集團CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）預(yù)判，英國、美國這兩大受到投資者長期追捧的房地產(chǎn)市場在明年將繼續(xù)下行，而在今年漲幅名列前茅的迪拜將是明年備受投資者青睞的市場之一。

英美樓市整體下行

雖然美國通脹數(shù)據(jù)在近幾個月呈現(xiàn)出放緩跡象，但離美聯(lián)儲2%的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，為了遏制通脹，美聯(lián)儲已經(jīng)表示要在2023年持續(xù)加息，對于利率敏感型行業(yè)——房地產(chǎn)市場來說，這并不是個好消息。

安薩里表示，目前業(yè)內(nèi)人士對2023年美國按揭貸款利率上升的幅度看法不一，“有人預(yù)計，明年上半年的按揭利率將到7%以上，之后將隨著經(jīng)濟放緩而下降；也有人認(rèn)為，利率7%的日子已經(jīng)過去了，抵押貸款利率可能已經(jīng)見頂?，F(xiàn)在的利率仍然是一年前的兩倍多，但如果通貨膨脹繼續(xù)放緩，利率可能會穩(wěn)定在6%左右?！?/p>

安薩里認(rèn)為，在2023年，美國房價大概率會繼續(xù)下跌。值得注意的是，美國不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場的降幅會有很大不同。那些疫情期間熱門的移居目的地，如得州奧斯汀、愛達(dá)荷州博伊西和鳳凰城，以及昂貴的西海岸城市，這些地方的房價降幅預(yù)計最大；同時，在中西部和東海岸等相對負(fù)擔(dān)得起的住房市場，預(yù)計那里的房價將保持良好，尤其是芝加哥和康涅狄格州的部分地區(qū)以及紐約州北部。

不過，安薩里表示，美國房價在過去幾年內(nèi)增長了許多，因此，5%甚至10%的跌幅并不是大事。即使美國整體房價繼續(xù)下降15%左右，也只是回到了2021年中期的水平，所以投資者不必對明年的下跌過于緊張。

對于美國房地產(chǎn)市場來說，仍有一利好因素，那便是目前該國就業(yè)市場正保持強勁，工資也在實現(xiàn)正增長，更重要的是，由于疫情時代的政府刺激措施，許多消費者仍有相當(dāng)可觀的超額儲蓄，這一切將保證美國住房市場能夠避免長期的低迷。

和美國一樣，英國也是全球房地產(chǎn)投資客的熱土。過去兩年，英國房價受疫情助推，整體上漲了25%。但是，由于明年俄烏沖突走勢不明朗，能源危機也無法在短時間內(nèi)化解，歐洲國家將面臨艱難的又一年：經(jīng)濟衰退、失業(yè)率上漲、能源價格高漲，而政府需要拿出大筆資金補貼消費者。

安薩里表示，由于購房資金成本增加及可支配收入減少，明年全英平均房價會有5%到8%的下調(diào)，到2024年底，全英房價將下降9%。

迪拜成投資新高地

自今年2月份以來，加拿大和瑞典的房價下降了8%以上；自去年的峰值以來，新西蘭的房價下降了12%。

安薩里稱，對于用現(xiàn)金購房的剛需買家或者海外投資客來說，房價下調(diào)不失為一個入場機會。考慮到疫情期間房價上漲的幅度、家庭可支配收入以及利率水平，加拿大、澳大利亞、新西蘭、西班牙這些國家的樓市在2023年的下行幅度也會較高。不過，下降后的房價仍比疫情前高，購房難題還是會困擾首次購房者和年輕人。

相比之下，今年迪拜樓市漲幅居全球城市首位，從2021年10月到2022年10月，迪拜的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價格上漲了89%。中東國家今年因能源價格上漲而獲利，迪拜又得益于地緣政治上的靈活地位，吸引了不少俄羅斯和南亞的買家，再加上鄰國卡塔爾世界杯帶來的人氣溢出效應(yīng)，迪拜樓市也一直受到中國等海外買家的關(guān)注。

迪拜領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理商之一Unique Properties預(yù)測，迪拜的優(yōu)質(zhì)住宅市場將在2023年迎來全球最強勁的增長。迪拜房地產(chǎn)市場對海外買家相對友好，例如極具吸引力的激勵措施、極低稅率、長期簽證等。預(yù)計在未來十年內(nèi)，居住在迪拜的高凈值人士將增長40%。

安薩里向記者表示，2023年，迪拜房地產(chǎn)市場將繼續(xù)上漲，迪拜及其所在的阿拉伯聯(lián)合酋長國將成為全球新升起的投資高地。