在高房?jī)r(jià)和高利率的雙重暴擊下，2022年美國(guó)樓市陷入“冰封”。

美國(guó)11月住宅銷(xiāo)量以創(chuàng)紀(jì)錄的速度下滑，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin公布的數(shù)據(jù)，11月美國(guó)住房購(gòu)買(mǎi)量同比下降35%，創(chuàng)下2012年開(kāi)始收集這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來(lái)的最大跌幅。

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此外，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）12月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月成屋（二手房）銷(xiāo)售量連續(xù)第10個(gè)月下降，創(chuàng)下史上最長(zhǎng)連降月數(shù)，環(huán)比降幅擴(kuò)大至7.7%。

房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房屋價(jià)格上漲的速度已經(jīng)開(kāi)始放慢，明年的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)整體下降的情況。與此同時(shí)，由于潛在購(gòu)房者都在等待機(jī)會(huì)，選擇不出手，他們紛紛涌入租房市場(chǎng)，變相地又會(huì)推高租金價(jià)格。

在激進(jìn)加息潮沖擊下，美國(guó)樓市急劇降溫已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，今年已多次出現(xiàn)月度環(huán)比下跌，明年大概率將出現(xiàn)同比下跌。接下來(lái)的關(guān)鍵問(wèn)題是，明年房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎？

11月成屋銷(xiāo)量同比暴跌35%

面對(duì)數(shù)十年未見(jiàn)的高通脹，美聯(lián)儲(chǔ)今年的激進(jìn)加息已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，高昂的借貸成本讓潛在買(mǎi)家望而卻步。這與疫情暴發(fā)初期的購(gòu)房熱潮形成了鮮明對(duì)比，彼時(shí)人們競(jìng)相加價(jià)購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升。

NAR數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化為409萬(wàn)戶(hù)，同比下跌35.4%，低于市場(chǎng)預(yù)期的420萬(wàn)戶(hù)，10月為443萬(wàn)戶(hù)，美國(guó)11月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化環(huán)比下跌7.7%，較10月5.9%的環(huán)比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

除去2020年疫情暴發(fā)初期時(shí)的異常值，美國(guó)11月成屋銷(xiāo)售為2010年11月以來(lái)的最弱水平。彼時(shí)，美國(guó)仍處在次貸危機(jī)的陰霾之中。

在疫情暴發(fā)后利率低位的時(shí)候，高價(jià)房屋漲幅一度遙遙領(lǐng)先，但如今也跌得最慘。11月所有價(jià)格類(lèi)別的房屋銷(xiāo)售均出現(xiàn)下滑，但百萬(wàn)美元以上的房屋銷(xiāo)售跌幅最大，同比下降41%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，11月住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是冰封狀態(tài)，銷(xiāo)售活動(dòng)類(lèi)似于2020年疫情初期的經(jīng)濟(jì)停擺期間，今年按揭貸款利率快速上升，損害了住房的負(fù)擔(dān)能力，降低了房主掛牌出售房屋的積極性，可用的住房庫(kù)存仍接近歷史低位。

好消息是，近期也有一些壓力緩解的跡象，本周美國(guó)抵押貸款利率連續(xù)第6周下降，跌至約3個(gè)月以來(lái)的低點(diǎn)。美國(guó)住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）12月22日公布的貸款商調(diào)查顯示，30年期固定貸款的平均利率為6.27%，低于上周的6.31%，11月初曾一度飆升至7.08%。

自11月初以來(lái)，借貸成本已下降了80多個(gè)基點(diǎn)，盡管這在過(guò)去幾周刺激了更多的住房貸款申請(qǐng)，但還不足以讓市場(chǎng)再次活躍起來(lái)。買(mǎi)家和賣(mài)家都在觀望，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)感到擔(dān)憂(yōu)，并對(duì)未來(lái)一年利率和價(jià)格走勢(shì)保持警惕。

買(mǎi)賣(mài)雙方紛紛離場(chǎng)觀望

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正變得異常冷清，買(mǎi)家紛紛離場(chǎng)，賣(mài)家也是如此。Zillow數(shù)據(jù)顯示，10月賣(mài)家房屋掛牌量同比下降24%，為連續(xù)第四個(gè)月下滑。與此同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)量一并走低，目前較2019年10月疫情暴發(fā)前的水平低17%。

如今，只有年收入超過(guò)10萬(wàn)美元的買(mǎi)家才能買(mǎi)得起一套中等價(jià)位的住宅，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很難找到買(mǎi)家。與此同時(shí)，說(shuō)服房主賣(mài)房也變得更加困難，對(duì)于置換群體而言，放棄前兩年申請(qǐng)的3%房貸利率，轉(zhuǎn)而支付更為昂貴的房貸，這樣的選擇并不現(xiàn)實(shí)。

住房市場(chǎng)降溫令賣(mài)家感到恐慌，促使他們降低要價(jià)或者直接離開(kāi)市場(chǎng)。Redfin數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月住宅銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)同比僅上漲2.6%，創(chuàng)下2020年5月以來(lái)的最小漲幅。新上市房源同比減少28%，創(chuàng)下除了2020年4月以外的紀(jì)錄最大降幅。

NAR數(shù)據(jù)則顯示，美國(guó)11月成屋售價(jià)的中位數(shù)較上年同期上漲3.5%至37.07萬(wàn)美元，連續(xù)第129個(gè)月同比上漲。雖然房?jī)r(jià)同比仍在上漲，但漲幅縮減得很快，遠(yuǎn)低于今年早些時(shí)候的兩位數(shù)同比漲幅，在今年6月房?jī)r(jià)攀升至41.4萬(wàn)美元的高點(diǎn)之后，環(huán)比已經(jīng)多月陷入負(fù)增長(zhǎng)。另一方面，由于供應(yīng)緊張，有大約23%的房屋最終售價(jià)仍高于賣(mài)家標(biāo)價(jià)。

如今的市場(chǎng)對(duì)美國(guó)剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤為艱難，11月份首次購(gòu)房者占銷(xiāo)售量的28%，與10月持平。今年7-9月，首次購(gòu)房者占銷(xiāo)售量的29%。歷史上，首次購(gòu)房者一般占市場(chǎng)的40%左右，如今的數(shù)據(jù)表明，高房?jī)r(jià)和高利率下許多美國(guó)剛需購(gòu)買(mǎi)者正被擠出市場(chǎng)。

明年美國(guó)房?jī)r(jià)同比“轉(zhuǎn)負(fù)”幾成定局

對(duì)于美國(guó)樓市而言，明年美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策仍是左右房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。美聯(lián)儲(chǔ)今年3月才開(kāi)始加息，但7次加息總幅度已高達(dá)425個(gè)基點(diǎn)，利率已升至4.25%-4.5%。在美聯(lián)儲(chǔ)本月加息50個(gè)基點(diǎn)后，鮑威爾強(qiáng)調(diào)遏制通脹“還有一些路要走”，這表明抵押貸款成本未來(lái)仍可能進(jìn)一步攀升，依然對(duì)潛在買(mǎi)家的承受能力構(gòu)成阻礙。

更糟糕的是，12月22日，美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)第三季度實(shí)際GDP年化季率終值為3.2%，好于市場(chǎng)預(yù)期的2.9%。鑒于經(jīng)濟(jì)意外加速增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息的預(yù)期也有所升溫。

CFRA Research首席投資策略師Sam Stovall表示，GDP數(shù)據(jù)超出了很多人的預(yù)期，市場(chǎng)擔(dān)心經(jīng)濟(jì)不會(huì)輕易降溫，這可能要求美聯(lián)儲(chǔ)保持鷹派立場(chǎng)，并在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持較高利率水平。

除了GDP數(shù)據(jù)，12月22日出爐的初請(qǐng)失業(yè)金數(shù)據(jù)也表現(xiàn)不俗，美國(guó)上周初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)增幅低于預(yù)期，表明就業(yè)市場(chǎng)依然緊張，強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場(chǎng)也在加劇美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力。截至12月17日當(dāng)周，初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后增加2000人至21.6萬(wàn)人，低于經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)的22.2萬(wàn)人。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院副主任Mark Unsworth對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在以前的周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率的反應(yīng)滯后12-18個(gè)月左右，但由于央行的前瞻性指引和市場(chǎng)透明度提高，這一滯后已降至約6-12個(gè)月。隨著央行緊縮步伐持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)面臨更高的債務(wù)成本和更有吸引力的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的挑戰(zhàn)，從而在2022年-2023年期間引發(fā)兩位數(shù)的房?jī)r(jià)調(diào)整。

不過(guò)，盡管貸款利率飆升打壓了房?jī)r(jià)，但相對(duì)緊張的成屋庫(kù)存仍給房?jī)r(jià)提供一定支撐。截至11月底，美國(guó)有114萬(wàn)戶(hù)待售房屋，按照目前的銷(xiāo)售速度計(jì)算，需要3.3個(gè)月的時(shí)間消耗庫(kù)存，雖然較年內(nèi)低位有所攀升，但仍然低于5個(gè)月的關(guān)口，表明市場(chǎng)供應(yīng)依然緊張。

整體而言，隨著流動(dòng)性急劇收緊，明年美國(guó)房?jī)r(jià)同比陷入負(fù)增長(zhǎng)幾乎已成定局。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)緊縮步伐逐漸趨緩，加上如今的信貸市場(chǎng)比十幾年前更健康，明年美國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的概率并不大。

Unsworth對(duì)記者分析稱(chēng)，到2023年中期，隨著供應(yīng)鏈瓶頸緩解和通脹回落至接近目標(biāo)水平，預(yù)計(jì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的政策利率將見(jiàn)頂，這應(yīng)該會(huì)逐漸緩解房地產(chǎn)定價(jià)壓力。大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將在2023年陷入衰退，但收縮程度將是溫和的，不太可能導(dǎo)致勞動(dòng)力市場(chǎng)出現(xiàn)重大危機(jī)，也會(huì)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)。

需要注意的是，即使明年美國(guó)房?jī)r(jià)大概率同比“轉(zhuǎn)負(fù)”，但仍將高于疫情前的水平。安薩里對(duì)記者表示，房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年里增長(zhǎng)了很多，比疫情前的水平上漲約40%，5%、10%之類(lèi)的跌幅并不是大事，即使進(jìn)一步下降約15%也只是將房?jī)r(jià)帶到2021年中期的水平，這和2000年代中期的房地產(chǎn)泡沫破滅不太一樣。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳斌 上海報(bào)道）