證監(jiān)會(huì)宣布射出“第三支箭”已近半月，在越來(lái)越多的A股房企宣布籌劃定增事項(xiàng)以后，部分房企拋出甚至定增預(yù)案。

(相關(guān)資料圖)

近期，包括珠海國(guó)企華發(fā)股份以及深耕武漢的舊改“地頭蛇”福星股份在內(nèi)的房企均已經(jīng)發(fā)布定增預(yù)案；除此以外，萬(wàn)科、招商蛇口等龍頭房企，綠地控股、世茂股份還有華夏幸福等已經(jīng)出現(xiàn)債券展期的房企，也顯露了定增意愿。盡管上述房企的定增預(yù)案等仍處在相對(duì)初期的階段，但對(duì)當(dāng)前處在低谷期的房地產(chǎn)行業(yè)而言，提振效果已然十分顯著。

近期的地產(chǎn)股表現(xiàn)也相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，港股中的龍湖集團(tuán)、碧桂園乃至已經(jīng)出險(xiǎn)的部分房企股價(jià)都有所回補(bǔ)；A股中的龍頭房企萬(wàn)科、保利發(fā)展等也在小步上行。

密集的融資政策齊下，房地產(chǎn)行業(yè)或許已經(jīng)渡過了最困難的時(shí)期。

市場(chǎng)普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，“三支箭”組合的政策核心在于紓解房企的資金面壓力，而非擴(kuò)張，且資金用途指向償債和保交樓，除了股權(quán)融資這“第三支箭”以外，其余“兩支箭”本質(zhì)仍然建立在房企資產(chǎn)的優(yōu)劣乃至信用的高低之上。所以，最終能夠穿越周期的房企，仍然將以穩(wěn)健型房企為主，出險(xiǎn)房企最終能否破局，仍存不確定性。

隨著大環(huán)境的好轉(zhuǎn)以及政策的加持，房地產(chǎn)行業(yè)也有望回到正常健康發(fā)展的軌道上。

定增“快步跑”

本輪擬定增的房企之中，珠海市屬國(guó)企華發(fā)股份是走得相對(duì)較快的一家。

12月5日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行股票數(shù)量合計(jì)不超過6.35億股，擬募集資金總額不超過60億元。

華發(fā)股份在公告中表示，募集資金將用于“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，包括鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目和紹興金融活力城項(xiàng)目。

實(shí)際上，華發(fā)股份本身并不缺乏融資渠道，且對(duì)于信用尚且良好的國(guó)企而言，交付方面應(yīng)不存在資金上的困難。因此，其通過股權(quán)融資的方式用于“保交樓”，意在改善資產(chǎn)負(fù)債表。

從比例分配上來(lái)看，也能夠發(fā)現(xiàn)華發(fā)的意圖。從募投項(xiàng)目看，華發(fā)股份募集資金中的45億元投向鄭州、南京、湛江和紹興四個(gè)普通住宅項(xiàng)目，15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。而非公開發(fā)行股票募集資金凈額少于項(xiàng)目總投資的部分，華發(fā)股份也將利用其他方式予以解決。

除此以外，華發(fā)股份本次定增，大股東也將參與其中。

華發(fā)股份在公告中表示，華發(fā)股份控股股東華發(fā)集團(tuán)此次將參與認(rèn)購(gòu)金額不超過30億元，且認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。本次發(fā)行完成后，華發(fā)集團(tuán)持有股份占比將不低于28.49%，仍為華發(fā)股份第一大股東。

除了華發(fā)股份以外，招商蛇口、陸家嘴宣布的議案確定性也相對(duì)較高。

招商蛇口于12月5日晚間公告，其擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，用于購(gòu)買的資產(chǎn)包括深圳市南油(集團(tuán))有限公司（下稱“深圳南油”）24%股權(quán)等資產(chǎn)。

這并不是招商蛇口第一次發(fā)起對(duì)深圳南油24%的股權(quán)的購(gòu)買。2020年6月，招商蛇口曾一度推動(dòng)這宗收購(gòu)案，其時(shí)還獲得證監(jiān)會(huì)無(wú)條件通過。但最終由于宏觀環(huán)境變化等原因，這一收購(gòu)案被終止，直至本次隨著股權(quán)融資的松綁，招商蛇口再度重啟這一議案。

一位參與房企定增案的券商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“招商蛇口、陸家嘴這類的企業(yè)，其本身的議案應(yīng)該也經(jīng)歷過一段時(shí)間的討論，只等窗口期打開。而且因?yàn)橥顿Y者也會(huì)比較確定，監(jiān)管部門不排除會(huì)加快審批速度，我們預(yù)計(jì)明年第二季度就可以完成定增案?！?/p>

實(shí)際上，不僅是資產(chǎn)質(zhì)量不錯(cuò)、信用水平較高的房企有意參與定增，部分出險(xiǎn)房企也打算參與其中，例如華夏幸福等。但從市場(chǎng)目前的反饋來(lái)看，即便這類房企拋出定增案，投資者的接受度可能也有限，最終成行的可能性仍然存疑。

“這一輪定增還是存在分化的?？梢詫?duì)比一下，像華發(fā)這種直接宣布大股東會(huì)參與，確定性就會(huì)比較高；但對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，一是難找投資者，二是財(cái)報(bào)是否被非標(biāo)、能否滿足定增條件等，也需要甄別討論。所以其最終‘闖關(guān)成功’的可能性并不太高。”一位不愿具名的地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。

優(yōu)等生加分

“三支箭”射出之后，房企的流動(dòng)性問題得到緩解，房地產(chǎn)行業(yè)走出最低谷的確定性增強(qiáng)，各種融資工具對(duì)房企的支持也在陸續(xù)落地之中。

其中，在銀行的密集授信之下，“第一支箭”的支持力度也持續(xù)加大。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至12月6日，已有超過20家銀行向70多家房企和當(dāng)?shù)孛衿筇峁┮庀蛐允谛?，總額度超過3.2萬(wàn)億，包括但不限于開發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民企以及地方優(yōu)質(zhì)民企。

可供對(duì)比的是，雅居樂近日宣布，其于11月30日與農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行在廣州舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行將為雅居樂集團(tuán)提供一攬子金融服務(wù)，包括在綜合授信服務(wù)、房地產(chǎn)新增融資服務(wù)、房地產(chǎn)存量融資服務(wù)和其他金融服務(wù)方面展開全面和深度的合作。

雅居樂是中型民營(yíng)房企。在今年不少同規(guī)模同行出現(xiàn)債務(wù)違約或者展期之際，雅居樂仍堅(jiān)持履約，公開市場(chǎng)至今并未出現(xiàn)違約，與農(nóng)行的簽約也被視作是金融機(jī)構(gòu)對(duì)之的肯定。

一位金融機(jī)構(gòu)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“金融機(jī)構(gòu)授信雖說離最近貸款審批落地還有一段距離，但授信本身也是一種肯定。”

可供觀察到的是，目前能夠獲得銀行大額授信的房企，多數(shù)是本身資金鏈平緩、信用級(jí)別高的房企，例如萬(wàn)科、碧桂園、龍湖和美的置業(yè)等。

除了“第一支箭”以外，“第二支箭”目前也在蓄勢(shì)發(fā)力中。

12月5日，金輝控股發(fā)布公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團(tuán)股份有限公司已于當(dāng)日完成公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元，為期3年，票面利率為4.0%，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

金輝控股是一家規(guī)模中等，此前也并未出現(xiàn)在“示范房企”名單的企業(yè)。此次中債增為之提供擔(dān)保，說明“第二支箭”所支持的房企范疇有所擴(kuò)容。

以此可見，龍頭房企、優(yōu)質(zhì)民企等目前受到融資政策所帶來(lái)的利好是相對(duì)充分的。

在此背景之下，業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著房企流動(dòng)性問題渡過，加之需求端的政策也逐漸顯現(xiàn)效力，房企有望渡過當(dāng)前的發(fā)展難關(guān)。

在需求端上，近日，南京部分銀行對(duì)二套房商業(yè)按揭貸款政策做出調(diào)整，購(gòu)房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成；未結(jié)算首套房貸款的，購(gòu)買二套房首付比例降至四成。目前，部分銀行已經(jīng)執(zhí)行這一政策。

此外，自12月5日起，廈門市島外限購(gòu)政策略有調(diào)整，在廈門市實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套住房。

這些例子表明，目前，各地也正在需求端上因城施策，優(yōu)化限購(gòu)限貸政策。在這些政策的推動(dòng)之下，房企融資與銷售兩端有望進(jìn)入新的發(fā)展階段。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，當(dāng)前商品房市場(chǎng)需求端比較疲弱，對(duì)于解決供給端“保交樓”、風(fēng)險(xiǎn)處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來(lái)輸血，首先得恢復(fù)市場(chǎng)和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場(chǎng)需求端保持一定的活躍度。

“從南京等城市的近期政策舉動(dòng)來(lái)看，新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)開始。一方面，對(duì)于后疫情時(shí)代消費(fèi)和需求全面紓困，地產(chǎn)是最大的內(nèi)需和消費(fèi)。另一方面，也是配合‘三支箭’能夠盡快落地的政策舉動(dòng)。”李宇嘉分析稱。