2017年斷臂求生的萬達，幸運地活了下來。但王健林還有一道坎未過，那就是萬達商管重啟上市。

一年過去了，萬達商管的招股書已經(jīng)兩次失效，王健林仍被資本市場拒之門外。10月25日，王健林向港交所第三次遞交招股書?？雌饋恚€是在做努力。

王健林的運氣真是不太好，趕上了房地產(chǎn)市場的重度低迷；更嚴峻的是，現(xiàn)在是港股十年最差的時候，港股中，屬于商業(yè)管理、物業(yè)管理股的黃金時代已過，如今即使上市，萬達商管的估值也會大打折扣。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)2021年王健林與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本等基石投資人再次簽下的對賭協(xié)議，需在2023年底前完成上市，否則萬達將進行回購或補償。

留給王健林的時間不多了。

逆勢

2022年10月24日，是王健林的68歲生日，但他可能過得并不太開心。因為生日當(dāng)天，萬達商管向港交所遞交的招股申請失效了。

王健林顯然很著急。一天后，10月25日，萬達商管就再次向港交所遞交主板IPO申請。這是一年里，萬達第三次遞交招股書。

早在2016年，王健林將萬達商業(yè)私有化，與多位投資者簽訂了對賭協(xié)議，需2018年8月31日前在A股上市，但未成功；去年3月，萬達放棄了A股IPO，同時萬達商管成立，謀求以輕資產(chǎn)方式在港交所重啟上市。同年10月21日，萬達商管遞交了招股書。

多家機構(gòu)其實很看好萬達商管的上市。國信證券指出，在雙循環(huán)的背景下，消費的繁榮會帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具備更強的持續(xù)經(jīng)營屬性，具有抗周期、低風(fēng)險、高利潤率的特點。

在美國、日本、香港，房企也均經(jīng)歷過行業(yè)下行帶來的經(jīng)營危機，很多房企謀求轉(zhuǎn)型，通過提升運營收入平滑了房產(chǎn)銷售收入的波動。

近年，很多中國大型房企已經(jīng)加大、加快對商業(yè)地產(chǎn)的投資布局，并謀求分拆上市。華潤萬象生活、萬物云已經(jīng)上市，保利、大悅城、新城控股、龍湖、寶龍、中糧、招商地產(chǎn)等都有自己的商業(yè)運營業(yè)務(wù)。

今年初，龍湖將物業(yè)板塊以龍湖智創(chuàng)生活的名字，在香港聯(lián)交所提交招股書，開始分拆上市之路，其中也包括龍湖的商管。

而萬達商管，不僅是頭部的商業(yè)經(jīng)營管理公司，還深耕下沉市場，未來的行業(yè)前景是很值得期待的。

招股書顯示，2022年上半年，珠海萬達商管營收134.8億元，同比增加26.7%，凈利潤為40.5億元，同比增長517.3%。截至2022年6月30日，珠海萬達商管總在管項目425個，在管建筑面積達6008.2萬平方米，是中國最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商。

經(jīng)歷了2017年世紀大甩賣的王健林，這幾年無論是加速擴大規(guī)模、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，還是引入珠海國資委、重啟香港IPO，種種跡象都表明，他正在努力迎合資本市場的偏好和提振業(yè)績。

去年重啟上市前，市場估計萬達商管將募資200億，上市后估值達到2000億元。

時移世易。遺憾的是，萬達的上市之路并不順利。在房地產(chǎn)持續(xù)低迷、港股市場罕見下跌、投資者信心十分不足的背景下，萬達的這場上市成為了逆勢之旅，步履維艱。

未來

王健林急迫地推進港股上市，與其簽訂的對賭協(xié)議有關(guān)。

招股書顯示，重啟上市前，王健林再次與基石投資者訂立了對賭協(xié)議，萬達商管將保證2021年預(yù)估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

標(biāo)普認為，萬達能否如期上市存在不確定性，屆時如果所有IPO前投資者選擇行使回售權(quán)撤出投資，萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力，因此，標(biāo)普在8月將萬達商管及其香港子公司的評級展望自穩(wěn)定調(diào)整至負面。

萬達商管的上市時間和業(yè)績對賭，或許是王健林最后一次賭局。畢竟王健林已經(jīng)68歲了，其實已經(jīng)到了退休的年齡，而房地產(chǎn)市場也不復(fù)當(dāng)年大干快上、烈火烹油的盛況。

2017年萬達年會上，新晉亞洲首富的王健林紅光滿面，上臺連唱了四首歌，“《朋友》你聽我說，千萬不要《等待》，要抓緊制定“小目標(biāo)”，才能《夫妻雙雙把家還》，否則你注定《一無所有》”。

唱到《一無所有》高潮部分“你何時跟我走……”之時，王健林激情澎湃，尖頭皮鞋翹起腳尖踩著節(jié)拍，左手跟著旋律揮動起來，年會現(xiàn)場氣氛燃到爆點，可謂是一呼百應(yīng)。

到了2021年，鄭裕彤家族、楊國強家族、馬云、馬化騰等大佬，真選擇跟著王健林走了，推動萬達商業(yè)上市?？墒?，他們也沒料到今日的局面。

進一步來說，即使上市，萬達的估值也不樂觀。近期港股商業(yè)管理、物業(yè)管理股整體走低，近年上市的巨無霸華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)都股價大跌，較歷史最高點分別下跌了41%、83%。

今年9月底，年內(nèi)港股最大IPO萬物云登陸港交所，上市首日即破發(fā)，截至10月31日收盤，股價已較發(fā)行價下跌了39.72%。

這對于萬達商管來說，其實也敲響了警鐘：萬達商管即使上市了，可能也會遠不及去年P(guān)re-IPO融資時的估值。

那么投資人能否接受這個落差？王健林去而復(fù)返港交所，折騰這么些年，難道還是和當(dāng)年萬達商業(yè)一樣的低迷結(jié)局？當(dāng)初他便是嫌棄港股給萬達的估值太低才憤而退市的。

但從逆勢三次沖擊港交所來看，王健林已經(jīng)顧不了那么多。上市成了王健林對萬達商管的第一訴求。

作為曾經(jīng)的中國首富、地產(chǎn)大佬中為數(shù)不多現(xiàn)在還活得不錯的人，王健林的動向，仍然備受矚目。

順勢而為，曾是王健林掛在嘴邊的話。當(dāng)年他投資足球，又進入房地產(chǎn)，是審時度勢之舉，之后又創(chuàng)造了“以售養(yǎng)租”模式，開發(fā)綜合體，也是中國房地產(chǎn)商中的第一人。這最終將他送上了中國首富的位置。

2017年，王健林與融創(chuàng)孫宏斌、富力張力李思廉的世紀交易，剛開始被認為是打折拋售、落魄而逃，后來大家又贊他當(dāng)立斷、壯士斷腕，這也讓萬達在之后幾年房地產(chǎn)的大調(diào)整中存活了下來；他重啟港股上市，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，也是迎合了下半場重運營的趨勢。

而今，王健林和萬達又站在了命運的關(guān)口。明年之前，好運不知道還會不會再眷顧他。