2012到2019年的7年之間，長租公寓行業(yè)公開融資事件超100次，總?cè)谫Y額高達(dá)2160億元。

(資料圖片僅供參考)

與長租公寓如火如荼如影隨形的是，黑中介、甲醛超標(biāo)等等事件層出不窮，2018年鼎佳公寓突發(fā)暴雷開始，短短兩年陸續(xù)170家長租公寓連續(xù)暴雷，蛋殼公寓從上市到跑路僅用了10個月時間，根據(jù)《證券時報》報道，在全國各地，房東與租客之間均爆發(fā)激烈的沖突，房主甚至半夜帶人上門趕人。

自此之后，長租公寓市場一片冷清，無數(shù)的人重新選擇當(dāng)?shù)亻T店中介，貝殼作為中間人與房東直接簽租房協(xié)議，但就在長租公寓被投資者，租客，房東三方同時拋棄之時，一個名叫魔方公寓的長租公寓運(yùn)營商卻向港交所遞交了自己的招股書。

長租公寓行業(yè)還有故事可以講嗎？魔方公寓會是這個破敗不堪的行業(yè)的一記清涼散嗎？

01

長租賺的什么錢

長租公寓，本質(zhì)上依舊是個二房東生意，低價租進(jìn)、高價租出，從中賺個差價。相比于日常白領(lǐng)們租到的分布在各個小區(qū)的一間間居民房，魔方公寓的特殊之處，在于其將一整棟樓都變成了“出租屋”。

對于這門生意，其要點有三：房源從哪來、去哪找租戶、賺的什么錢。

首先是房源，對于長租公寓來說，充足的房源是其在市場上占據(jù)一席之地的首要考量，而房源根據(jù)供應(yīng)者來說大致可分為三類：

質(zhì)量最高的是政府提供的 保障租賃用房 ，俗稱公租房，這種房子一般僅在體制內(nèi)流動，只有少部分才會流向市場，這種房源普遍有著最好的地理位置，較為低廉的租金，同時也是日常租客最難租到的類型。

其次是 房地產(chǎn)開發(fā)商的房源 ，比如樓盤中沒能正常出售的房子，開發(fā)商將其改造成長租公寓交給自己的子公司統(tǒng)一管理，但這種也是一種營銷方式，最終目的就希望你住習(xí)慣就買下它，重慶萬科在開展西九項目萬科驛項目時就推出“租金抵房款，房款抵租金”活動。

目前市場上最主流的房源依舊是 居民手中的“民宅” ，星羅棋布的散落在城市的各個角落，這也使得最開始長租公寓管理形式以分布式為主，如今主流的貝殼或者自如都是這種類型。

而魔方公寓則通常管理一整棟樓，與分布式房源不同，這種模式被稱為集中式公寓。相比于分布式房源，集中式公寓最大的優(yōu)勢在于其便捷性和安全性。

小紅書和知乎上數(shù)以萬計的租房攻略其實已經(jīng)給出了答案，在租房的過程中租戶和中介天然存在信息不對稱導(dǎo)致的矛盾，這一矛盾甚至?xí)恢毖永m(xù)到成功入駐之后的維修、鄰里關(guān)系等等一系列突發(fā)狀況中。

自如通過標(biāo)準(zhǔn)化的房源和高質(zhì)量的客服體系一定程度上避免了這種糾紛，而魔方公寓更進(jìn)一步，直接把租戶全部集中在一棟統(tǒng)一裝修的樓里，在保證了更高效的服務(wù)的同時，在標(biāo)準(zhǔn)化的道路上更進(jìn)一步，且沒有合租。

這一模式極大的簡化了“看房-簽約-服務(wù)”這一租房鏈條，同時又通過更舒適的獨(dú)居環(huán)境設(shè)置了一個不低的租金門檻，提高了租戶的整體素質(zhì)，從而獲取安全保障。

便捷和安全兩大特性，使得魔方公寓得以吸引一批“涉世未深”的年輕打工人，以及單身女性的入駐。

而他們，往往更愿意為更舒適的環(huán)境付出更高的溢價。以自如為例，其往往在拿下房源之后重新裝修來提高房子的顏值，同時附加一系列的便民服務(wù)從而提高房源吸引力并收取服務(wù)費(fèi)，相同地段下的房源，貝殼和自如往往價格相近，但自如就會有額外近10%的服務(wù)費(fèi)。

同樣，魔方公寓運(yùn)營商也通過類似方式提高利潤，比如在公寓內(nèi)提供休息區(qū)、便利店、健身房等額外服務(wù)，以收取物業(yè)管理費(fèi)。

在海外，長租公寓的各種形式早已跑通并誕生成熟的大型運(yùn)營商，而國內(nèi)則不同，此前蛋殼的暴雷依舊歷歷在目。

02

為何會有租金貸

長租公寓進(jìn)入國內(nèi)并逐漸成為各路資本的座上賓之時，同時也是互聯(lián)網(wǎng)最高光的時刻，互聯(lián)網(wǎng)思維橫掃全國，也將長租公寓卷入其中。

互聯(lián)網(wǎng)做事分三步走：燒錢卷死同行，壟斷市場，隨后漲價。而在長租公寓行業(yè)中也是如此，反向操作 高價搶房源、低價出租搶用戶 。

房源就如前文所述，不僅影響運(yùn)營成本而且制約運(yùn)營方發(fā)展規(guī)模，在追求規(guī)模為王的市場內(nèi)房源就成為各方角逐的第一個戰(zhàn)場。

為了獲取最多的房源，無論是青客公寓還是蛋殼公寓，都在加價搶房東，給房東許諾高收益高租金來爭取為數(shù)不多的房子，同時將各種商用房裝修轉(zhuǎn)為住宅用房，但這一方面抬高運(yùn)營成本，而且群租房模式與商住轉(zhuǎn)民用都有政策風(fēng)險。

除了在房源方面血拼之外，在租戶方面各個玩家也想盡千方百計俘獲租客的心。最簡單粗暴的模式就是低租金攬客。

這就使得當(dāng)時長租公寓行業(yè)出現(xiàn)一種奇怪現(xiàn)象：長租公寓無論是租客還是房東都在享受行業(yè)紅利，唯獨(dú)就中介這個二房東在虧錢，而且規(guī)模越大虧的越多。

不過向投資者報告時，這些長租公寓運(yùn)營商的解釋理由是現(xiàn)在擴(kuò)大市場，并不在意盈虧，需要各位投資者繼續(xù)賦能加碼，等到壟斷市場之日就是各位機(jī)構(gòu)高位退出之時。

可事實上，幾乎沒有一家長租公寓能拿到足以燒到壟斷級別的融資，公寓們都得想別的辦法去找錢擴(kuò)市場。

租金貸應(yīng)運(yùn)而生，長租公寓運(yùn)營方鼓動剛畢業(yè)的年輕人去和合作的金融機(jī)構(gòu)申請貸款，通常體現(xiàn)為一個季度的房租，平臺鼓勵租戶分期支付。

以蛋殼為例，根據(jù)蛋殼公寓的招股書顯示，租金貸逐漸成為貸款主流，2017-2019年，蛋殼公寓租客貸款額度逐步增加，2017年僅有9.38億貸款總額，2018翻倍至21.27億，2019年繼續(xù)膨脹至27.53億，同時租金貸占比始終占比維持在50%以上。

打個比方， 使用租金貸的租戶和蛋殼簽了兩年的租期，月付房租給第三方金融機(jī)構(gòu)，但蛋殼可能在簽合同的當(dāng)月就能從第三方金融機(jī)構(gòu)手里收到兩年的房租全款，中間只差個貸款利息而已。

迅速收回資金，再投入到拿房的過程中。這一過程和預(yù)售房體系極其類似。

唯獨(dú)蛋殼不同，它拿了這筆錢之后跑路了，從此租金貸騙局浮出水面，整個行業(yè)經(jīng)過野蠻發(fā)展之后就只剩下一地雞毛。

但魔方公寓沒用租金貸，依舊正常運(yùn)營，并且有了穩(wěn)定的利潤。

03

魔方公寓怎么淌過渾水

在青客，蛋殼暴雷之后，魔方公寓反而遞交招股書，一方面是其經(jīng)營繼承了央企股東的特點，以穩(wěn)為主，而更多的在于采取不同于市場的會計政策。

魔方公寓主營集中式長租公寓，按照運(yùn)營方式可分為直營與加盟，直營即魔方公寓會親自租賃一整棟大樓或者大樓某幾層，之后進(jìn)行裝修改造成統(tǒng)一風(fēng)格對外出租，而加盟則是指加盟商自己承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險，魔方公寓只提供商標(biāo)與管理服務(wù)。

截止于2022年6月份，魔方公寓依舊以直營為主，房間數(shù)量為50074間，占總數(shù)的65.72%。

魔方公寓2019-2021年營業(yè)收入為9.47億，9.49億，14.71億，凈利潤為0.64億，-2.31億以及2.95億，而毛利潤三年高達(dá)8.08億，7.86億，12.67億，而凈利潤之所以與毛利潤產(chǎn)生如此巨額之差原因在于魔方公寓采取的會計準(zhǔn)則較為獨(dú)特。

魔方公寓三費(fèi)中支出最高的為財務(wù)費(fèi)用，而財務(wù)費(fèi)用的大頭是租賃產(chǎn)生的負(fù)債利息，而租賃成本方面魔方公寓并沒有將其分?jǐn)傊撩總€會計區(qū)間，而是將其以公允成本進(jìn)行計量，這導(dǎo)致長租公寓最大的租賃支出沒有體現(xiàn)在毛利潤中，相當(dāng)于給財務(wù)報表化妝。

同時，長租公寓通常是“一套房源一個房主”的模式，運(yùn)營商給房主的租金條款從一月一付到一年一付周期不等，這帶來了極大的資金周轉(zhuǎn)壓力。而魔方公寓“一棟樓一個房主”的模式則最大程度的統(tǒng)一了賬期，很好的降低現(xiàn)金流壓力。

魔方公寓2019-2021三年現(xiàn)金及其等價物分別為2.3億，3.5億，6.7億，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流流量為5.72億，6.59億，10.47億，整體很難預(yù)見現(xiàn)金流枯竭，而作為重資產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)金流才是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營最為關(guān)鍵的指標(biāo)。

其次就規(guī)模來看，魔方公寓市占率僅為3%，而且還得限定在集中式租房市場，算是規(guī)模較小的長租公寓運(yùn)營商，規(guī)模小意味著負(fù)債壓力也小，相比于青客，蛋殼那種大步跑馬圈地騰籠換鳥的模式，魔方公寓的擴(kuò)張顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。

魔方公寓之所以能淌過激流除了公司本身之外，其股東也在背后鼎力支持，魔方公寓背后股東就兩個：華平+中航工業(yè)集團(tuán)，其中華平屬于財大氣粗的老牌資本，而中航工業(yè)是央企，市場上最好的房源是政府保障房，中航工業(yè)與其讓魔方自己外出尋房源，更多的可能傾向于自己拿房塞給魔方運(yùn)營。

04

尾聲

人社部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國農(nóng)民工總量為2.92億人。2022年，高校畢業(yè)生規(guī)模突破千萬大關(guān)。

相應(yīng)的，2021年全國40個城市新籌集的保障性租房只有94.2萬套，2020年長租市場房間保有量也僅1100萬間。

另一組數(shù)據(jù)，則是2021年，上海市社會平均工資11396元/月，各區(qū)平均房租中位數(shù)卻高達(dá)7336/月。

這背后，與長租市場供需失衡、滲透率不足有關(guān)?？?cè)丝?.3億人的美國，擁有4700萬套長租公寓，租房人口比例為37%；歐洲國家租房比例，更是達(dá)到50%以上。它們的租賃房源機(jī)構(gòu)滲透率，是中國的5-10倍。

在中國，幾乎找不到第二個能夠與房地產(chǎn)比擬的全民話題，期間犬牙交錯的交鋒與博弈也注定會是歷史上濃墨重彩的一筆。但對于大多數(shù)年輕人來說，他們每個月最大的開支不是交房租就是還房貸。

給房東打工，也許是一種宿命。