深圳新一輪土拍中，深圳地鐵拿地金額超過一半，它去年也花了179億拿地，靠賣票掙錢的地鐵公司，竟有這么多錢搞房地產(chǎn)？

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作者：陳欣苗

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編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：龍玉

換擋期，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一股新勢力。

典型代表是深圳地鐵。不久前的9月28日，深圳今年第三輪集中供地中，深圳地鐵再成土拍贏家，斥資60.38億拿下坪山三宗地，貢獻(xiàn)了這次土拍過半金額。

冠著“地鐵”的名號，這公司早把房地產(chǎn)這一“副業(yè)”干得火熱，由此成為內(nèi)地最賺錢的地鐵公司。可謂，收著幾十億的地鐵票錢，賺著上百億的房錢。

其他地方地鐵公司也紛紛效仿，廣州、北京、杭州等地，均能見到地鐵公司在土拍市場掃貨。

怎么都學(xué)起深圳地鐵，干起房地產(chǎn)的營生了呢？

凈利潤超百億，比好多房企還賺

一眾城市地鐵集團(tuán)中，深圳地鐵稱得上一枝獨(dú)秀，人稱“搞錢NO.1”。

為什么這么說？

公益性質(zhì)下，政府限定票價(jià)，地鐵的票務(wù)收入增加主要靠客流量的自然增長，收入上升空間十分有限。

單靠幾塊錢一張的票務(wù)收入，遠(yuǎn)難以覆蓋地鐵業(yè)務(wù)這一龐大工程的成本。

就拿深圳地鐵來說。

排在全國客運(yùn)量前列，近3年，深圳地鐵的年票務(wù)收入在35億-44億元間。

可供對比的是，截至今年3月末，公司在建項(xiàng)目16個(gè)（2018年至今），總投資額達(dá)2293.64億元，當(dāng)中已完成的投資達(dá)898.78億元。

這還只是建設(shè)成本，包括軌道線路折舊、維護(hù)保養(yǎng)、人力等，都是要花錢的地方。

按照這個(gè)邏輯，虧錢，才是地鐵運(yùn)營的常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，全球90%的地鐵線都在虧錢。

但深圳地鐵的畫風(fēng)截然不同。

它的賺錢能力，常年盤踞在全國TOP1，并甩開其他同行。

2019年、2020年，深圳地鐵的凈利潤分別達(dá)116.67億元、111.02億元。2021年，受大環(huán)境影響，其凈利潤縮水至28.9億元，但仍排在全國首位。

就拿2020年來說，111億元的凈利潤，超過排在其后面21家地鐵公司的總利潤，彼時(shí)營收排在第二位的京投地鐵（全稱“北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司”）凈利潤不過31.56億，第三位的廣州地鐵，凈利潤才2.3億，是深圳地鐵的一個(gè)零頭不到。

▲2021年主要地鐵公司收入排行，圖片來自界面新聞。

這樣的利潤水平，不僅同行羨慕，房企也垂涎。同期，TOP50上市房企凈利潤超百億的，也才13家，深圳地鐵的凈利潤比排在第13位的金地還要多7個(gè)億，跑贏其他37家房企。

更為凡爾賽的，還是深圳地鐵的“自力更生”。

與國內(nèi)大多數(shù)地鐵靠大額政府補(bǔ)貼來扭虧為盈不同，深圳地鐵在這方面的依賴甚少。

比如，去年，凈利潤排在深圳地鐵后面的京投，政府補(bǔ)助金額達(dá)到216.66億元，蘇州、青島、成都等，額度也在60億-70億，而同期，深圳地鐵僅為1.37億元。

那么問題來了，不靠補(bǔ)貼過日子，深圳地鐵是如何做到的？

“副業(yè)”搞得風(fēng)生水起

答案很簡單，做房地產(chǎn)開發(fā)和投資。

長于寸土寸金的深圳，這一“地利”，是深圳地鐵繞不開的優(yōu)勢，它也充分利用了。

“以房養(yǎng)鐵”，深圳地鐵最早學(xué)到港鐵的精髓，即在地鐵沿線進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以此來反哺地鐵運(yùn)營，公司將該業(yè)務(wù)稱為“站城一體化開發(fā)”。

自從搞了房地產(chǎn)這一“副業(yè)”，深圳地鐵嘗到了什么叫“真香”。

2016年起，公司的房地產(chǎn)開發(fā)收入開始大幅增，從最初的十幾億增長至而今百億出頭。

近3年（2019年-2021年），“站城一體化開發(fā)”板塊占總營收的比例均在58%以上，2020年達(dá)到71.75%，是地鐵運(yùn)營收入的4倍。

▲深圳地鐵營收中很大一部分來自地產(chǎn)開發(fā)，圖片來自大公評級報(bào)告。

同期，這一業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)65.73%、72.02%、69.67%，地鐵運(yùn)營全是負(fù)數(shù)，當(dāng)年期為正的毛利率，全仰仗地產(chǎn)撐著。

這毛利率，房企們看了，也只有眼紅的份。行業(yè)均值僅有20%，個(gè)別能做到20%多多的，就算好的。

其實(shí)，從拿地開始，深圳地鐵就優(yōu)勢盡顯。

公司的拿地方式，一是招拍掛，二是深圳市政府撥付?！罢⑷氲耐恋鼐幱诘罔F沿線，且大部分位于深圳市主城區(qū)，具有較大升值空間”，大公國際資信評估在公司2022年度跟蹤評級報(bào)告中指出。

看看人家正在開發(fā)的項(xiàng)目，多在深圳南山區(qū)，位置優(yōu)越，還多是地鐵上蓋，不愁賣，增值空間更是有。

也難怪有這么高的收益，來充實(shí)公司利潤。

而今深圳地鐵旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已成氣候。

深鐵置業(yè)（公司旗下主要地產(chǎn)平臺）官網(wǎng)顯示，其目前擁有21個(gè)軌道沿線上蓋項(xiàng)目的綜合開發(fā)權(quán)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約1260萬平米，連續(xù)七年銷售額過百億，連續(xù)五年位列“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名”前三甲。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月，深鐵置業(yè)在深圳當(dāng)?shù)氐臋?quán)益銷售金額為168.62億元，僅次于華潤置地，排名第二；176.76億元的流量銷售金額同比增長達(dá)38.1%。

公司的另一賺錢利器，則是作為萬科第一大股東帶來的投資收益。這一部分收入，獨(dú)立于營業(yè)收入之外，是深圳地鐵另一大盈利來源。

▲投資收益成深圳地鐵盈利重要來源，圖片來自大公評級報(bào)告。

數(shù)據(jù)可見，公司的投資收益十分可觀。2019年、2020年，其投資收益分別達(dá)到117.25億元、116.54億元，2021年受地產(chǎn)環(huán)境影響，大幅縮減至64.09億元，但仍是公司利潤的主要來源。

成房地產(chǎn)新勢力

賣樓的營生遠(yuǎn)比賣票賺錢，嘗到甜頭的深圳地鐵不會放棄這塊香餑餑。

當(dāng)下眾多房企危難之際，深圳地鐵更是瞄準(zhǔn)機(jī)會，在土地市場大殺四方。

9月28日的深圳第三輪集中供地，攬金106億，深圳地鐵貢獻(xiàn)過半，3宗地塊均為底價(jià)成交。

而早在去年深圳第三輪集中供地，深圳地鐵便賺足眼球，179億元攬下5宗地塊，成為最大贏家，除2宗定向出讓地塊之外，還底價(jià)拿下位于坪山、寶安和光明的三宗地塊，逆勢擴(kuò)張之心昭昭。

今年5月，深圳地鐵還牽手央企華潤置地，雙方簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，打造一批以樞紐為核心的“站城一體”世界級標(biāo)桿。

有深圳地鐵成功在前，其他地鐵公司在這時(shí)候也紛紛盯上房地產(chǎn)這塊蛋糕。

廣州地鐵在今年的土拍市場上亦十分活躍。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，廣州地鐵以165.2億元的拿地金額位列拿地排行榜第16位，新增貨值達(dá)698.2億元，而去年，公司都還沒上榜。

廣州地鐵同樣選擇了參股房企，于2019年成為廣州本地國企越秀地產(chǎn)的第二大股東。與深圳地鐵不同的是，廣州地鐵與越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目合作更為緊密，大多數(shù)項(xiàng)目均由前者拿地，后者開發(fā)，待項(xiàng)目成熟后，再并入后者的上市主體中。

此外，北京、杭州、廈門等地方地鐵公司，均在今年的土拍市場上嶄露頭角。

地鐵公司，儼然成為當(dāng)下不容忽視的一股地產(chǎn)新勢力。

“地鐵公司越來越成為地方土地市場的生力軍?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

他分析稱，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)越來越成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵建設(shè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開發(fā)的主要支撐；再次，國企或政府平臺中，地鐵的實(shí)力相對雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價(jià)比較高。

不容忽視的是第三點(diǎn)。

多數(shù)地鐵公司拿下的地，是“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目（俗稱“TOD”），房價(jià)跟著交通漲價(jià)，地價(jià)又低，中間利差十分可觀。上述深圳地鐵的高項(xiàng)目毛利即說明了這點(diǎn)，也難怪大家都想下場分一杯羹。

而今正處行業(yè)洗牌期，不知這股“生力軍”，能掀起多大的波瀾？