（圖片來自海洛）

(相關(guān)資料圖)

央行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務總局集體發(fā)力。

樓市利好接踵而至，2天時間，便有4條利好消息公布。

1. 9月29日晚，央行宣布部分城市可以自主決定下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。

2. 9月30日，央行發(fā)布通知，首套房公積金貸款利率下調(diào)。

3. 9月30日，財政部、稅務總局共同發(fā)文，出售住房1年內(nèi)再購房有退稅優(yōu)惠。

4. 媒體報道稱，監(jiān)管鼓勵加大房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸投放。

分析人士認為，目前樓市最大的挑戰(zhàn)是如何改變市場預期，這包括：

1.對樓市的預期——買了房之后，房價會如何？

2.對收入的預期——這涉及經(jīng)濟增長和收入穩(wěn)定。

而目前多個部門暖風頻吹，就是向市場傳遞維穩(wěn)信號。

業(yè)內(nèi)認為，目前需求端疲弱，供給端過剩。除了限購、限售，最核心的是限貸放松，這是真正的大招，不排除接下來，部分城市限貸相關(guān)政策進一步松動。

隨著多個部門相繼推出利好，政策將會形成疊加效應，部分經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的城市，很可能在今年四季度或明年春節(jié)之后出現(xiàn)住房需求釋放。

// 出售住房1年內(nèi)購房有退稅優(yōu)惠 //

9月30日，財政部、稅務總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

值得注意的是，《公告》所稱現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格。

新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

《公告》明確，享受《公告》規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：

一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，對于二手房買賣市場來講，一般賣家是不管稅，只管實收的，所以此舉有利于減輕買房人負擔，而且，在刺激二手市場的同時，有利于拉動整個市場的活躍度。

// 首套房公積金貸款利率下調(diào) //

9月30日，同一天，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

據(jù)中國證券報報道，多位專家對此表示，這是繼階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限后又一重磅利好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次公積金貸款利率下調(diào)主要針對剛需購房需求，也體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。

// 23城首套房貸利率可破4.1% //

9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知明確，對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是央行、銀保監(jiān)會今年第二次調(diào)整住房信貸政策。

今年5月，央行、銀保監(jiān)會對于居民家庭貸款購買普通自住房，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

證券時報分析稱，最新一期5年期以上LPR為4.3%，這也意味著，此次文件發(fā)布后，個人住房貸利率可以突破4.1%的下限要求。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行、銀保監(jiān)會的新政要求。

這其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。

三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

此類城市普遍屬于當前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。

// 監(jiān)管鼓勵加大房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸投放 //

券商中國從多個信源獲悉，監(jiān)管部門近日鼓勵銀行進一步加大對制造業(yè)中長期貸款、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的信貸投放。

其中，在制造業(yè)中長期貸款方面，要求21家全國性銀行在1-7月新增1.7萬億元左右的制造業(yè)中長期貸款的基礎(chǔ)上，8-12月鼓勵再新增1萬億-1.5萬億元，各家銀行制造業(yè)中長期貸款增速原則上不低于30%。

有銀行人士透露，其內(nèi)部會每日向管理層上報當天全行系統(tǒng)的制造業(yè)中長期貸款投放數(shù)據(jù)；另有銀行人士反映，相關(guān)部委會每周統(tǒng)計、通報各家銀行制造業(yè)中長期貸款投放情況。

今年7月11日，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步推動金融服務制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》明確，銀行機構(gòu)要擴大制造業(yè)中長期貸款、信用貸款規(guī)模，重點支持高技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進先進制造業(yè)集群發(fā)展，提高制造業(yè)企業(yè)自主創(chuàng)新能力。國有大型銀行要優(yōu)化經(jīng)濟資本分配，向制造業(yè)企業(yè)傾斜，推動制造業(yè)中長期貸款繼續(xù)保持較快增長。政策性銀行要結(jié)合職能定位，更好發(fā)揮政策性金融對制造業(yè)的支持作用。

// 四季度住房需求或釋放 //

證券時報援引廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策對房地產(chǎn)市場的拉動效應或?qū)⒃诮衲晁募径鹊玫奖容^好的效果。

李宇嘉表示，跟9月29日出臺的“因城調(diào)整首套房貸利率“優(yōu)惠政策一樣的，30日這個政策從直接的目的上來講，就是希望在四季度，住房需求能夠有所釋放，為樓市、經(jīng)濟的穩(wěn)定提供一些支持。

他認為，需要注意的是，這個政策以前從未有過，它的優(yōu)惠是有前提的。首先你得賣掉手上的房子，一年內(nèi)你要再去買個房子，才能享受這個優(yōu)惠。這說明，現(xiàn)在購房需求中，換房需求是一個很重要的組成部分。此前，二手房換房需求的交易環(huán)節(jié)比較長，交易成本也比較高，再加上房價下跌，換房需求的實現(xiàn)，阻礙很多，這也是房地產(chǎn)不能良性循環(huán)的重要原因。這個政策目的就是指向這個方面。與昨天央行出臺的政策不同，今天這個政策是對所有城市都通用，它的利好性更強，可以對市場預期有明顯的好轉(zhuǎn)效應。

他還認為，這個政策我們不能單獨地看，單單這一個政策并不一定能夠促進市場回升，但是如果把它與昨天的房貸利率政策，以及近期降低二套房的首付比例等政策聯(lián)系起來看，我們知道它的效果還是可觀的。此外，我們還可以看到一個效果：就是賣掉手上一套存量的二手房，其實可以滿足新市民的購房需求。目前，很多新房基本上是大戶型豪宅化，不利于新市民的經(jīng)濟實力。但是，二手房總價總的來講是可控的，可選范圍很廣，且小戶型的二手房很多，老破小也很多，這類房子對于新市民上車，進入城市，安家落業(yè)，是有很大的幫助的。

李宇嘉最后表示，政策到明年底到期，彰顯了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場循環(huán)不暢，影響到了剛需置業(yè)和換房需求，其中很大一部分是換房后買新房的交易。存量房交易成本高、鏈條環(huán)節(jié)多，冗長的狀況必須要改變，特別是在房價前景預期不好的情況下。

// 還有哪些政策值得期待？ //

業(yè)內(nèi)人士指出，除了限購、限售，最核心的是限貸，由于因城實策，不排除接下來部分城市限貸相關(guān)政策進一步松動，而這將是真正的大招。

經(jīng)濟觀察報援引華東某房企營銷負責人看來，從購房端看，降低房貸利率只是一個導向。對改善及投資的購房需求來說，缺少的是看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的勢頭，沒有購買預期。而剛需同樣會因擔心房價繼續(xù)下跌，選擇觀望。

上述人士認為，要根本地解決問題，需要從上至下進行系統(tǒng)性打通。

首先解決開發(fā)商資金問題，加大復工復產(chǎn)和全面供貨的能力。在當前銷售端不暢的情況下，如果不打開融資端口，復工復產(chǎn)就慢，供貨就會出問題，加上一些企業(yè)由于資金緊張，會選擇降價、打折，消費者認為房價可能會進一步下探，更加不敢購買。

其次，需要打開消費端，解決老百姓錢的問題。

他表示，從目前的政策看，需要在節(jié)流的基礎(chǔ)上增加一些開源的政策。購房者擔心的是自己的償債能力，要讓大家覺得未來的收入是可預期的。