（圖片來自海洛）

(相關(guān)資料圖)

央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局集體發(fā)力。

樓市利好接踵而至，2天時(shí)間，便有4條利好消息公布。

1. 9月29日晚，央行宣布部分城市可以自主決定下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。

2. 9月30日，央行發(fā)布通知，首套房公積金貸款利率下調(diào)。

3. 9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局共同發(fā)文，出售住房1年內(nèi)再購(gòu)房有退稅優(yōu)惠。

4. 媒體報(bào)道稱，監(jiān)管鼓勵(lì)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸投放。

分析人士認(rèn)為，目前樓市最大的挑戰(zhàn)是如何改變市場(chǎng)預(yù)期，這包括：

1.對(duì)樓市的預(yù)期——買了房之后，房?jī)r(jià)會(huì)如何？

2.對(duì)收入的預(yù)期——這涉及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入穩(wěn)定。

而目前多個(gè)部門暖風(fēng)頻吹，就是向市場(chǎng)傳遞維穩(wěn)信號(hào)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前需求端疲弱，供給端過剩。除了限購(gòu)、限售，最核心的是限貸放松，這是真正的大招，不排除接下來，部分城市限貸相關(guān)政策進(jìn)一步松動(dòng)。

隨著多個(gè)部門相繼推出利好，政策將會(huì)形成疊加效應(yīng)，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，很可能在今年四季度或明年春節(jié)之后出現(xiàn)住房需求釋放。

// 出售住房1年內(nèi)購(gòu)房有退稅優(yōu)惠 //

9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

值得注意的是，《公告》所稱現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格。

新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同中注明的成交價(jià)格；新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)房金額為房屋的成交價(jià)格。

《公告》明確，享受《公告》規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：

一是納稅人出售和重新購(gòu)買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

二是出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，對(duì)于二手房買賣市場(chǎng)來講，一般賣家是不管稅，只管實(shí)收的，所以此舉有利于減輕買房人負(fù)擔(dān)，而且，在刺激二手市場(chǎng)的同時(shí)，有利于拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的活躍度。

// 首套房公積金貸款利率下調(diào) //

9月30日，同一天，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，多位專家對(duì)此表示，這是繼階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限后又一重磅利好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次公積金貸款利率下調(diào)主要針對(duì)剛需購(gòu)房需求，也體現(xiàn)了進(jìn)一步降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本的導(dǎo)向。

// 23城首套房貸利率可破4.1% //

9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知明確，對(duì)2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是央行、銀保監(jiān)會(huì)今年第二次調(diào)整住房信貸政策。

今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于居民家庭貸款購(gòu)買普通自住房，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

證券時(shí)報(bào)分析稱，最新一期5年期以上LPR為4.3%，這也意味著，此次文件發(fā)布后，個(gè)人住房貸利率可以突破4.1%的下限要求。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行、銀保監(jiān)會(huì)的新政要求。

這其中，二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。

三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)的城市。

// 監(jiān)管鼓勵(lì)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸投放 //

券商中國(guó)從多個(gè)信源獲悉，監(jiān)管部門近日鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步加大對(duì)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的信貸投放。

其中，在制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款方面，要求21家全國(guó)性銀行在1-7月新增1.7萬億元左右的制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款的基礎(chǔ)上，8-12月鼓勵(lì)再新增1萬億-1.5萬億元，各家銀行制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速原則上不低于30%。

有銀行人士透露，其內(nèi)部會(huì)每日向管理層上報(bào)當(dāng)天全行系統(tǒng)的制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放數(shù)據(jù)；另有銀行人士反映，相關(guān)部委會(huì)每周統(tǒng)計(jì)、通報(bào)各家銀行制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放情況。

今年7月11日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)金融服務(wù)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》明確，銀行機(jī)構(gòu)要擴(kuò)大制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款、信用貸款規(guī)模，重點(diǎn)支持高技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)集群發(fā)展，提高制造業(yè)企業(yè)自主創(chuàng)新能力。國(guó)有大型銀行要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資本分配，向制造業(yè)企業(yè)傾斜，推動(dòng)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。政策性銀行要結(jié)合職能定位，更好發(fā)揮政策性金融對(duì)制造業(yè)的支持作用。

// 四季度住房需求或釋放 //

證券時(shí)報(bào)援引廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)或?qū)⒃诮衲晁募径鹊玫奖容^好的效果。

李宇嘉表示，跟9月29日出臺(tái)的“因城調(diào)整首套房貸利率“優(yōu)惠政策一樣的，30日這個(gè)政策從直接的目的上來講，就是希望在四季度，住房需求能夠有所釋放，為樓市、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定提供一些支持。

他認(rèn)為，需要注意的是，這個(gè)政策以前從未有過，它的優(yōu)惠是有前提的。首先你得賣掉手上的房子，一年內(nèi)你要再去買個(gè)房子，才能享受這個(gè)優(yōu)惠。這說明，現(xiàn)在購(gòu)房需求中，換房需求是一個(gè)很重要的組成部分。此前，二手房換房需求的交易環(huán)節(jié)比較長(zhǎng)，交易成本也比較高，再加上房?jī)r(jià)下跌，換房需求的實(shí)現(xiàn)，阻礙很多，這也是房地產(chǎn)不能良性循環(huán)的重要原因。這個(gè)政策目的就是指向這個(gè)方面。與昨天央行出臺(tái)的政策不同，今天這個(gè)政策是對(duì)所有城市都通用，它的利好性更強(qiáng)，可以對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有明顯的好轉(zhuǎn)效應(yīng)。

他還認(rèn)為，這個(gè)政策我們不能單獨(dú)地看，單單這一個(gè)政策并不一定能夠促進(jìn)市場(chǎng)回升，但是如果把它與昨天的房貸利率政策，以及近期降低二套房的首付比例等政策聯(lián)系起來看，我們知道它的效果還是可觀的。此外，我們還可以看到一個(gè)效果：就是賣掉手上一套存量的二手房，其實(shí)可以滿足新市民的購(gòu)房需求。目前，很多新房基本上是大戶型豪宅化，不利于新市民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但是，二手房總價(jià)總的來講是可控的，可選范圍很廣，且小戶型的二手房很多，老破小也很多，這類房子對(duì)于新市民上車，進(jìn)入城市，安家落業(yè)，是有很大的幫助的。

李宇嘉最后表示，政策到明年底到期，彰顯了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)不暢，影響到了剛需置業(yè)和換房需求，其中很大一部分是換房后買新房的交易。存量房交易成本高、鏈條環(huán)節(jié)多，冗長(zhǎng)的狀況必須要改變，特別是在房?jī)r(jià)前景預(yù)期不好的情況下。

// 還有哪些政策值得期待？ //

業(yè)內(nèi)人士指出，除了限購(gòu)、限售，最核心的是限貸，由于因城實(shí)策，不排除接下來部分城市限貸相關(guān)政策進(jìn)一步松動(dòng)，而這將是真正的大招。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)援引華東某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看來，從購(gòu)房端看，降低房貸利率只是一個(gè)導(dǎo)向。對(duì)改善及投資的購(gòu)房需求來說，缺少的是看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，沒有購(gòu)買預(yù)期。而剛需同樣會(huì)因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，選擇觀望。

上述人士認(rèn)為，要根本地解決問題，需要從上至下進(jìn)行系統(tǒng)性打通。

首先解決開發(fā)商資金問題，加大復(fù)工復(fù)產(chǎn)和全面供貨的能力。在當(dāng)前銷售端不暢的情況下，如果不打開融資端口，復(fù)工復(fù)產(chǎn)就慢，供貨就會(huì)出問題，加上一些企業(yè)由于資金緊張，會(huì)選擇降價(jià)、打折，消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)一步下探，更加不敢購(gòu)買。

其次，需要打開消費(fèi)端，解決老百姓錢的問題。

他表示，從目前的政策看，需要在節(jié)流的基礎(chǔ)上增加一些開源的政策。購(gòu)房者擔(dān)心的是自己的償債能力，要讓大家覺得未來的收入是可預(yù)期的。