“雖然還沒(méi)交房，但業(yè)主群里不時(shí)有人討論提前還款的事?！?小林是在四川工行貸的款，5.83%的利率。今年2月調(diào)了一次，也不過(guò)降到5.78%。最近，小林也動(dòng)了將手中閑置資金用于提前還款的心思。

與小林有類似打算，甚至已經(jīng)行動(dòng)的年輕人還大有人在。

(資料圖片)

“提前還款，我后悔了！后悔沒(méi)有再早一點(diǎn)預(yù)約！”打開(kāi)小紅書(shū)、B站、豆瓣等年輕人聚集地，提前還款的討論和分享不計(jì)其數(shù)，評(píng)論區(qū)好生熱鬧。甚至有人表示，每個(gè)月都會(huì)提前還一些，“上癮了?！?/p>

各類社交平臺(tái)上的經(jīng)歷分享，看上去都極具說(shuō)服力。但你是否想過(guò)，自己適合提前還款嗎？

而對(duì)于各種推銷電話宣稱的“轉(zhuǎn)貸”“貸款置換”，你又是否了解其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)？

房貸利率持續(xù)下調(diào)

提前還貸玩出新花樣

“提前還款這么給力嘛？”小紅書(shū)上一名網(wǎng)友分享，建行提前還款4.5萬(wàn)，利息少了18萬(wàn)，“趕緊搬磚還商貸”。

而在帖子評(píng)論區(qū)，有1800多條討論，有網(wǎng)友提到：“我之前還了50萬(wàn)，利息少了100萬(wàn)，把我驚呆了。”

有“先見(jiàn)之明”的網(wǎng)友，早在2017年起就開(kāi)始提前還款，如今月供只剩很少一點(diǎn)?！皟牲c(diǎn)體會(huì)，一是提前還款=強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，二是房貸千萬(wàn)要留一點(diǎn)，抵扣個(gè)稅用。” 他的經(jīng)驗(yàn)之談，引來(lái)了7000多個(gè)點(diǎn)贊。

“感覺(jué)辦房貸時(shí)受到的禮遇，還貸時(shí)也需返還給銀行?！绷硪幻W(wǎng)友感嘆道，去農(nóng)行提前還貸，要收取3個(gè)月利息作為違約金，還要提前一個(gè)月預(yù)約。

2020年，小林加入了買(mǎi)房大軍。彼時(shí)，房?jī)r(jià)高、利率高、審批難的情景，他還歷歷在目。如今，雖然還沒(méi)交房，但小林所在的業(yè)主群里已不時(shí)有人討論提前還款的事?！拔沂窃谒拇üば匈J的款，5.83%的利率，上浮了118個(gè)基點(diǎn)。今年2月調(diào)了一次，也不過(guò)降到5.78%?！毙×指嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，利率居高不下，加上理財(cái)產(chǎn)品收益率不斷下行，自己也動(dòng)了將手中閑置資金用于提前還款的心思。

但是業(yè)主群里鄰居們的討論，也實(shí)時(shí)播報(bào)著提前還款可能會(huì)遇到的一些別的情況。“有鄰居在股份制銀行辦的按揭，打電話問(wèn)了，說(shuō)可以多次部分提前還，也可以一次結(jié)清，但是，年限不能改?！毙×终f(shuō)，這位鄰居本來(lái)想縮短還款年限，但被銀行拒絕。

還有鄰居了解到，某股份制銀行提前還款，只能還“10的倍數(shù)”，即“只能10萬(wàn)、20萬(wàn)、30萬(wàn)這么還” 。而某國(guó)有銀行，則對(duì)提前還款金額下限和次數(shù)作出限制，“最少還5000元，每年最多只能還一次，并且要違約金” 。

LPR基準(zhǔn)利率的屢次下調(diào)，也使得站在房?jī)r(jià)與利率高點(diǎn)的購(gòu)房人心里開(kāi)始權(quán)衡利弊。

在小林的業(yè)主群里，有人用另一套房子抵押貸款，5.75%的利率，結(jié)清了這套6.125%利率的房子，現(xiàn)在重新購(gòu)置改善房，利率只有4.25%?！皳Q房子的同時(shí)又調(diào)了利率，壓力瞬間小很多?！?/p>

“下個(gè)月準(zhǔn)備把按揭貸款還了，2019年底貸的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR報(bào)價(jià)再次下調(diào)后，一位三年前購(gòu)入房產(chǎn)的小東立刻動(dòng)了提前還貸的念頭。

小東算了一下，先還掉230萬(wàn)元的剩余貸款，然后辦理抵押，又能貸出330萬(wàn)元，“利率才3.6%，就算加上1個(gè)點(diǎn)的貸款手續(xù)費(fèi)，也劃算?！?/p>

房貸利率大幅下行

較高點(diǎn)下降超1個(gè)百分點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整下，購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)房態(tài)度更為謹(jǐn)慎。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降22.2%、28.9%。

同時(shí)，個(gè)人住房貸款規(guī)模擴(kuò)張速度也越來(lái)越慢。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款余額雖一直保持正增長(zhǎng)，但增速不斷趨緩。尤其在2022年二季度末，個(gè)人住房貸款余額雖達(dá)到38.86萬(wàn)億元的峰值，但同比僅增長(zhǎng)了6.2%，創(chuàng)近年來(lái)新低。

分季度看，個(gè)人住房貸款增量顯著回落。今年第一季度，新增個(gè)人住房貸款5200億元，為去年同期四成；第二季度增量進(jìn)一步收窄，為200億元，去年同期則為9100億元。

伴隨而至的，則是個(gè)人住房貸款利率的悄然下行。

央行各季度發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2017年6月，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.69%。自2017年9月起，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率快速走高，一直保持在5%以上，于2018年9月升至5.75%，達(dá)到近年來(lái)峰值，而后雖有所回落，但仍基本在5.33%以上高位。

今年年中開(kāi)始，住房貸款利率發(fā)生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當(dāng)時(shí)間來(lái)到2022年6月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%——不但為近五年來(lái)最低，也是繼2017年9月以來(lái)首次回落到5%以下區(qū)間。

房貸利率的整體下降，一方面是受與房貸利率有關(guān)的5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)影響，另一方面也與住房信貸政策調(diào)整有關(guān)。

根據(jù)目前貸款規(guī)則，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，通常1年調(diào)整一次。今年以來(lái)，5年期以上LPR已進(jìn)行了三次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分別由此前的4.65%下調(diào)至4.6%、4.45%。同時(shí)，5月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布將個(gè)人首套住房商貸利率下限調(diào)減20個(gè)基點(diǎn)。

就在8月22日，央行發(fā)布了最新的LPR數(shù)據(jù)，5年期以上LPR再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR與新發(fā)放個(gè)人商業(yè)房貸掛鉤以來(lái)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下限。

房貸利率的下降，在利好新進(jìn)購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者的同時(shí)，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳。

是否應(yīng)該提前還貸

我該如何判斷？

對(duì)于數(shù)年前的貸款人來(lái)說(shuō)，眼看當(dāng)下低得多的房貸利率，難免心意難平。然而，提前還貸是否就一定劃算？哪些人群適合提前還貸？

小林是一名金融從業(yè)人員，有數(shù)年理財(cái)投資經(jīng)驗(yàn)，剛畢業(yè)那幾年，年輕氣盛，無(wú)債一身輕，手中的閑置資金多配置于股票等高風(fēng)險(xiǎn)投資。

“當(dāng)時(shí)買(mǎi)在了房?jī)r(jià)和利率的高點(diǎn)，買(mǎi)房之后，一下子負(fù)擔(dān)重了，風(fēng)險(xiǎn)承受能力也下降了?！彼麑?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道，出于降低投資風(fēng)險(xiǎn)的考慮，他精挑細(xì)選了一款貨幣基金型的銀行理財(cái)，將手中的閑置資金投了進(jìn)去。

然而，眼見(jiàn)這款理財(cái)產(chǎn)品年化收益率從最初的4%以上，降至目前的3%出頭，與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn)，小林仔細(xì)考慮一番，決定將這部分理財(cái)資金贖回，提前還房貸。“找了一大圈，沒(méi)找到穩(wěn)健一些又能跑贏房貸利率的理財(cái)產(chǎn)品，索性先還一半房貸，降降杠桿?！毙×忠呀?jīng)收到了銀行審批通過(guò)的短信，就等著扣款了。對(duì)他來(lái)說(shuō)，這次提前還款，相對(duì)于當(dāng)下所能接受風(fēng)險(xiǎn)水平的投資渠道，無(wú)疑是“收益更高的理財(cái)方式”。

縱觀當(dāng)前的銀行理財(cái)市場(chǎng)，以國(guó)有大行為例，較為靈活的T+1理財(cái)收益率大多在2%到3%之間，一年期定期理財(cái)收益率大多在3%到4%之間，與最新調(diào)整的5年期以上LPR利率接近，低于大多數(shù)前幾年購(gòu)房者的房貸利率。當(dāng)然也有個(gè)別收益率在5%以上的理財(cái)。

普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募凈值型理財(cái)產(chǎn)品中，平均成立以來(lái)年化收益率為3.29%。從投資性質(zhì)來(lái)看，現(xiàn)金管理型、固定收益類、混合類產(chǎn)品平均成立以來(lái)年化收益率分別為1.25%、 3.68%和1.7%。

2022年上半年到期的披露了業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)的12380只封閉式產(chǎn)品中，有近1200只產(chǎn)品到期收益未達(dá)業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)線。近期部分銀行理財(cái)子公司也下調(diào)了理財(cái)產(chǎn)品的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。

也有相反的例子?；ヂ?lián)網(wǎng)從業(yè)者小金2016年就在成都買(mǎi)了房，彼時(shí)房?jī)r(jià)溫和得多，貸款利率也僅為4%，是基準(zhǔn)利率的85折，目前他的月供只有一千余元。

“要是還進(jìn)去想再貸出來(lái)就沒(méi)門(mén)了。假如有投資機(jī)會(huì)，我這個(gè)貸款利率也只比銀行五年定期存款利率多付了一個(gè)多點(diǎn)。”小金對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，自己原本也有提前還款的打算，不過(guò)根據(jù)貸款合同，提前還款要收取3~6個(gè)月的罰息。經(jīng)過(guò)權(quán)衡，他打算放棄提前還款，將閑置資金用于理財(cái)。

他的理財(cái)觀念偏穩(wěn)健，采用當(dāng)下年輕人熱捧的一種攢錢(qián)方式——滾動(dòng)式定存?！耙粋€(gè)一年（定存），一個(gè)兩年，一個(gè)三年。然后一年到期轉(zhuǎn)三年，這樣一來(lái)，以后每年都會(huì)到期一個(gè)三年定存?！彼榻B了自己最安全的攢錢(qián)“陣法”。

除了銀行定存，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)也沒(méi)落下。他開(kāi)通了余額寶“52周攢錢(qián)”計(jì)劃，首周存入10元，以后每一周存入額遞增10元，堅(jiān)持52周，能攢13780元。

由上面的例子可見(jiàn)，不是所有的人都適合提前還貸。對(duì)于購(gòu)房者而言，提前還貸或許是一道“數(shù)學(xué)題”。

何謂“數(shù)學(xué)題”？即把握住唯一金標(biāo)準(zhǔn)：房貸利率VS投資收益率，來(lái)判斷是否適合提前還貸。

具體來(lái)說(shuō)：

如果房貸利率居于高位，浮動(dòng)基點(diǎn)加成較高，達(dá)到5%甚至6%的水平，而在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好范圍內(nèi)，沒(méi)有達(dá)到或超過(guò)房貸利率水平的理財(cái)方式，那么就可以考慮提前還款。

反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮，有利率水平相近的理財(cái)方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時(shí)之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結(jié)合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。

誤區(qū)：

這些流傳的“科普”不靠譜

“等額本金30年，第7年提前還清最好”……類似的說(shuō)法，你是否有些耳熟？

在各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，關(guān)于提前還款的討論熱度居高不下，也衍生出很多言之鑿鑿的“科普”。

例如，是否提前還款要看還款方式，還要看已還款時(shí)間的長(zhǎng)短？部分提前還款還的是本金還是利息？這些五花八門(mén)的所謂“科普”，有些其實(shí)并不靠譜。

上面這張截圖，便是網(wǎng)絡(luò)中流傳甚廣的“科普”之一。其中既有正確的說(shuō)法，如不同還款方式的特點(diǎn)等，但也有經(jīng)不起推敲的誤導(dǎo)之處，比如關(guān)于提前還貸最佳時(shí)間點(diǎn)的說(shuō)法。

具體來(lái)看，其宣稱“最劃算”的提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)為：

等額本金20年，第五年提前還清；

等額本金30年，第七年提前還清；

等額本息20年，第六年提前還清；

等額本息30年，第八年提前還清。

果真如此嗎？我們先了解一下等額本息和等額本金這兩種還款方式。

●等額本息：

每個(gè)月的還款金額（本金+利息）相等。將貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

它的優(yōu)點(diǎn)是方便安排收支，還款“省事”，適合收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的借款人。缺點(diǎn)則在于，在每期還款金額中，前期本金占比較小，后期本金占比逐漸增大?？傮w計(jì)算下來(lái)，利息總支出高于等額本金還款方式。

●等額本金：

每個(gè)月還款金額不相等，一直在遞減。其中本金一樣，利息在逐月減少，還的利息是剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是比等額本息省利息。同時(shí)它也有缺點(diǎn)，即在還款前期，還款金額更多，還款壓力更大。

那么，在不考慮提前還貸手續(xù)費(fèi)等其他成本的前提下，真的存在孰更“劃算”嗎？

讓我們先順著“等額本金20年第五年還清最劃算”“等額本息20年第六年還清最劃算”的說(shuō)法，去探探究竟。

假設(shè)有一筆貸款，“貸款金額100萬(wàn)、期限20年（240期）、利率6%”，通過(guò)計(jì)算，可以看到，等額本息還款方式下，貸款20年的本息合計(jì)為171.94萬(wàn)元；等額本金下，貸款20年的本息合計(jì)160.25萬(wàn)元。

先看看等額本金還款方式下，提前還清貸款的相關(guān)數(shù)據(jù)。

根據(jù)“等額本金20年第五年還清最劃算”的說(shuō)法，除了號(hào)稱“最劃算”的第5年外，我們另外選取第3年初、第9年初、第17年初這3個(gè)時(shí)間作為還款時(shí)間點(diǎn)，以此觀察在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前還清貸款的資金變化情況。

如下圖所示，通過(guò)計(jì)算，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬(wàn)元貸款，采用等額本金還款方式，如果分別在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出48.83萬(wàn)元、38.60萬(wàn)元、21.75萬(wàn)元、2.45萬(wàn)元。

提前還清貸款，居然可以“省”下這么大一筆錢(qián)，是不是覺(jué)得很“劃算”呢？別急，讓我們?cè)倏戳硗庖粡埍砀瘛?/p>

如上圖所示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬(wàn)貸款本金，經(jīng)過(guò)前期等額本金方式還款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初這四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，剩余本金分別為90萬(wàn)元、80萬(wàn)元、60萬(wàn)元、20萬(wàn)元——這也是購(gòu)房者計(jì)劃提前還清的金額。

倘若這些剩余本金不還掉，那么購(gòu)房者在接下來(lái)的合同期限內(nèi)，將按照等額本金的還款方式，以現(xiàn)行的“每月應(yīng)還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計(jì)息方式，向銀行繼續(xù)支付利息。

同樣，通過(guò)每期還款金額明細(xì)表，可以計(jì)算出，自上述四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)起，直至按期全部還完，應(yīng)付利息總額將分別為48.83萬(wàn)元、38.60萬(wàn)元、21.75萬(wàn)元、2.45萬(wàn)元。

這四個(gè)數(shù)字是不是很眼熟呢？是的，正與前述提到的提前還清貸款所“節(jié)省”下的資金金額相一致。

這樣的情況，在等額本息還款方式下也會(huì)出現(xiàn)嗎？接著往下看。

在等額本息還款方式下，我們也選取了所謂“最劃算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初這4個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并算出了在這4個(gè)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前還清貸款所需要的資金成本。

如下圖所示，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬(wàn)元貸款，采用等額本息還款方式，如果分別在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出66.02萬(wàn)元、44.06萬(wàn)元、21.44萬(wàn)元、5.93萬(wàn)元。

再看下面這張圖示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬(wàn)貸款本金，經(jīng)過(guò)前期等額本息方式還款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初這四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，剩余本金分別為97.33萬(wàn)元、84.90萬(wàn)元、64.53萬(wàn)元、37.06萬(wàn)元。

同樣，如果這些剩余的本金不還，那么購(gòu)房者也將按照等額本息還款方式，以“每月應(yīng)還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計(jì)息方式，繼續(xù)向銀行支付利息，所對(duì)應(yīng)的未來(lái)應(yīng)付利息總額分別為66.02萬(wàn)元、44.06萬(wàn)元、21.44萬(wàn)元、5.93萬(wàn)元。

發(fā)現(xiàn)了嗎，這四個(gè)數(shù)據(jù)，也都與前述的提前還清貸款后較按期還清少支出的金額相吻合。

經(jīng)過(guò)上面的舉例分析，我們可以看清這樣一個(gè)事實(shí)： 無(wú)論什么時(shí)候還清貸款，“節(jié)約”下來(lái)的利息，其實(shí)都只是當(dāng)前剩余本金在未來(lái)應(yīng)付利息的總和，與你重新貸一筆同金額貸款所需負(fù)擔(dān)的利息是完全一樣的。

這一結(jié)論，也同樣適用于去認(rèn)清“等額本金30年第七年還清最劃算”“等額本息30年第八年還清最劃算”等這類“科普”的本質(zhì)。

因此，是否提前還款，只與你本身的資金及其投資收益率有關(guān)，而與還款方式、已償還時(shí)間無(wú)關(guān)——只有“最合適”，沒(méi)有“最劃算”。

對(duì)于以上“科普”，每經(jīng)記者也咨詢了某國(guó)有銀行住房貸款中心經(jīng)理，他表示， “有閑錢(qián)就還最劃算?！?/p>

該經(jīng)理同時(shí)透露，今年以來(lái)，有很多客戶辦理還款方式變更業(yè)務(wù)，即等額本金轉(zhuǎn)等額本息，或等額本息轉(zhuǎn)等額本金，“以前金額較小的，比較好改，現(xiàn)在大金額一般不作更改，客戶如果還款壓力大，我們也要適當(dāng)‘卡’一下，控制風(fēng)險(xiǎn)。除非客戶提供收入配流水，有足夠的還款保障?！?/p>

他表示，對(duì)于提前償還部分貸款的客戶而言，有如下圖所示的兩種選擇：

圖片來(lái)源：受訪者供圖

“相比起銀行，很多客戶更加相信自媒體上的說(shuō)法，認(rèn)為月供不變，期限縮短這種方式可以省很多利息”，該經(jīng)理介紹，實(shí)際上，這個(gè)選項(xiàng)一直都有，并不是什么新業(yè)務(wù)，銀行的態(tài)度是不推薦不強(qiáng)求，量力而行。記者詢問(wèn)A選項(xiàng)中“期限隨機(jī)縮短”有多“隨機(jī)”？他表示，“是根據(jù)還的本金來(lái)算的”。

“A和B沒(méi)有對(duì)與錯(cuò)，要看自己情況來(lái)定?！彼偨Y(jié)道。

可見(jiàn) ，無(wú)論是等額本金還是等額本息，是否提前還款，要根據(jù)自身情況和閑置資金額度來(lái)研判，并非取決于還款方式或者已經(jīng)償還的時(shí)間長(zhǎng)短。

警惕：用消費(fèi)貸置換房貸？

當(dāng)心銀行提前追款

“您好，我是銀行直貸經(jīng)理，我們這邊辦理住房貸款降息轉(zhuǎn)貸，就是把之前的高年化利率降為低年化利率，有一筆貸款額度給您，您這邊需要嗎？”最近，你是否接到過(guò)類似的電話？

隨著提前還貸越來(lái)越“流行”，坊間充斥著諸多關(guān)于“貸款置換”“轉(zhuǎn)貸”等操作手法，這條“產(chǎn)業(yè)鏈”上的其他生意——例如信貸中介，也越發(fā)忙碌了起來(lái)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作為貸款人，近日也接到了這樣的“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)推銷電話。

關(guān)于此業(yè)務(wù)的操作流程，該經(jīng)理并未直接答復(fù)，而是先向記者詢問(wèn)了四個(gè)問(wèn)題：當(dāng)時(shí)按揭了多少？還了幾年？每個(gè)月還多少？有沒(méi)有房產(chǎn)證？“這個(gè)是必須有房產(chǎn)證才能辦的?！痹摻?jīng)理強(qiáng)調(diào)。

中介向記者宣傳“轉(zhuǎn)貸”可大幅節(jié)約利息支出

據(jù)該經(jīng)理介紹，以上表為例，若按揭貸款30年，金額100萬(wàn)元，利率5.88%，還款方式為等額本息，則轉(zhuǎn)為20年抵押貸款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情況下，總利息少了69.52萬(wàn)元。

具體流程方面，“要轉(zhuǎn)貸，我們先墊資，把它變成一個(gè)全款房，然后再抵押給銀行，這樣你30年的年限就變?yōu)?0年，年化利率可以降到3.7%?！彼榻B道。

辦理周期大概需要一個(gè)半月?！叭绻阆攵嘤觅Y金的話，也可以貸出來(lái)，利率也是那么低?！彼a(bǔ)充道，萬(wàn)一后面利率再上浮就劃不來(lái)了，只要辦下來(lái)，利率就是固定的。

關(guān)于他們先行墊資一事，他說(shuō)道：“先把客戶資料遞交銀行，銀行出批復(fù)之后，我們這邊有專門(mén)的資方給你墊資。假如墊30萬(wàn)，抵押出來(lái)之后再還給資方。”記者詢問(wèn)資金來(lái)源，他只說(shuō)“肯定是正規(guī)的”。

記者表示了這樣操作是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，他解釋稱：“風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)有的，因?yàn)槲覀儗ｉT(mén)做這個(gè)業(yè)務(wù)，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道?！?/p>

根據(jù)信貸中介的表述，其與銀行有著較“深度”的合作。那么銀行是否真的會(huì)和他們合作呢？流程是否正規(guī)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此咨詢了某國(guó)有銀行個(gè)貸中心經(jīng)理，他坦言，的確會(huì)有銀行與貸款中介合作。

“必須要全款的房子，信貸中介公司有正式的營(yíng)業(yè)執(zhí)照才行，也不是那么簡(jiǎn)單?！彼硎荆y行方面，業(yè)務(wù)都是正規(guī)渠道。

記者進(jìn)一步詢問(wèn)了貸款中介公司先行墊資一事，該個(gè)貸經(jīng)理表示：“如果產(chǎn)權(quán)證已辦理，審核通過(guò)以后，房子有按揭的話，必須先全款結(jié)清，所以他們先把貸款還完，然后全款交給銀行，辦理抵押，銀行再放款。”在結(jié)清按揭貸款到重新發(fā)放抵押貸款期間，信貸中介會(huì)搭個(gè)橋先行墊資，然后等銀行發(fā)放抵押貸款后再還給他們，多出來(lái)的部分，可自行支配。

令人疑惑的是，難道真有白白墊資這等好事？資金成本怎么算？

記者了解到，墊資不是無(wú)償享受的，信貸中介公司，還要收取一筆“墊資費(fèi)”。該個(gè)貸經(jīng)理表示，此類公司跟銀行合作，可能會(huì)包裝一下，向客戶收取費(fèi)用。他透露，墊資費(fèi)率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收費(fèi)的過(guò)程，銀行全程不參與。

從住房按揭貸款到抵押貸款，貸款品種的轉(zhuǎn)換，即為所謂的“轉(zhuǎn)貸”。

在網(wǎng)絡(luò)上搜索，類似的“房屋抵押貸款”廣告頁(yè)面還有很多。

當(dāng)記者詢問(wèn)，墊資操作是否有風(fēng)險(xiǎn)，銀行是否會(huì)審查貸款還款資金來(lái)源是否為自有資金以及抵押貸款用途時(shí)，無(wú)論是信貸中介公司還是銀行，都未予正面回答。

從審慎經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，此類操作或存在一定的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，購(gòu)房人還需要著重注意的一個(gè)問(wèn)題，則是“期限錯(cuò)配”。

根據(jù)信貸中介的說(shuō)法，“轉(zhuǎn)貸”之后，抵押貸款年限可長(zhǎng)達(dá)20年，如此一來(lái)，貸款期限從30年到20年，由于利率的降低，月供也不會(huì)有太大波動(dòng)。

然而，從記者的了解情況來(lái)看，銀行在實(shí)際操作中，或與貸款中介的說(shuō)辭，有較大的差距。

“一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)抵押貸款的期限為1年、5年，最多10年就封頂了，做不到20年那么長(zhǎng)?！鼻笆鲢y行個(gè)貸經(jīng)理表示。

而隨著期限縮短，月供壓力也會(huì)驟然放大。依然沿用前述案例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作了一個(gè)測(cè)算。

以抵押貸款金額100萬(wàn)元、利率3.85%為例 ：

如果期限為5年，則月供高達(dá)18348.91元（等額本息），即使期限為10年，月供也達(dá)到了10053.38元。相對(duì)于30年按揭貸款的月供來(lái)說(shuō)，幾乎翻倍。

由此可見(jiàn)：

若期限大幅縮短，那么借款人將要承受的月供壓力，將成倍增加，會(huì)給短期現(xiàn)金流帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如果超出了承受范圍，也將無(wú)形中擴(kuò)大“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)。

除了房屋抵押貸款，網(wǎng)絡(luò)中還流傳著消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸去“置換”房貸的說(shuō)法。

記者查詢了國(guó)有銀行個(gè)人消費(fèi)貸款的期限，多為1年、2年，上限為3年。以工行“融e借”為例，雖年利率在4%附近，但貸款期限最多為36個(gè)月。

除了上述因?yàn)槠谙掊e(cuò)配帶來(lái)的還款壓力，貸款人還面臨更為嚴(yán)重的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

一名接近監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)記者明確表示：

消費(fèi)貸置換房貸，是不允許的?！跋M(fèi)貸款用途要符合宏觀政策規(guī)定，不得投向禁止領(lǐng)域，如房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市等?！彼M(jìn)一步說(shuō)明，在對(duì)銀行開(kāi)展的現(xiàn)場(chǎng)檢查中，把握貸款用途這一條即可為不合規(guī)行為定性。

如果違反了貸款合同所約定的用途，銀行可能會(huì)采取提前收回貸款等措施，借款人將面臨極為不利的情況。

因此，對(duì)于信貸中介，以及各類貸款“轉(zhuǎn)貸”“置換”房貸的行為，購(gòu)房者要擦亮眼睛，在合法合規(guī)的前提下申請(qǐng)和歸還貸款，警惕各類營(yíng)銷信息，切莫偏聽(tīng)偏信，為信息差付出巨大代價(jià)，承受著超出范圍的月供壓力，甚至冒著被“抽貸”的風(fēng)險(xiǎn)。

攻略：提前還貸

違約金怎么收？

“今年提前還款的人很多，還得多，放得少，截至目前，我們的按揭貸款規(guī)模還是負(fù)增長(zhǎng)。”成都某國(guó)有銀行住房貸款中心經(jīng)理告訴記者，“據(jù)了解，同業(yè)也基本為負(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

前段時(shí)間，有銀行發(fā)布公告表示：提前還款要交補(bǔ)償金，比例為提前還款本金的1%。雖然銀行很快撤下了這則公告，但在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，關(guān)于提前還款是否收取違約金、收取標(biāo)準(zhǔn)的討論聲不絕于耳。

“我的貸款合同中約定提前還款要收取6個(gè)月利息的違約金，但實(shí)際操作中并沒(méi)有收?！毙×謱?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從工行手機(jī)銀行上顯示的審批結(jié)果來(lái)看，他申請(qǐng)的預(yù)約部分還款業(yè)務(wù)，并未收取合同中約定的違約金，這讓他感到意外之喜。至于審批時(shí)間，“也挺快的，大概一周多吧。”

圖源：受訪者供圖

記者了解到，四川工行當(dāng)前新發(fā)放貸款合同中約定了這樣一個(gè)公式，即提前還款違約金=提前還款金額*月利率*0個(gè)月，即不收取違約金。

此外，記者采訪、整理了西部地區(qū)其他幾家銀行的提前還款收取費(fèi)用情況，以供參考。

●建行一支行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示：

提前還款沒(méi)有手續(xù)費(fèi)和違約金，具體流程為：先去個(gè)貸中心開(kāi)申請(qǐng)單，再到柜臺(tái)還款。但需要注意的是，目前手機(jī)銀行暫不支持操作。

●中行一分行個(gè)人金融部經(jīng)理表示：

提前還款違約金有三種情況：不收取、收取半年利息、或貸款金額千分之五。具體要看合同約定，與后臺(tái)系統(tǒng)一致。

●農(nóng)行一支行個(gè)貸經(jīng)理表示：

如果住房貸款在三年以內(nèi)提前還款，要收取還款額百分之一的違約金，若還款三年以上，則沒(méi)有任何費(fèi)用。

●郵儲(chǔ)銀行一網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示：

需要本人持身份證到支行房貸中心做書(shū)面申請(qǐng)，如果還款滿一年，則沒(méi)有違約金。同樣以一年為界來(lái)確定是否收取違約金的，還有交行。

●恒豐銀行官網(wǎng)“住房貸”顯示：

貸款發(fā)放一年以上（含）不收取違約金，貸款發(fā)放一年以內(nèi)收取提前還款金額的1%作為提前還款的違約金。

●興業(yè)銀行APP客服稱：

自2022年8月5日起，對(duì)零售貸款客戶提前還款，不收取違約金。對(duì)于前期合同內(nèi)已有約定的，分行在實(shí)際執(zhí)行中將給予客戶減免。

●渤海銀行公眾號(hào)顯示：

個(gè)人住房貸款放款后12個(gè)月（含）以內(nèi)提前結(jié)清部分提前還款，按照提前還款金額的5%收取違約金；放款時(shí)間超過(guò)12個(gè)月至60個(gè)月（含），按照提前還款金額的3%收取違約金；放款時(shí)間超過(guò)60個(gè)月后，不收取違約金。

招商銀行、中信銀行、光大銀行公眾號(hào)則顯示，是否收取違約金，以貸款合同約定或?qū)嶋H執(zhí)行為準(zhǔn)。

一名監(jiān)管部門(mén)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“前不久我們剛進(jìn)行過(guò)銀行收費(fèi)服務(wù)檢查，根據(jù)檢查情況來(lái)看，提前還款收取違約金情況比較少?！?/p>

另一名監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)記者表示，小微企業(yè)提前還款是明確不允許收取違約金的，但個(gè)人住房按揭貸款方面沒(méi)有明確規(guī)定，屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)?！斑@部分貸款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前環(huán)境下，對(duì)穩(wěn)定資產(chǎn)質(zhì)量起到一定作用?！?/p>

記者手記 | 如何還貸，是筆經(jīng)濟(jì)賬，也是道心理題

當(dāng)“提前還貸”的呼聲越來(lái)越高漲，背著房貸又有些閑錢(qián)的你是不是也開(kāi)始動(dòng)了主動(dòng)降杠桿的念頭？

上網(wǎng)翻閱各種還貸攻略，歸集賬戶上可支配的現(xiàn)金，列出各種還款方案，拿出計(jì)算器噼里啪啦一通猛算，最后發(fā)現(xiàn)最難的部分，往往不在于如何找到那個(gè)最優(yōu)解，而是在于如何去做選擇。

是選擇一次性還掉全部房貸，徹底過(guò)上無(wú)債一身輕的生活？

還是選擇還掉部分房貸同時(shí)持有一些現(xiàn)金，既降低負(fù)債也留存一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力？

是選擇繼續(xù)維持當(dāng)前月供，用手中的閑余資金投資或創(chuàng)業(yè)，努力跑贏房貸利息甚至獲得更多收益？

還是選擇采用“轉(zhuǎn)貸”等操作，通過(guò)利率差減少利息支出，平復(fù)當(dāng)初在利率高位“站崗”的不甘？

……

種種選擇背后，比的是精打細(xì)算，拼的是個(gè)人心態(tài)，博的是未來(lái)期許。當(dāng)然，也定少不了基于自身家庭狀況的合理財(cái)務(wù)規(guī)劃。

總之，對(duì)于許多普通人而言，房貸無(wú)疑是家庭開(kāi)銷中最大的一筆，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，想要將其重新調(diào)整到一個(gè)更“劃算”的狀態(tài)，是再正常不過(guò)的本能反應(yīng)。只是，做出選擇之前，還須認(rèn)真研究，注重甄別，做好權(quán)衡，切莫因?yàn)槊つ扛L(fēng)，而忽略自身經(jīng)濟(jì)承受能力和一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而陷入被動(dòng)。

因?yàn)?，“提前還貸”的初衷，說(shuō)到底，是為了讓“荷包”減壓，為精神減負(fù)，更加從容地迎接未來(lái)的美好生活。想得多一點(diǎn)，看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，總沒(méi)錯(cuò)的。