自全國多個停工樓盤購房人宣布將“動態(tài)還貸”以來，多地已陸續(xù)出臺相關(guān)措施促進問題的解決。

鄭州市國資設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作；四川遂寧建立房地產(chǎn)項目掛聯(lián)機制，指導(dǎo)項目按期完工；陜西咸陽住建局則制定了一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)的措施。

監(jiān)管端正積極介入，項目端的自救也早已開始。

【資料圖】

藍鯨財經(jīng)了解到，某頭部資金鏈斷裂房企自去年來，多個項目通過資金共管、債權(quán)方入主及政府牽頭盤活等方式，為項目注入流動性，推進“停滯”樓盤的建設(shè)交付等工作。

從其經(jīng)驗來看，要盤活停滯項目，天時、地利與人和，至少要占一個。這三點對應(yīng)的分別是：意識到問題的時間、項目是否優(yōu)質(zhì)及相關(guān)方是否積極協(xié)調(diào)解決。

早介入、早解決

保障項目正常推進

自去年下半年多家房企出現(xiàn)資金問題以來，債權(quán)方信托公司“變身”地產(chǎn)開發(fā)商已不是新鮮事，包括五礦信托、光大信托、中融信托等在內(nèi)多家信托機構(gòu)都陸續(xù)接下了部分房地產(chǎn)開發(fā)項目。

去年10月1日，前述資金鏈斷裂房企在北京市順義區(qū)的某別墅項目公司出現(xiàn)股權(quán)變動，原開發(fā)商持股比例減少10%，融資機構(gòu)中融信托持股比例增至10%；今年5月底，中融信托持股比例增至近54%，成為項目最大股東。

據(jù)了解，在入股的同時，中融信托親自參與了項目管理，“中融信托比較強勢，爭取主動權(quán)或者共管，而不是說等開發(fā)商積極處理問題?！?/p>

同在順義區(qū)的另一個住宅項目，債權(quán)方中信銀行則通過章證照共管的方式保障自身權(quán)益，同時協(xié)助項目正常運作。

“每一筆錢花出去或者其他事項，都要開發(fā)商和銀行一起蓋章?！币晃唤咏隧椖康娜耸客嘎丁?/p>

實際上，由于北京地區(qū)的資金監(jiān)管、債權(quán)方對項目的監(jiān)督較為嚴格，當?shù)仨椖繂栴}的解決相對早，搶占了先機。

接近該出險房企的知情人士告訴藍鯨財經(jīng)，去年9月開始，相關(guān)部門就主動與開發(fā)商營銷、工程人員開會溝通相關(guān)事宜，“那時候就控制了監(jiān)管資金，開始不發(fā)工資了?！?/p>

此外，債權(quán)方領(lǐng)導(dǎo)的敏感度與經(jīng)驗也促使其提前介入項目，“債權(quán)方的領(lǐng)導(dǎo)蠻有前瞻性的，知道這個事不能拖，本身也有經(jīng)驗。去年7月就開始協(xié)調(diào)章證照共管了，一切行動都在出事之前?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士也指出，“不可能去等一個大集團爆不爆雷。每個項目都對應(yīng)一家不同的公司，沒有人會等到大集團出事，都是根據(jù)項目對應(yīng)公司的情況積極處理事情?！?/p>

為保資金安全退出

信托機構(gòu)無奈“接盤”

由于在實際出現(xiàn)問題之前就介入解決，北京地區(qū)項目未出現(xiàn)大面積停工現(xiàn)象，這與監(jiān)管、債權(quán)方的“前瞻性”息息相關(guān)。與之相對的是，該出險房企浙江區(qū)域項目停滯后，更多由信托公司介入推進運轉(zhuǎn)。

浙江嘉興海鹽某項目，企查查顯示，今年3月9日，原開發(fā)商持股比例降至0%，明面上已不掌握項目控制權(quán)，債權(quán)方中航信托持股比例升至100%；6月30日，浙江溫州蒼南某項目公司也完成股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓，債權(quán)方光大信托持股比例升至100%。

股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓完成時間相對各方努力推進項目的時間而言，具有滯后性，但操盤方已變成信托機構(gòu)的事實則毋庸置疑，項目資金緊張的狀況也有所緩解。

“之前很多項目賣了后按揭款都沒下來，第三方信托機構(gòu)進來后，相關(guān)部門再去談，陸續(xù)給項目下款注入流動性?！敝槿耸客嘎叮澳呐马椖抗蓹?quán)在原開發(fā)商手里，花錢也要政府主管部門審批通過，每筆錢原則上都是為保交樓服務(wù)的?！?/p>

不過，在多方看來，信托及銀行接手開發(fā)項目“實屬無奈”，一是機構(gòu)與銀行對開發(fā)業(yè)務(wù)并不熟悉；二是項目推進需要投入“真金白銀”，投入巨大；三則是當前銷售市場尚未恢復(fù)，項目前景未知。

“都說是接盤，但接盤這個說法更像是債權(quán)方很看好項目、很高興地接下來了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士評價道，“我一直不覺得那叫接盤，那是無可奈何、是沒辦法。屬于你欠了我錢，我必須用這種方式接一下，不然我啥都沒了。沒有什么信托公司和銀行想自己手里有一把項目?！?/p>

信托機構(gòu)入股也并非想做房地產(chǎn)開發(fā)，更多是為了信托資金的安全退出、保障投資者利益；大部分機構(gòu)也不會親自上陣開發(fā)項目，往往是尋找新的承建方或與原承建方協(xié)商推進停滯項目的復(fù)工與交付。

“信托拿過來的出發(fā)點是想收回本金，項目做好后如果有盈利，就再協(xié)商用來解決前期債務(wù)?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士透露。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，信托入場或有政府在內(nèi)參與牽頭，“政府可能覺得放在金主這里總比放在資金有問題的開發(fā)商這里靠譜。”

同時，被視作“罪魁禍首”的開發(fā)商也在積極解決問題，一位出險房企人士向藍鯨財經(jīng)表示，“我們也想解決問題，大家一起協(xié)商，做好保交樓?！?/p>

地方國資介入

盤活持有型物業(yè)

信托入主項目時，在項目選擇上有一定的偏好——項目尚未獲取預(yù)售許可證或銷售比例相對較低，意味著后期可處置的資產(chǎn)更多，不至于“白忙活一場”。

同樣以海鹽和蒼南項目為例，公開信息顯示，前者2021年初開盤，后者2021年中開盤，已銷售比例相對較低，這兩個項目的債權(quán)方信托進入也較積極。

商業(yè)、寫字樓等持有型項目則相對不受銀行與信托機構(gòu)歡迎，地方政府與國資成為推進的主力，杭州兩個商業(yè)項目的盤活被業(yè)內(nèi)視為“多贏”案例。

今年3月底，該出險房企將旗下杭州一商業(yè)綜合體項目出售予以一家浙江省屬國資地產(chǎn)公司，部分資金抵償所欠受讓方的工程款，受讓方繼續(xù)出資推進該項目建設(shè)交付；寧波一商業(yè)項目也以類似方式出售予以國資工程方。

上述兩個項目均為市場看好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，杭州項目還是區(qū)域內(nèi)最大的綜合體項目，同時也是所在區(qū)域地標建筑，商業(yè)價值毋庸置疑。該項目原定于2019年開業(yè)，由于資金鏈出現(xiàn)問題，已在原開發(fā)商手中擱置多年，為當?shù)?“知名爛尾項目”。

而由于商業(yè)項目回款周期長，此杭州項目近年都沒有企業(yè)愿意接手，最終由地方政府牽頭國資盤活。

“項目談給國資承建方后，承建方應(yīng)收賬款問題得到解決；原開發(fā)商也解決了部分債務(wù)，還有結(jié)余款留給開發(fā)商解決其他地區(qū)債務(wù)；再加上保交樓、優(yōu)質(zhì)地塊利用，也解決了國有資產(chǎn)流失的風險。算是三贏?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士評價道。

另有當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，浙江地區(qū)停滯項目的順利推進與當?shù)亍傲己玫幕A(chǔ)”不無關(guān)系。在其看來，浙江的預(yù)售資金監(jiān)管向來較為嚴格，政府態(tài)度也相對積極，“資金窟窿應(yīng)該沒那么大，政府的介入也比較深，會主動監(jiān)管與協(xié)調(diào)。暫時沒聽說浙江哪個項目爛尾了?！?/p>

記者手記：

“幸運”的，和不幸的

一個“殘酷”的事實是，北京和浙江地區(qū)的停滯項目盤活存在自身優(yōu)勢，此類樣本對低線城市尤其是小縣城并沒有太大的借鑒意義。

“信托為什么愿意接浙江的項目？也是判斷后期能把房子賣出去，賣出去就能把錢收回來。江浙滬樓市也相對堅挺，房價沒有大跌。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

相較而言，本身就存在庫存高、去化難問題的三四線城市和小縣城的項目就沒這么“幸運”。

“房價一直在跌也不好賣的地方，怎么算都算不過賬，大家就一直僵著，沒有很好的辦法。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

樓市低迷的環(huán)京地區(qū)，或也難效仿信托入主的方式。

北京一位業(yè)內(nèi)人士告訴藍鯨財經(jīng)，“各家開發(fā)商環(huán)京的項目都挺慘的，北京的項目挺多人搶，環(huán)京的很難有人接手。有的項目本就是爛攤子，肯定沒人接，沒爆雷的時候這個項目就甩不出去?！?/p>

上周開始網(wǎng)絡(luò)流傳的“動態(tài)還貸”樓盤名單也驗證了這一觀點，鄭州等本身樓市庫存高的城市，項目停滯的概率遠高于經(jīng)濟較為發(fā)達的長三角、珠三角地區(qū)城市。

上述北京業(yè)內(nèi)人士進一步指出，“債權(quán)方不會去選四五線城市的項目，現(xiàn)在還沒消息是因為根本還沒輪到他們。也許后面有的債權(quán)方?jīng)]得選了，也會輪到他們?！?/p>

從債權(quán)方的角度看，承建方、供應(yīng)商的債務(wù)何時能得到清償也難說。

“舊的債務(wù)都先擱置，先保交付。前期欠的供應(yīng)商的錢，目前大家也不知道怎么辦，暫時還沒有較好的處置方法?！蹦吵鲭U房企員工透露。

從優(yōu)先級看，上述員工介紹稱，“網(wǎng)簽業(yè)主是最優(yōu)先的，然后是銀行，金融機構(gòu)。供應(yīng)商都排在很后邊?，F(xiàn)階段可能只有這些錢?！?/p>

值得一提的是，不少問題項目錯過了介入管理的最佳時間，也不受債權(quán)方青睞，但包括開發(fā)商在內(nèi)的多方都在積極協(xié)調(diào)溝通解決方案，有的人則在逃避。

去年來，一家出險房企旗下多家關(guān)聯(lián)公司曾“批量”更換法人代表，由公司高管替換成公司普通員工。

“那些員工就是普通員工，有的好像還兼任了司機。高管怕公司被執(zhí)行成為失信企業(yè)后自己受牽連。”一位知情人士向藍鯨財經(jīng)透露。