5月29日，證監(jiān)會副主席李超在國際金融論壇2021年春季會議上提出，“穩(wěn)步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點落地”是資本市場“建制度”的舉措之一。

南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝對《證券日報》記者表示，“建制度”既是資本市場發(fā)展的基石，也是根本所在，意義重大。穩(wěn)步推進公募REITs試點落地被列為“建制度”方面的舉措之一，意味著REITs試點不僅是資本市場上投資工具的豐富，也是我國資本市場制度建設(shè)的完善。

完善的制度

是市場規(guī)范運行的基礎(chǔ)

粵開證券首席市場分析師李興告訴《證券日報》記者，“完善的制度是市場規(guī)范運行的基礎(chǔ)，‘建制度’則是資本市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求之一。”

“上述會議之所以點名‘公募REITs’，緣于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點具有重要意義，可有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道，優(yōu)化社會資源配置，引導(dǎo)中長期資金參與資本市場，并為投資者提供更多樣化的投資工具和產(chǎn)品。”同時，李興進一步表示，公募REITs試點落地，將進一步推動創(chuàng)新我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

截至5月27日，滬深交易所首批9只公募REITs全部詢價完成，并分別通過上交所網(wǎng)站和深交所網(wǎng)站發(fā)布基金份額發(fā)售公告，公布最終發(fā)行價格。根據(jù)相關(guān)公告，上述9只公募REITs于5月31日正式開售，各類投資者將在募集期內(nèi)認購基金份額并繳款。

上交所首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為170.32億元。其中，普洛斯最終發(fā)行價格確定為3.890元/份，預(yù)計募集資金總額為58.35億元;東吳蘇園最終發(fā)行價格確定為3.880元/份，預(yù)計募集資金總額為34.92億元;張江REIT最終發(fā)行價格確定為2.990元/份，預(yù)計募集資金總額為14.95億元;浙江杭徽最終發(fā)行價格確定為8.72元/份，預(yù)計募集資金總額為43.6億元;首創(chuàng)水務(wù)最終發(fā)行價格確定為3.70元/份，預(yù)計募集資金總額為18.5億元。

深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為143.71億元。其中，首鋼綠能最終發(fā)行價格確定為13.380元，預(yù)計募集資金凈額約為13.38億元;鹽港REIT最終發(fā)行價格確定為2.300元，預(yù)計凈募集金額為18.4億元人民幣;蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價格確定為2.310元，預(yù)計募集資金凈額為20.79億元;廣州廣河最終發(fā)行價格確定為13.020元，預(yù)計基金發(fā)行規(guī)模為91.14億元。

此外，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上;網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間;就公眾投資者擬發(fā)售比例及公眾投資者認購額而言，首鋼綠能為10%、1.34億元，鹽港REIT為12%、2.21億元，蛇口產(chǎn)園為10%、2.08億元，廣州廣河為5%、4.56億元。

“公募REITs在國外開展較早，我國目前處于試點階段，部分資管機構(gòu)也成立相關(guān)產(chǎn)品投資公募REITs。”李興介紹，首批公募REITs產(chǎn)品吸引了較多機構(gòu)投資者，作為較低門檻投資不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品，公募REITs與其他金融產(chǎn)品之間的相關(guān)性較低，在資產(chǎn)配置中能夠起到分散風(fēng)險的作用。

投資者應(yīng)理性看待

REITs投資價值

需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs市場波動相對較小，收益的增長空間相對有限;而在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例，公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。不同于債券，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動;公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。相較普通公募基金而言，公募REITs資金投向不同、收益來源不同、產(chǎn)品定位不同。

對于市場較關(guān)心的公募REITs的主要風(fēng)險，專家表示，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險包括基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險等。

建議投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險。

“公募REITs采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。”李興認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)則，公募REITs更適合穩(wěn)健型投資者長期投資，不過也應(yīng)注意后續(xù)在場內(nèi)進行交易時的折溢價風(fēng)險。同時，投資者應(yīng)當(dāng)理性投資，可以優(yōu)先選擇現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、底層資產(chǎn)信用較好的優(yōu)質(zhì)項目。

在田利輝看來，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益，具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。“建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。”