房地產(chǎn)企業(yè)鴻坤集團(tuán)有限公司(以下簡稱“鴻坤集團(tuán)”)旗下物業(yè)公司——燁星集團(tuán)控股有限公司(1941.HK，以下簡稱“燁星集團(tuán)”)近期在港股上市。

而這也成為從去年持續(xù)至今物管企業(yè)赴港上市熱潮中的最新一家。

作為今年第二家在香港上市的物業(yè)股，燁星集團(tuán)在認(rèn)購階段受到市場追捧。

截至3月6日招股期結(jié)束，燁星集團(tuán)公開發(fā)售部分已獲1948.62倍超額認(rèn)購，其中恒基兆業(yè)董事局主席李家杰旗下SuccessfulLo-tusLimited為基石投資者，認(rèn)購2100萬港元股份。

與大多數(shù)小型物管公司一樣，燁星集團(tuán)業(yè)務(wù)高速發(fā)展主要依賴母公司，且其借助母公司開展的物業(yè)管理服務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

《中國經(jīng)營報》記者查詢招股書獲悉，2017年燁星集團(tuán)曾宣派股息4600萬元，加上2019年派發(fā)的3550萬元，累計派發(fā)股息達(dá)8150萬元，而同期累計實現(xiàn)的凈利潤也不過9342.7萬元。

高度依賴母公司

根據(jù)今年1月10日克而瑞發(fā)布的國內(nèi)首份《2019年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP50》來看，TOP前50強里并未出現(xiàn)鴻坤物業(yè)(燁星集團(tuán))的身影。

與大多數(shù)物企上市名稱均采用品牌名做法不同，北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“北京鴻坤”)為赴港上市，采用的是于境外注冊的控股公司燁星集團(tuán)，北京鴻坤為境內(nèi)運營主體。

2003年成立時，北京鴻坤是母公司鴻坤集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)分部。2018年6月29日北京鴻坤獲取在新三板掛牌的資格。招股書顯示，基于公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，2018年12月19日，北京鴻坤在新三板終止掛牌，在此期間，其股份并無買賣。

隨后，北京鴻坤更改名字為燁星集團(tuán)。對此，燁星集團(tuán)給出的解釋是：“為了增加與國際投資者和全球市場的接觸，對自身業(yè)務(wù)發(fā)展有利。”

目前，盛達(dá)豐控股有限公司(以下簡稱“盛達(dá)豐”)持有燁星集團(tuán)59.45%股份，為最大股東。凱宏策略有限公司持股15.55%。據(jù)了解，盛達(dá)豐由趙偉豪、吳虹、趙彬分別持股98.62%、1%、0.38%，趙彬與吳虹為配偶關(guān)系，其子為趙偉豪，即鴻坤集團(tuán)創(chuàng)始人趙彬之子趙偉豪為燁星集團(tuán)實控人。據(jù)了解，趙偉豪于2016年進(jìn)入鴻坤任職，現(xiàn)任燁星集團(tuán)執(zhí)行董事，不僅是燁星集團(tuán)的控股股東，也是鴻坤集團(tuán)實控人。

目前，燁星集團(tuán)主要提供物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)和增值服務(wù)這三種業(yè)務(wù)。與大多數(shù)物業(yè)一樣，燁星集團(tuán)以物業(yè)管理服務(wù)為主，2016~2019年8月31日，公司總收益的約63.3%、59.1%、67.4%及69.9%分別來自提供物業(yè)管理服務(wù)。

截至2019年8月31日，燁星集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)遍及京津冀地區(qū)及海南省、湖北省和陜西省的八個城市，管理的總收益建筑面積約為490萬平方米，包括21項住宅物業(yè)(總共超過3.8萬個單位)及15項非住宅物業(yè)。

與大多數(shù)中小型物業(yè)公司相同，燁星集團(tuán)的業(yè)務(wù)高度依賴母公司鴻坤集團(tuán)。目前，燁星集團(tuán)的物業(yè)管理項目基本全部來源于母公司鴻坤集團(tuán)。2016~2018年及2019年前8個月，燁星集團(tuán)所管理的來自鴻坤集團(tuán)的收益建筑面積分別為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米、480萬平方米，分別占到燁星集團(tuán)總管理面積的100%、100%、約99.1%及99.1%。

在這期間，燁星集團(tuán)從母公司開發(fā)的項目獲得的物業(yè)管理服務(wù)收益分別約為：7380萬元、1.13億元、1.67億元及1.21億元，分別占公司物業(yè)管理服務(wù)總收益的100.0%、100.0%、98.4%及98.5%。

根據(jù)招股書披露，鴻坤集團(tuán)2020年和2021年將根據(jù)合約分別交付予燁星集團(tuán)總收益建筑面積約為60萬平方米及540萬平方米。若單純依靠內(nèi)生增長，2021年燁星集團(tuán)的在管面積將達(dá)到1100萬平方米左右。在管規(guī)模在同行業(yè)處中下游水平。

在燁星集團(tuán)重倉的京津冀區(qū)域，根據(jù)灼識咨詢報告，于2018年，按所管理的總建筑面積計，燁星控股于北京非國企背景開發(fā)商附屬公司物業(yè)管理市場中排名第九，市場份額約為0.7%。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)名單》，鴻坤物業(yè)(燁星集團(tuán))位居48名。同時，根據(jù)今年1月10日克而瑞發(fā)布的國內(nèi)首份《2019年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP50》來看，TOP前50強里并未出現(xiàn)鴻坤物業(yè)(燁星集團(tuán))的身影。

物業(yè)管理服務(wù)費高于行業(yè)水平

2016~2019年8月31日，燁星集團(tuán)平均每平方米的在管面積收益分別為25.68元、30.21元、36.99元及25.26元。

由于燁星集團(tuán)所管理的項目基本全部來自鴻坤集團(tuán)，母公司與燁星集團(tuán)之間關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的收費定價至關(guān)重要，這影響著燁星集團(tuán)的收益、毛利和凈利潤，乃至影響資本市場對于這只新股的認(rèn)可度。

記者從招股書了解到，近年來，燁星集團(tuán)的平均物業(yè)管理服務(wù)費保持上升，從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百強物業(yè)企業(yè)的平均住宅物業(yè)管理費。

據(jù)了解，在物業(yè)管理行業(yè)，存量物業(yè)服務(wù)的增長主要來自物業(yè)費上漲。但事實上，物業(yè)企業(yè)想要提高物業(yè)費依然存在很大難度。按照規(guī)定，除因政府調(diào)整價格外，開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)都不得單方提價。如果要增加則必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。因此，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)板塊主要依靠增量實現(xiàn)增長。

燁星集團(tuán)給出的解釋是，平均物業(yè)管理費增加主要由于新物業(yè)管理項目的物業(yè)管理費率較舊項目高，此外，物業(yè)管理費率較高的非住宅物業(yè)項目整體占比增加。

招股書顯示，在“核心業(yè)務(wù)”物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)上，2016至2019年8月底，公司為鴻坤集團(tuán)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別約為39.3%、43.2%、36.9%及43.6%。2018年因品牌升級導(dǎo)致人力成本增加而出現(xiàn)明顯降幅，其余年份均維持40%左右的水平，這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于同行業(yè)上市公司26%的平均毛利率水平。

而燁星集團(tuán)來自第三方物業(yè)開發(fā)商的毛利率則為個位數(shù)。截至2019年8月30日，這一數(shù)字為5.8%，同比下滑0.3個百分點。

為何來自母公司的物業(yè)管理服務(wù)毛利率這么高?招股書給出的解釋是“服務(wù)成本的差異”：“由于我們與其業(yè)務(wù)關(guān)系更長以及在管物業(yè)的整體規(guī)模更大，可實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，我們一般產(chǎn)生較低的每平方米每月物業(yè)管理服務(wù)成本。”

記者根據(jù)年度物業(yè)管理服務(wù)收益和在管面積計算，2016~2019年8月31日，燁星集團(tuán)平均每平方米的在管面積收益分別為25.68元、30.21元、36.99元及25.26元。

而對比行業(yè)龍頭物管公司，根據(jù)碧桂園服務(wù)2019年年報數(shù)據(jù)計算，平均每平方米的在管面積收益為21.07元。同樣，剛剛發(fā)布年報的雅生活服務(wù)為12.09元，新城悅服務(wù)為14.10元。

值得注意的是，截至2019年8月31日，燁星集團(tuán)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目余額為2138.7萬元，較期初的9275萬元，減少了7136.3萬元。

據(jù)招股書披露，2019年1~8月，燁星集團(tuán)曾向股東宣派及派付股息3550萬元，這是該集團(tuán)當(dāng)期凈利潤的1.72倍。

據(jù)招股書披露，2017年北京鴻坤(燁星集團(tuán))曾宣派股息4600萬元，加上2019年派發(fā)的3550萬元，累計派發(fā)股息達(dá)8150萬元，而同期累計實現(xiàn)凈利潤9342.7萬元。招股書中稱，假若公司派付股息，有關(guān)股息金額將取決于公司的經(jīng)營業(yè)績、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況。

而2016年至2018年，公司實現(xiàn)的收入分別約為1.165億元、1.916億元、2.512億元，年復(fù)合增長率約為46.8%。截至2019年8月31日前8個月，公司實現(xiàn)收入約1.754億元。

2017~2018年及2019年前8個月，燁星集團(tuán)營收增長率分別為64.42%、31.12%、10.91%;凈利潤同比增幅分別為102.67%、4.42%和-1.52%。

外向拓展待考

截至2019年8月底，燁星集團(tuán)從獨立第三方物業(yè)開發(fā)商取得物業(yè)管理面積仍比較少，僅占總收益建筑面積的1%。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的物業(yè)百強報告，2018年百強物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占收入的80.5%，占利潤的55.7%。目前，行業(yè)仍處于規(guī)模發(fā)展階段，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依然是物業(yè)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)和最主要的增長來源，管理面積也成為資本市場最關(guān)心的指標(biāo)。

對于體量小、且高度依賴母公司的物業(yè)公司來說，增長的確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他大型的物業(yè)管理公司。根據(jù)克而瑞《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，鴻坤集團(tuán)累計權(quán)益銷售金額162.5億元，排名121。

對于燁星集團(tuán)而言，其外拓能力有待考驗。截至2019年8月底，燁星集團(tuán)從獨立第三方物業(yè)開發(fā)商取得物業(yè)管理面積仍比較少，僅占總收益建筑面積的1%。

與此同時，隨著整體成本的提升，燁星集團(tuán)的凈利率正在下降。于2016年至2019年8月31日，燁星集團(tuán)的凈利率分別為15.1%、18.6%、14.8%、11.8%。

燁星集團(tuán)將原因歸結(jié)于不斷增長的勞工和分包成本。據(jù)悉，這兩項成本占燁星集團(tuán)總成本的比重正在不斷提升，2019年合計占比已超82%，但較2018年略微下跌。

近幾年，行業(yè)內(nèi)不少上市物管企業(yè)依靠龐大的管理規(guī)模和資源優(yōu)勢積極開展各項增值服務(wù)，較高的利潤率是主要驅(qū)動因素之一。物業(yè)百強報告顯示，在利潤率方面，百強企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率為5.6%，增值服務(wù)為18.5%，綜合整體利潤率為8.2%。

從毛利貢獻(xiàn)占比上看，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活、雅生活的增值業(yè)務(wù)，包括非業(yè)主和社區(qū)增值服務(wù)，對毛利潤貢獻(xiàn)已經(jīng)超過50%。

從招股書披露的內(nèi)容來看，燁星集團(tuán)也一直在嘗試增加增值服務(wù)，2016~2018年及2019年前8個月，其增值服務(wù)的毛利率分別約為47.3%、61.0%、60.9%及62.5%，但所占份額在逐步縮小，同期來自增值服務(wù)的收入分別約占總收入的8.5%、8.9%、7.7%及6.6%。

根據(jù)業(yè)務(wù)目標(biāo)，燁星集團(tuán)計劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機(jī)構(gòu)，收購最少兩間物業(yè)管理服務(wù)公司。

記者就燁星集團(tuán)與母公司的關(guān)聯(lián)交易、較高的毛利率及外拓目標(biāo)等內(nèi)容采訪燁星集團(tuán)，該公司已經(jīng)收悉采訪內(nèi)容，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。