越來越多的物業(yè)公司加入到赴港IPO的隊(duì)伍中來。據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者了解，2020年以來，已有4家物業(yè)公司在港交所遞交招股文件，杭州的宋都服務(wù)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“宋都物業(yè)”)就在其中。

資料顯示，宋都物業(yè)于1995年在杭州成立，盡管已經(jīng)過逾20年的發(fā)展，但宋都物業(yè)的體量在業(yè)內(nèi)還處于偏低水平。

截至2019年9月30日，宋都物業(yè)在全國10個(gè)城市設(shè)有8間附屬公司及12間分公司，當(dāng)中大多數(shù)位于浙江省，向27項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為400萬平方米，這一數(shù)據(jù)最新590萬平方米。

市場(chǎng)份額或低于0.03%

2017財(cái)年、2018財(cái)年及2019年前9個(gè)月，宋都物業(yè)的營業(yè)收入分別為0.84億元、1.33億元和1.37 億元，凈利潤分別為1396.5萬元、2088.9 萬元和1942.5萬元。

如果拿宋都物業(yè)與已經(jīng)在港上市的25家物業(yè)公司對(duì)比，數(shù)據(jù)顯示，宋都物業(yè)2018年的營業(yè)收入僅高于排名倒數(shù)第一的申基國際，而比和泓服務(wù)則少了近8000萬元;同期凈利潤的排名幾乎與和泓服務(wù)差不多。

值得一提的是，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，宋都物業(yè)在2017年、2018年及2019年的“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”中分別排名第81、第71及第65位，和泓服務(wù)的排名分別是第58、第48及第44。和泓服務(wù)曾在招股書中提到，2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)且所占市場(chǎng)份額按在管總建筑面積計(jì)為38.9%，其中公司占0.03%，這或許意味著，在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，排名低于和泓服務(wù)的宋都物業(yè)市場(chǎng)份額低于0.03%。

逾90%收入依賴宋都股份

有評(píng)論員在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)指出，宋都物業(yè)之所以體量小，可能與宋都股份息息相關(guān)。招股書顯示，2017財(cái)年、2018年財(cái)年和2019年1-9月，宋都物業(yè)分別管理15項(xiàng)、17項(xiàng)和20項(xiàng)由宋都股份獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的物業(yè)。從收益來看，在上述報(bào)告期內(nèi)，宋都股份為宋都物業(yè)貢獻(xiàn)的收益占比分別高達(dá)98.2%、96.6%及93.4%。

但宋都股份自身近幾年的銷售增長頗為緩慢?？硕鹋兜臄?shù)據(jù)顯示，宋都股份2019年的全口徑銷售金額為119.5億元，排名第146，與300億元的年度銷售目標(biāo)還有不小的差距。值得一提的是，同期已經(jīng)有近30家房企跨入了千億銷售陣營。

上述房地產(chǎn)評(píng)論員表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)依然會(huì)延續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)局面，留給中小房企的生存空間已經(jīng)不大了?；蛟S自身意識(shí)到了生存壓力，在宋都股份2017年和2018年年報(bào)中，均強(qiáng)調(diào)了提升“高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營能力，即在提升土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及系統(tǒng)運(yùn)營這三方面能力的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。那么，高度依賴宋都股份的宋都物業(yè)，是否會(huì)隨著后者銷售規(guī)模的提升而迎來更高發(fā)展，似乎需要時(shí)間來驗(yàn)證。

與業(yè)主產(chǎn)生摩擦屢見不鮮

對(duì)于物業(yè)公司來說，如何為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是其工作的核心。不過，宋都物業(yè)似乎經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生摩擦。安徽合肥蜀山區(qū)印象西湖小區(qū)有業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板反應(yīng)，宋都物業(yè)占用10號(hào)樓首層，并將部分房屋私自出租。隨后相關(guān)部門給出的回復(fù)是：經(jīng)核查相關(guān)規(guī)劃圖紙，10號(hào)樓首層規(guī)劃為物業(yè)服務(wù)用房及衛(wèi)生站，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。相關(guān)部門已通告業(yè)委會(huì)無權(quán)擅自出租該處房屋，出租需征詢?nèi)w業(yè)主意見，并責(zé)令業(yè)委會(huì)限期整改。

據(jù)《浙青網(wǎng)》2019年8月報(bào)道，杭州宋都•香悅郡業(yè)主們對(duì)于宋都物業(yè)的服務(wù)與管理不滿意。業(yè)主張先生說，2016年年底交付房子后，不過兩年時(shí)間，宋都物業(yè)已經(jīng)換了3個(gè)物業(yè)經(jīng)理。“最近半年，小區(qū)綠化才做得像點(diǎn)樣子，之前垃圾分類做得一塌糊涂，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾已經(jīng)不是一天兩天了。

該報(bào)道還指出，有業(yè)主沒見過投訴業(yè)委會(huì)違規(guī)操作聯(lián)名信，其名字卻出現(xiàn)在信上。該業(yè)主認(rèn)為是宋都物業(yè)為阻止業(yè)委會(huì)選舉新物業(yè)的造假行為。不過，宋都物業(yè)公司相關(guān)人員對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)。

此外，在各大互動(dòng)平臺(tái)上，還有業(yè)主投訴宋都物業(yè)存在保安對(duì)門口人員出入管理不嚴(yán)、物業(yè)用房雜物亂堆疏于管理、電梯頻繁故障困人、保潔外包衛(wèi)生一塌糊涂等一系列問題。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，宋都物業(yè)按照客戶滿意度計(jì)在杭州排第19名，2019年1-9月的客戶續(xù)約率為89%，而2017年財(cái)年和2018財(cái)年均為100%。

發(fā)力長租公寓業(yè)務(wù)前景待考驗(yàn)

宋都物業(yè)在招股書中表示，未來將進(jìn)一步在長三角地區(qū)擴(kuò)張物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模，增加市場(chǎng)份額和擴(kuò)大業(yè)務(wù)分布，同時(shí)還將擴(kuò)大長租公寓業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前宋都物業(yè)的長租公寓均位于杭州時(shí)間國際大廈12樓和13樓，名字為“琪寓公寓”。

有業(yè)內(nèi)人士稱，宋都物業(yè)跨界入局長租公寓背后，除了看好長租公寓的前景，更重要的是自身具有發(fā)展長租所需要的物業(yè)管理和服務(wù)等優(yōu)勢(shì)。

據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者了解，目前長租公寓大體可分為五派。分別是魔方、YOU+的創(chuàng)業(yè)派;世聯(lián)行紅璞的中介派;如家、鉑濤的酒店派;萬科泊寓、龍湖冠寓地產(chǎn)派以及近兩年加入的萬科物業(yè)、彩生活樂家、南都等物業(yè)派。

房地產(chǎn)市場(chǎng)專家黃昇表示：“物業(yè)公司與開發(fā)商和創(chuàng)業(yè)派長租公寓相比，優(yōu)勢(shì)就是它們管理物業(yè)和服務(wù)客戶的體系和水平。但物業(yè)公司的團(tuán)隊(duì)思維和基因不如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司開放，且線上運(yùn)營水平有待提高，跟開發(fā)商相比則在獲取物業(yè)的價(jià)格和方法方面顯得不那么靈活。”

另外，自2019年以來，多家品牌長租公寓運(yùn)營商陷入輿論漩渦，租金貸、甲醛門、資金鏈鍛煉等新聞不斷爆出，資金鏈斷裂，給眾多租客、房東帶來經(jīng)濟(jì)損失。在資本追逐下，長租公寓拿房成本會(huì)越來越高，這將進(jìn)一步壓縮盈利空間，企業(yè)的運(yùn)營能力也將面臨更大考驗(yàn)。上述評(píng)論員指出，在此背景下，宋都物業(yè)加碼長租公寓業(yè)務(wù)，前景有待考驗(yàn)。