長租公寓頭部企業(yè)正在掀起新一輪赴美上市潮。繼自如、蛋殼公寓相繼傳出赴美上市的消息后，日前，長租公寓服務(wù)商青客公寓向美國證券交易委員會(huì)(SEC)提交IPO文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，股票代碼為“QK”，擬融資約1億美元。

IPO招股書顯示，青客公寓此次募集的資金中，一部分將用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量，包括相關(guān)的資本支出和銷售及市場活動(dòng);另一部分用于繼續(xù)投資技術(shù)系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施;其余將用于一般公司運(yùn)營所需開支。

根據(jù)招股書披露的相關(guān)文件，近年來，青客公寓始終處于虧損狀態(tài)，2017年～2018年，青客公寓相繼虧損2.45億元、5.00億元人民幣，兩年時(shí)間累積虧損超過7億元。業(yè)績的持續(xù)虧損也導(dǎo)致了企業(yè)的負(fù)債始終居于高位。截止到2019年6月底，青客公寓資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)132.83%，已達(dá)到“資不抵債”。

對(duì)于業(yè)績和企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，日前，青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪中提到，目前階段尚不方便對(duì)此作出回應(yīng)，只能參考公司公開提交的文件，后續(xù)有消息會(huì)第一時(shí)間進(jìn)行告知。

盈利艱難

在IPO招股書中，青客公寓將自己描述為：“最早提供品牌租賃公寓的公司之一。在分散式租賃和運(yùn)營模式下，公司從房東處租賃房屋，然后把這些簡單的房間改造成標(biāo)準(zhǔn)化的帶家具的房間，再把這些房屋出租給租客。”盡管業(yè)務(wù)模式描述美好，但從目前公開披露的數(shù)據(jù)來看，青客公寓的營業(yè)收入并不樂觀。

2017～2018財(cái)年，青客公寓的營業(yè)收入分別為5.23億元、8.90億元人民幣，而凈虧損則達(dá)到了2.45億、5.00億元人民幣。截止到2019年6月的前9個(gè)月，青客的營業(yè)收入及凈虧損分別為8.98億及3.73億元人民幣。

“一個(gè)是成本比較高，第二個(gè)就是其收入并沒有市場想象的那么大。事實(shí)上，租賃市場真正活躍的就是一線城市和部分二線城市，三四線城市的這種需求并不多。在一二線城市收房子的成本比較高，其目前的出租價(jià)格也比較有限。長租公寓說白了，實(shí)際上還是扮演著一個(gè)二房東的角色。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

一位長租公寓行業(yè)從業(yè)者告訴記者，如果是自己在外面租房子、進(jìn)行管理再租出去的模式，沒有90%以上的出租率，項(xiàng)目運(yùn)營就是虧本的。所以，企業(yè)面臨的壓力還是挺大的。

數(shù)據(jù)顯示，2017年～2018年，青客公寓平均入住率分別為89%、91.6%;截至2019年6月份，公司前9個(gè)月的平均出租率為90.6%。對(duì)于平均出租率的下滑，青客公寓方面表示，因?yàn)榇罅康某鲎鈫卧幱跀U(kuò)張階段。

此外，青客公寓方面表示，公司預(yù)付折扣前的平均月租金從2017年的1299元人民幣下降到2018年的1272元，因?yàn)楣緦I(yè)務(wù)擴(kuò)展到更偏遠(yuǎn)的城市地區(qū)，那里的租金預(yù)付比折扣前的平均月租金更低。

單薄的利潤下，據(jù)青客公寓方面透露，公司與房東的租約通常鎖定了5～6年的租期，可以延長2～3年。公司通常在前三年鎖定租賃費(fèi)，在剩余的租賃期，每年大約有5%的非復(fù)合增長。公司與租客簽訂的租約通常是26個(gè)月。不過，數(shù)據(jù)顯示，在截至2019年6月30日前的9個(gè)月，青客公寓與租戶終止的租約平均鎖定期僅為11.7個(gè)月。如果租客選擇在鎖定期內(nèi)終止租約(除租約第一周內(nèi)終止外)，承租人的保證金將被沒收。

資不抵債

盈利艱難以及持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張加劇了青客公寓的財(cái)務(wù)壓力。

據(jù)招股書披露的數(shù)據(jù)，截止到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)為20.35億元，總負(fù)債則達(dá)27.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)132.83%，已達(dá)到“資不抵債”。

此外，2017年～2018年截至9月份，青客公寓總資產(chǎn)分別為11.34億元、17.81億元，總負(fù)債分別為15.6億元、25.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為137.57%、143.8%。

那么，在尚未實(shí)現(xiàn)盈利、債務(wù)壓力巨大的情況下，長租公寓運(yùn)營商們?yōu)楹螘?huì)紛紛選擇在此時(shí)赴美上市?

盧文曦告訴記者，一方面，美國上市的準(zhǔn)入門檻可能要比內(nèi)地或者香港低，另一方面，美國上市的時(shí)間周期可能會(huì)更短。如果長租公寓企業(yè)能夠在半年或者9個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)美國上市，那會(huì)有充足的資金支持企業(yè)發(fā)展;而一旦無法上市，企業(yè)發(fā)展或許會(huì)面臨很大的危機(jī)。

張宏偉也表示，赴美上市是企業(yè)通過資本市場獲得資金，從而幫助其度過市場培育期困難處境的一種方式。目前境內(nèi)的資本市場對(duì)于長租公寓企業(yè)的融資還是比較謹(jǐn)慎的，在當(dāng)前長租公寓市場收緊的情況下，如果能夠通過境外渠道募得資金，對(duì)于企業(yè)順利度過五到六年的市場培育期，未來獲得穩(wěn)定、成熟、可持續(xù)的現(xiàn)金流還是有幫助的。

除了融資回血，長租公寓運(yùn)營商們也在不斷尋求其他途徑來緩解自身的資金狀況。租金貸，早已不再新鮮。

在IPO招股書中，青客公寓坦陳，公司與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，為有需要的客戶提供分期租金貸款。租戶可以向公司的合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)分期租賃貸款，預(yù)付一定租期的租金，并享受預(yù)付租金的租金折扣。在租賃開始時(shí)，用戶可支付最多24個(gè)月租金和核準(zhǔn)貸款收益轉(zhuǎn)入青客公寓賬戶。由青客公寓向金融機(jī)構(gòu)合作伙伴支付租金分期貸款的每月利息，并提供擔(dān)保。此外，青客公寓亦可提供額外的信用增級(jí)服務(wù)，即以保證金的形式向有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)提供貸款，一般不超過貸款余額總額的5%，以供租戶償還貸款。當(dāng)租約終止后，公司會(huì)協(xié)調(diào)一次性歸還未償還的分期租賃貸款。青客公寓方面表示，分期租金貸款的收益已幫助公司為裝修和裝修新公寓的資本支出提供資金。

截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機(jī)構(gòu)合作，提供分期租賃貸款，65.2%的租金由分期租賃貸款支付。

不容忽視的是，隨著日益見諸報(bào)端的靠租金貸模式“輸血”的中小長租公寓頻頻爆雷，“租金貸”也成為不少租客們“談虎色變”的話題。

盧文曦坦言，長租公寓行業(yè)玩到現(xiàn)在已經(jīng)開始慢慢變味了，很多企業(yè)的運(yùn)營更像是當(dāng)金融產(chǎn)品一樣來運(yùn)營房子。“你需要租客交保證金，然后保證金資金沉淀，然后拿這部分資金去做其他的事情。”

規(guī)模競速

行業(yè)馬太效應(yīng)之下，市場規(guī)模的大小，一度成為檢測(cè)長租公寓運(yùn)營商們能否活下去的“法寶”。

數(shù)據(jù)顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間可租賃單元，到2018年底，青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬間，復(fù)合年增長率達(dá)114%，共覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，一般類似輕資產(chǎn)公司從拿房到最終實(shí)現(xiàn)盈利基本上都在五六年的時(shí)間。企業(yè)前期還處于市場投入的階段，等其度過市場培育階段之后，慢慢會(huì)投資回報(bào)有所好轉(zhuǎn)。

“這些公司開始的時(shí)候一般都希望獲得融資，但是融資的話人家就會(huì)看你的市場占有率。所以，企業(yè)怕是虧本也要拼了命地?cái)U(kuò)張。這個(gè)時(shí)候的擴(kuò)張往往不是為了盈利，而是為了其他的目的，這其中的風(fēng)險(xiǎn)肯定是蠻大的。”盧文曦說。

數(shù)據(jù)顯示，盡管率先赴美提交IPO招股書，在巨頭紛紛試水的長租公寓行業(yè)，青客公寓的市場規(guī)模與其他頭部長租公寓的差距甚大。2018年，青客公寓的可租賃房間為9.12萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)第一名的42.77萬平方米和第二名的19.25萬平方米。

事實(shí)上，近年來，因?yàn)?ldquo;擴(kuò)張失速”引發(fā)資金鏈問題而導(dǎo)致爆雷的長租公寓品牌并不少見。

10月8日以來，杭州國暢物業(yè)管理有限公司(下稱“國暢物業(yè)”)被曝出并未將資金如期交付給房東，國暢物業(yè)在杭州多家國暢公寓門店均關(guān)門歇業(yè)，公司高管亦失去聯(lián)系。此事牽涉的房東和租客達(dá)千余人。

國暢公寓現(xiàn)象并非個(gè)例。10月8日，河南悅?cè)绻⒐娣Q，因面臨經(jīng)營及資金壓力，無力維持經(jīng)營。8月初，樂伽公寓通過其微信公眾平臺(tái)對(duì)外發(fā)布公告稱：因公司經(jīng)營不善，無力履行合同，公司宣布停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客數(shù)量在上萬人，涵蓋了南京、杭州、蘇州、重慶、成都、西安、合肥、昆山等8個(gè)城市。

此外，今年1月，長租公寓品牌愛上租被蛋殼公寓收購;同月，星窩公寓被灣流國際收購;今年2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;今年3月，蘇州樂棧公寓資金鏈斷裂后被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技有限公司收購。另據(jù)權(quán)威媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，長租公寓陣亡名單已經(jīng)達(dá)到25家。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、空白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)一針見血地指出，“爆倉”表面是資金問題，本質(zhì)是供給的非理性擴(kuò)張。一些機(jī)構(gòu)為了規(guī)模擴(kuò)張，拿房的價(jià)格、速度和規(guī)模超出自身承受的水平，現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)壓力，并進(jìn)一步被迫降價(jià)出租，回籠資金，一家機(jī)構(gòu)降價(jià)，另一家機(jī)構(gòu)必須跟隨，從而造成“集體踩踏”，這就是過去一年多行業(yè)經(jīng)歷的典型“負(fù)反饋”。短期來看，長租公寓正處于自我修復(fù)的良性出清周期。