長租公寓運營商青客公寓近日向美國證券交易委員會遞交F-1招股文件，欲發(fā)行美國存托股票募資至多1億美元。相比此前傳聞籌備上市的自如、蛋殼兩家競品公司，青客公寓正在嘗試彎道超車，或能成為國內(nèi)首個完成上市的長租公寓公司。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，青客公寓之所以選擇這個時間啟動上市計劃，是因為自如和蛋殼已經(jīng)先后傳出籌備上市的消息。“在搶時間，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋殼搶先上市，青客就很被動。”

不過，青客公寓披露的招股書也暴露了一些公司運營上的問題，如規(guī)模相對較小、連年虧損及客戶的投訴高發(fā)。

官網(wǎng)資料顯示，青客公寓成立于2012年，總部位于上海。據(jù)青客公寓招股書所披露的數(shù)據(jù)，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市。而作為其競品公司，自如當前已經(jīng)進入了包括北京、上海、杭州、南京、武漢在內(nèi)的9座城市，蛋殼公寓也已經(jīng)進入13座城市，其中包括青客公寓業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的6城。

在進入城市較少的情況下，青客公寓所持有的房源總數(shù)落于下風。據(jù)青客公寓官網(wǎng)及其招股書數(shù)據(jù)，青客公寓當前所持有的房源數(shù)量約為9.6萬間。而據(jù)公開資料，蛋殼公寓在今年1月曾表示在完成對“愛上租”的收購后其管理的房間數(shù)量將接近40萬間;自如在2018年曾提出沖擊資產(chǎn)管理規(guī)模100萬間的目標，自如CEO熊林今年在演講中表示，自如當前自資產(chǎn)管理規(guī)模約為80萬間，服務(wù)200萬客戶。

與多數(shù)長租公寓運營商類似，規(guī)模落后的青客公寓未能逃脫“燒錢換市場”的狀態(tài)。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017和2018財年，青客公寓的凈收入分別為5.23億和8.90億;同期凈利潤分別為虧損2.45億元和虧損4.99億元。而截至2018財年6月30日和2019財年6月30日的前9個月，凈收入分別為5.93億、8.979億元，同期虧損分別為3.24億元、3.73億元。

按照上述數(shù)據(jù)測算，2017年至今，青客公寓的凈虧損累計至少已達10億元。隨著連續(xù)的虧損，青客公寓的債務(wù)也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)為20.3億元，總負債則達27億元，資產(chǎn)負債率高達133%，已“資不抵債”。

除了財務(wù)數(shù)據(jù)的虧損，宣稱為租客提供性價比高、便捷舒適的酒店式服務(wù)的青客公寓在客戶體驗方面也差評不斷。在各大投訴網(wǎng)站上，均能看到和其有關(guān)的投訴。據(jù)統(tǒng)計，青客公寓在黑貓投訴、聚投訴、315消費保等投訴平臺，如今已收到近千條投訴，多由“貸款糾紛”、“不退房租押金”、“提現(xiàn)難”、“網(wǎng)費高昂”、“服務(wù)差”等問題引發(fā)。2019年的3•15期間，媒體還報道了青客公寓的各種問題，其中也包括房租難退、日常生活費用計算不透明、業(yè)務(wù)員服務(wù)態(tài)度差等問題。

或許因為糟糕的服務(wù)體驗，招股書數(shù)據(jù)顯示，有47.3%的青客公寓客戶在合同到期前便選擇退租，只有5.1%選擇了續(xù)租。

此外，青客公寓運營模式的政策前景也令人擔憂。其在招股書中明確，公司在資產(chǎn)運作中通常將增加一個額外的臥室，既采取N+1模式。中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，N+1模式因為安全等原因在不同地區(qū)面臨著不同的監(jiān)管。

如上海房管局在近日印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋行為的通知》中，繼續(xù)認可了“N+1”模式，指出“單套住房內(nèi)客廳(起居室)使用面積在12平方米以上，且按本市代理經(jīng)租企業(yè)房源信息雙記載相關(guān)要求報備的，可以且僅可隔斷出一間房間出租供人員居住”。而北京市住建委則在今年7月同北京市市場監(jiān)管局發(fā)布的《北京市住房租賃合同》示范文本中認定，北京出租房屋應當以原規(guī)劃設(shè)計的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，對“N+1”模式亮了紅燈。