在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，“地產(chǎn)老航母”合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(0754.HK，以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”)自2018年以來(lái)就面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展以163.2億元流量金額和163.2億元的權(quán)益金額被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了去年的全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)之外。

掉隊(duì)后合生創(chuàng)展在“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式下面臨“進(jìn)退兩難”的局面。

8月21日午間合生創(chuàng)展集團(tuán)披露的2019年上半年中期業(yè)績(jī)顯示，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)土地儲(chǔ)備達(dá)2940萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備2940萬(wàn)平方米背后，記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于海珠區(qū)CBD下的合生TIT科貿(mào)園至今仍為空地，而位于花都的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園自2013年招商以來(lái)僅建設(shè)了4棟產(chǎn)業(yè)用房，至今仍在建設(shè)階段。

亦有媒體曾報(bào)道有項(xiàng)目甚至10年來(lái)仍在銷售。

“慢周轉(zhuǎn)”下去化壓力漸顯，2019年中期的負(fù)債總額亦在加壓。“慢周轉(zhuǎn)”遇上債務(wù)壓力，合生創(chuàng)展在經(jīng)營(yíng)壓力與資金鏈下如何“突圍”，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函合生創(chuàng)展集團(tuán)，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

“慢周轉(zhuǎn)”生存危機(jī)

合生創(chuàng)展發(fā)布的2019年中報(bào)顯示，2019年上半年，集團(tuán)錄得63.41億元人民幣的營(yíng)業(yè)額，同比上升52.1%。交付的總建筑面積為24.2萬(wàn)平方米。銷售方面，今年前6個(gè)月，錄得合約銷售額103.69億元，同比上升66%。

盡管上半年合生創(chuàng)展取得出色業(yè)績(jī)，然而與同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，仍差距懸殊。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，在這樣達(dá)到千億級(jí)別的差別下，合生創(chuàng)展前7月合同銷售約120.1億元，位列87。

隨著各大城市樓市調(diào)控政策的收緊，行業(yè)加速洗牌，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)銷售模式的逐步分化，作為昔日“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展，“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式逐漸脫離主航道，與主流房企拉開差距。

2019年業(yè)績(jī)中報(bào)顯示，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備達(dá)2940萬(wàn)平方米。而在這可供銷售的土地儲(chǔ)備中，仍有1945萬(wàn)平方米為待發(fā)展的物業(yè)，占總土地儲(chǔ)備的66.16%。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于廣州海珠CBD下的合生TIT科貿(mào)園7年來(lái)仍為空地，而位于廣州花都合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園6年來(lái)仍在建設(shè)。

此前8月中旬，記者來(lái)到廣州海珠區(qū)合生TIT科貿(mào)園，發(fā)現(xiàn)該地塊原本早應(yīng)在2016年落成的超大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，如今卻淪為了停車場(chǎng)、租車場(chǎng)與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。

據(jù)了解，該地塊總占地面積約為14.686萬(wàn)平方米，TIT合生科貿(mào)園也是廣州市政府列為“十一五”規(guī)劃的主要發(fā)展項(xiàng)目之一。

根據(jù)2010年8月25日合生創(chuàng)展發(fā)布公告顯示，擬與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)共同參與開發(fā)廣州的科貿(mào)園項(xiàng)目，合生創(chuàng)展將會(huì)在該地塊掛牌出售時(shí)參與競(jìng)投，收購(gòu)?fù)恋丶绊氂枳①Y的總額以37.176億元人民幣為上限。

合生創(chuàng)展聲明稱，該幅位于廣州海珠區(qū)新港中路的地塊，原來(lái)由廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)擁有。合生創(chuàng)展已于8月18日與其訂立了合作協(xié)議，合生創(chuàng)展將在該土地在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售時(shí)參與產(chǎn)權(quán)掛牌交

易程序競(jìng)投，并投資于目標(biāo)公司。若成功投得土地并完成對(duì)目標(biāo)公司的增資等交易，合生創(chuàng)展和廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)將分別持有科貿(mào)園項(xiàng)目的65%及35%股權(quán)。

事實(shí)上，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面合生TIT科貿(mào)園項(xiàng)目7年未動(dòng)工的原因是該項(xiàng)目已過(guò)審批但未符合供地條件，另一方面，該項(xiàng)目2010年注資參與開發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目卻與2009年政府對(duì)各區(qū)企業(yè)下達(dá)“退二進(jìn)三”相關(guān)政策文件存在沖突。

根據(jù)“退二進(jìn)三”文件要求，廣州將在2015年底前，分3批把廣州市區(qū)內(nèi)295家不環(huán)保企業(yè)及有安全隱患的企業(yè)搬離市區(qū)。而退出市區(qū)企業(yè)的原址，必須用于第三產(chǎn)業(yè)使用，但地產(chǎn)項(xiàng)目則被堅(jiān)決禁止。

然而按照合生創(chuàng)展的規(guī)劃，TIT合生科貿(mào)園涉及發(fā)展和興建服飾及時(shí)裝主題綜合項(xiàng)目，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中約25萬(wàn)平方米將包括辦公室樓宇及酒店，而約25萬(wàn)平方米則為住宅公寓、購(gòu)物中心及展覽中心。

禁止開發(fā)地產(chǎn)的“科貿(mào)園”

按照這份名為穗府【2008】8號(hào)文中規(guī)定，將分階段推進(jìn)廣州市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作，并明確規(guī)定，在2015年底前分3批把廣州295家不環(huán)保及安全隱患企業(yè)搬出廣州市區(qū)。

其中，2009年底前，完成列入第一批名單的91家影響環(huán)保類企業(yè)和32家危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作;2012年底前，完成列入第二批名單的77家影響環(huán)保類企業(yè)和8家危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作;2015年底前，完成列入第三批名單的32家影響環(huán)保類企業(yè)和55家危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作。

文件中表示，“退二”搬遷企業(yè)名單將實(shí)行滾動(dòng)管理，一旦出現(xiàn)新的影響環(huán)保類企業(yè)和危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)，將分別由市環(huán)保局和市安監(jiān)局等有關(guān)部門，依據(jù)有關(guān)程序確定并補(bǔ)充列入名單。

文件中還明確指出，列入搬遷名單的企業(yè)，原址土地原則上應(yīng)納入政府儲(chǔ)備用地。而未列入政府儲(chǔ)備計(jì)劃且未編制項(xiàng)目實(shí)施方案的搬遷企業(yè)，在符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市規(guī)劃、國(guó)土部門批準(zhǔn)，可將原有工業(yè)用地上現(xiàn)有的合法工業(yè)建筑，在主體框架不改動(dòng)的情況下，進(jìn)行適當(dāng)改造并臨時(shí)改變使用功能。但文件中也明確規(guī)定，新使用功能必須屬于第三產(chǎn)業(yè)，尤其鼓勵(lì)支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但房地產(chǎn)開發(fā)則被堅(jiān)決禁止。

而在“海珠區(qū)第一批影響環(huán)保類退二企業(yè)名單”中，包括了位于新港中路489號(hào)的廣州第一染織廠與廣州永豐紡織廠有限公司。

TIT合生科貿(mào)園實(shí)際也是廣州第一染織廠有限公司“三舊”改造項(xiàng)目。

根據(jù)記者此前調(diào)查報(bào)道，廣州市城市更新局2017年的一份公示文件顯示，該項(xiàng)目已獲批，但未辦理供地手續(xù)。

據(jù)一位TIT產(chǎn)業(yè)園工作人員向記者透露，因?yàn)橥恋厥褂玫膯?wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目一直未建。“廣州項(xiàng)目那邊沒(méi)有現(xiàn)成的建筑，科貿(mào)園那塊地可能要改規(guī)劃，所以一直沒(méi)建起來(lái)，好像是因?yàn)橥恋厥褂贸隽藛?wèn)題。”

事實(shí)上，廣州第一染織廠早在2008年就已停產(chǎn)關(guān)閉，而根據(jù)此前媒體報(bào)道，廣州第一染織廠的污染問(wèn)題曾遭附近居民大量投訴。該廠的煙囪與附近兩個(gè)樓盤間的距離不超過(guò)50米，有居民稱以前沒(méi)人敢開窗，一到晚上煙囪就直冒黑煙，煙灰彌漫了附近的所有樓盤。

至于為何在“退二進(jìn)三”后明確禁止開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊，最終讓合生創(chuàng)展得以注資，并規(guī)劃建設(shè)包含公寓住宅的綜合項(xiàng)目?而至今未開工是否與原地塊污染問(wèn)題有關(guān)等情況，記者致電致函了廣州市海珠區(qū)規(guī)劃與自然資源局，截至發(fā)稿，未獲進(jìn)一步回復(fù)。

“慢周轉(zhuǎn)”遇上短債上升

事實(shí)上，“慢周轉(zhuǎn)”不僅體現(xiàn)在7年未動(dòng)工的TIT合生科貿(mào)園項(xiàng)目，位于廣州花都的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園自招商6年來(lái)亦建設(shè)進(jìn)程緩慢。

根據(jù)此前媒體報(bào)道，2013年10月25日，合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園一期已進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段，二期也將逐步開工。

據(jù)悉，合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園是由合生創(chuàng)展集團(tuán)、紡織工貿(mào)集團(tuán)聯(lián)合打造的高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合園區(qū)。以科技、汽車、紡織為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)航，集總部辦公、研發(fā)培訓(xùn)、物流商貿(mào)，生活配套于一體。

項(xiàng)目地處廣州城市副中心花都區(qū)，總規(guī)劃面積3400畝，開發(fā)建筑面積約38.5萬(wàn)平方公里，后期將根據(jù)企業(yè)發(fā)展的要求，開發(fā)定制式的廠房、商務(wù)會(huì)所、酒店、公寓、商業(yè)中心、大型停車場(chǎng)。

事實(shí)上，合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過(guò)6年招商建設(shè)至今，僅有4棟廠房，現(xiàn)如今仍在招商狀態(tài)。

記者在合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園看到，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部?jī)H有4棟廠房，旁邊的廠房建筑至今仍在圍蔽施工。產(chǎn)業(yè)園員工告訴記者，產(chǎn)業(yè)園均出租給與汽車零部件掛鉤的企業(yè)。“合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)在還在招商，這邊已建4棟均出租完畢，目前沒(méi)有新的廠房，如果按照?qǐng)?bào)批的流程，最快也要明年年底才能搞完手續(xù)出租。”

事實(shí)上，合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園原規(guī)劃建設(shè)24棟廠房，后經(jīng)過(guò)調(diào)整將廠房數(shù)量調(diào)整為15棟。

根據(jù)2015年6月由合生創(chuàng)展與廣州紡織工貿(mào)企業(yè)集團(tuán)有限公司合資企業(yè)廣州東泰紡織產(chǎn)業(yè)有限公司編制的《廣州TIT國(guó)際紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)華景影響報(bào)告表》顯示，本次規(guī)劃調(diào)整前，該項(xiàng)目廠房共有24棟，調(diào)整后，廠房由原來(lái)的24棟調(diào)整為15棟。

事實(shí)上，原定于規(guī)劃建設(shè)15棟的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園，如今僅建設(shè)了4棟廠房，廠房均租給汽車零部件企業(yè)，并無(wú)曾經(jīng)招商信息所提及的以科技、汽車、紡織為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)航，集總部辦公、研發(fā)培訓(xùn)、物流商貿(mào)、生活配套于一體的高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合園區(qū)。