在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，“地產(chǎn)老航母”合生創(chuàng)展集團有限公司(0754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”)自2018年以來就面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展以163.2億元流量金額和163.2億元的權(quán)益金額被遠遠拋在了去年的全國房企百強之外。

掉隊后合生創(chuàng)展在“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式下面臨“進退兩難”的局面。

8月21日午間合生創(chuàng)展集團披露的2019年上半年中期業(yè)績顯示，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展集團土地儲備達2940萬平方米。

土地儲備2940萬平方米背后，記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于海珠區(qū)CBD下的合生TIT科貿(mào)園至今仍為空地，而位于花都的合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園自2013年招商以來僅建設了4棟產(chǎn)業(yè)用房，至今仍在建設階段。

亦有媒體曾報道有項目甚至10年來仍在銷售。

“慢周轉(zhuǎn)”下去化壓力漸顯，2019年中期的負債總額亦在加壓。“慢周轉(zhuǎn)”遇上債務壓力，合生創(chuàng)展在經(jīng)營壓力與資金鏈下如何“突圍”，《中國經(jīng)營報》記者致電致函合生創(chuàng)展集團，截至發(fā)稿，未獲回復。

“慢周轉(zhuǎn)”生存危機

合生創(chuàng)展發(fā)布的2019年中報顯示，2019年上半年，集團錄得63.41億元人民幣的營業(yè)額，同比上升52.1%。交付的總建筑面積為24.2萬平方米。銷售方面，今年前6個月，錄得合約銷售額103.69億元，同比上升66%。

盡管上半年合生創(chuàng)展取得出色業(yè)績，然而與同行業(yè)的競爭對手相比，仍差距懸殊。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1~7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，在這樣達到千億級別的差別下，合生創(chuàng)展前7月合同銷售約120.1億元，位列87。

隨著各大城市樓市調(diào)控政策的收緊，行業(yè)加速洗牌，房地產(chǎn)市場開發(fā)銷售模式的逐步分化，作為昔日“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展，“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式逐漸脫離主航道，與主流房企拉開差距。

2019年業(yè)績中報顯示，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展土地儲備達2940萬平方米。而在這可供銷售的土地儲備中，仍有1945萬平方米為待發(fā)展的物業(yè)，占總土地儲備的66.16%。

《中國經(jīng)營報》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于廣州海珠CBD下的合生TIT科貿(mào)園7年來仍為空地，而位于廣州花都合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園6年來仍在建設。

此前8月中旬，記者來到廣州海珠區(qū)合生TIT科貿(mào)園，發(fā)現(xiàn)該地塊原本早應在2016年落成的超大型商業(yè)綜合體項目，如今卻淪為了停車場、租車場與運動場。

據(jù)了解，該地塊總占地面積約為14.686萬平方米，TIT合生科貿(mào)園也是廣州市政府列為“十一五”規(guī)劃的主要發(fā)展項目之一。

根據(jù)2010年8月25日合生創(chuàng)展發(fā)布公告顯示，擬與廣州紡織工貿(mào)集團共同參與開發(fā)廣州的科貿(mào)園項目，合生創(chuàng)展將會在該地塊掛牌出售時參與競投，收購土地及須予注資的總額以37.176億元人民幣為上限。

合生創(chuàng)展聲明稱，該幅位于廣州海珠區(qū)新港中路的地塊，原來由廣州紡織工貿(mào)集團擁有。合生創(chuàng)展已于8月18日與其訂立了合作協(xié)議，合生創(chuàng)展將在該土地在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售時參與產(chǎn)權(quán)掛牌交

易程序競投，并投資于目標公司。若成功投得土地并完成對目標公司的增資等交易，合生創(chuàng)展和廣州紡織工貿(mào)集團將分別持有科貿(mào)園項目的65%及35%股權(quán)。

事實上，《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面合生TIT科貿(mào)園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件，另一方面，該項目2010年注資參與開發(fā)大型商業(yè)綜合體項目卻與2009年政府對各區(qū)企業(yè)下達“退二進三”相關(guān)政策文件存在沖突。

根據(jù)“退二進三”文件要求，廣州將在2015年底前，分3批把廣州市區(qū)內(nèi)295家不環(huán)保企業(yè)及有安全隱患的企業(yè)搬離市區(qū)。而退出市區(qū)企業(yè)的原址，必須用于第三產(chǎn)業(yè)使用，但地產(chǎn)項目則被堅決禁止。

然而按照合生創(chuàng)展的規(guī)劃，TIT合生科貿(mào)園涉及發(fā)展和興建服飾及時裝主題綜合項目，總建筑面積約50萬平方米，其中約25萬平方米將包括辦公室樓宇及酒店，而約25萬平方米則為住宅公寓、購物中心及展覽中心。

禁止開發(fā)地產(chǎn)的“科貿(mào)園”

按照這份名為穗府【2008】8號文中規(guī)定，將分階段推進廣州市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進三”工作，并明確規(guī)定，在2015年底前分3批把廣州295家不環(huán)保及安全隱患企業(yè)搬出廣州市區(qū)。

其中，2009年底前，完成列入第一批名單的91家影響環(huán)保類企業(yè)和32家危險化學品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作;2012年底前，完成列入第二批名單的77家影響環(huán)保類企業(yè)和8家危險化學品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作;2015年底前，完成列入第三批名單的32家影響環(huán)保類企業(yè)和55家危險化學品類企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉、搬遷工作。

文件中表示，“退二”搬遷企業(yè)名單將實行滾動管理，一旦出現(xiàn)新的影響環(huán)保類企業(yè)和危險化學品類企業(yè)，將分別由市環(huán)保局和市安監(jiān)局等有關(guān)部門，依據(jù)有關(guān)程序確定并補充列入名單。

文件中還明確指出，列入搬遷名單的企業(yè)，原址土地原則上應納入政府儲備用地。而未列入政府儲備計劃且未編制項目實施方案的搬遷企業(yè)，在符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市規(guī)劃、國土部門批準，可將原有工業(yè)用地上現(xiàn)有的合法工業(yè)建筑，在主體框架不改動的情況下，進行適當改造并臨時改變使用功能。但文件中也明確規(guī)定，新使用功能必須屬于第三產(chǎn)業(yè)，尤其鼓勵支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但房地產(chǎn)開發(fā)則被堅決禁止。

而在“海珠區(qū)第一批影響環(huán)保類退二企業(yè)名單”中，包括了位于新港中路489號的廣州第一染織廠與廣州永豐紡織廠有限公司。

TIT合生科貿(mào)園實際也是廣州第一染織廠有限公司“三舊”改造項目。

根據(jù)記者此前調(diào)查報道，廣州市城市更新局2017年的一份公示文件顯示，該項目已獲批，但未辦理供地手續(xù)。

據(jù)一位TIT產(chǎn)業(yè)園工作人員向記者透露，因為土地使用的問題導致項目一直未建。“廣州項目那邊沒有現(xiàn)成的建筑，科貿(mào)園那塊地可能要改規(guī)劃，所以一直沒建起來，好像是因為土地使用出了問題。”

事實上，廣州第一染織廠早在2008年就已停產(chǎn)關(guān)閉，而根據(jù)此前媒體報道，廣州第一染織廠的污染問題曾遭附近居民大量投訴。該廠的煙囪與附近兩個樓盤間的距離不超過50米，有居民稱以前沒人敢開窗，一到晚上煙囪就直冒黑煙，煙灰彌漫了附近的所有樓盤。

至于為何在“退二進三”后明確禁止開發(fā)地產(chǎn)項目的地塊，最終讓合生創(chuàng)展得以注資，并規(guī)劃建設包含公寓住宅的綜合項目?而至今未開工是否與原地塊污染問題有關(guān)等情況，記者致電致函了廣州市海珠區(qū)規(guī)劃與自然資源局，截至發(fā)稿，未獲進一步回復。

“慢周轉(zhuǎn)”遇上短債上升

事實上，“慢周轉(zhuǎn)”不僅體現(xiàn)在7年未動工的TIT合生科貿(mào)園項目，位于廣州花都的合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園自招商6年來亦建設進程緩慢。

根據(jù)此前媒體報道，2013年10月25日，合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園一期已進入招商運營階段，二期也將逐步開工。

據(jù)悉，合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園是由合生創(chuàng)展集團、紡織工貿(mào)集團聯(lián)合打造的高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合園區(qū)。以科技、汽車、紡織為產(chǎn)業(yè)導航，集總部辦公、研發(fā)培訓、物流商貿(mào)，生活配套于一體。

項目地處廣州城市副中心花都區(qū)，總規(guī)劃面積3400畝，開發(fā)建筑面積約38.5萬平方公里，后期將根據(jù)企業(yè)發(fā)展的要求，開發(fā)定制式的廠房、商務會所、酒店、公寓、商業(yè)中心、大型停車場。

事實上，合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過6年招商建設至今，僅有4棟廠房，現(xiàn)如今仍在招商狀態(tài)。

記者在合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園看到，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部僅有4棟廠房，旁邊的廠房建筑至今仍在圍蔽施工。產(chǎn)業(yè)園員工告訴記者，產(chǎn)業(yè)園均出租給與汽車零部件掛鉤的企業(yè)。“合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)在還在招商，這邊已建4棟均出租完畢，目前沒有新的廠房，如果按照報批的流程，最快也要明年年底才能搞完手續(xù)出租。”

事實上，合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園原規(guī)劃建設24棟廠房，后經(jīng)過調(diào)整將廠房數(shù)量調(diào)整為15棟。

根據(jù)2015年6月由合生創(chuàng)展與廣州紡織工貿(mào)企業(yè)集團有限公司合資企業(yè)廣州東泰紡織產(chǎn)業(yè)有限公司編制的《廣州TIT國際紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃調(diào)整項目建設華景影響報告表》顯示，本次規(guī)劃調(diào)整前，該項目廠房共有24棟，調(diào)整后，廠房由原來的24棟調(diào)整為15棟。

事實上，原定于規(guī)劃建設15棟的合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園，如今僅建設了4棟廠房，廠房均租給汽車零部件企業(yè)，并無曾經(jīng)招商信息所提及的以科技、汽車、紡織為產(chǎn)業(yè)導航，集總部辦公、研發(fā)培訓、物流商貿(mào)、生活配套于一體的高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合園區(qū)。