素來不溫不火的華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)，近日因差強(qiáng)人意的年報(bào)，引發(fā)關(guān)注。

“未來3至5年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)力爭實(shí)現(xiàn)500億元的銷售規(guī)模。”2018年華遠(yuǎn)集團(tuán)新任董事長杜鳳超表示公司未來“要效益也要規(guī)模”。

在地產(chǎn)圈素有“南萬科”和“北華遠(yuǎn)”之說，經(jīng)過多年發(fā)展，萬科早已成為千億級(jí)領(lǐng)軍房企，而華遠(yuǎn)卻還在百億線上徘徊。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布年報(bào)，2018年公司完成銷售簽約額120.45億元，同比增長56.02%，擦線完成2018年銷售目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入68.31億元，同比下滑31.02%;實(shí)現(xiàn)凈利潤7.5億元，同比下滑8.42%;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的額現(xiàn)金流量凈額為-31億元，同比下滑553.48%。截至2018年末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的負(fù)債總額為410.94億元，與上年同期的266.11億元相比增長了54.42%。

與前任掌門人任志強(qiáng)的高調(diào)作風(fēng)相比，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展一直不溫不火。近年發(fā)展緩慢，2012—2017年間的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元、77.2億元。在2016年短暫邁入百億行列后，在2017年又出現(xiàn)了大幅回落，跌落至百億之下。

長江商報(bào)記者還注意到，向來以“效益為王”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖然規(guī)模一直在百億徘徊，但經(jīng)濟(jì)效益一直不錯(cuò)，凈資產(chǎn)收益率曾經(jīng)最高的時(shí)候達(dá)到了22%、23%。不過好景不長，近年凈資產(chǎn)收益率也持續(xù)走低，2018年創(chuàng)近五年終低，2014年—2018年凈資產(chǎn)收益率分別為：18.16%、17.73%、13.37%、11.67%、9.9%，同比減少13.28%、2.40%、24.59%、12.70%、15.2%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，對(duì)于華遠(yuǎn)來說，這兩年戰(zhàn)略節(jié)奏其實(shí)放緩了，或者說雖然其有積極擴(kuò)張的考慮，但是往往也面臨同類企業(yè)競爭的壓力。類似營收等數(shù)據(jù)的降低，也在很大程度上說明此類企業(yè)的壓力。包括經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額下跌，都說明經(jīng)營方面面臨阻力，后續(xù)建議其積極研究低成本地價(jià)的城市，進(jìn)而形成更好的拿地姿態(tài)和戰(zhàn)略擴(kuò)張姿態(tài)。

針對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)業(yè)績不佳、現(xiàn)金流緊張、資產(chǎn)負(fù)債率過高等問題，長江商報(bào)記者發(fā)送采訪函但截至發(fā)稿，未收到對(duì)方回復(fù)。

營收凈利雙降

京城老牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)從上世紀(jì)八十年代起便涉足地產(chǎn)行業(yè)。2000年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總資產(chǎn)一度高達(dá)80億元，凈資產(chǎn)達(dá)30億元，是當(dāng)時(shí)全國最大的房地產(chǎn)公司之一。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)最為鮮明的標(biāo)簽?zāi)^于其前掌門人任志強(qiáng)。在任期時(shí)，任志強(qiáng)曾明確表示過，不會(huì)去追求過高的速度，將華遠(yuǎn)打造成一個(gè)“小而美”的公司，“我們不是貪大求洋、貪規(guī)模，而是更注重企業(yè)的安全性和對(duì)股東的高回報(bào)”。然而這一策略卻使得華遠(yuǎn)錯(cuò)過了最好的發(fā)展時(shí)期，在人人都在拼規(guī)模的時(shí)代，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的劣勢逐漸顯露出來。

年報(bào)顯示，2018年公司完成銷售簽約額 120.45億元，同比增長56.02%，擦線完成2018年銷售目標(biāo)。完成銷售回款106.10億元，同比增長24.38%。

雖然完成了銷售目標(biāo)，不過2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)收入僅為68.31億元，同比大幅下滑31.02%。同時(shí)，其歸屬于上市公司股東的凈利潤7.5億元，同比降低8.42%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤6.87億元，同比降低3.07%。

事實(shí)上，近年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展一直處于不溫不火的狀態(tài)。2012-2017年間的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元、77.2億元。在2016年短暫邁入百億行列后，在2017年又出現(xiàn)了大幅回落，跌落至百億之下。

4月28日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，2019年一季度，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.83億元，同比增長3.89%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約1000萬元(較上年度末虧損41.57萬元)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，對(duì)于華遠(yuǎn)來說，這兩年戰(zhàn)略節(jié)奏其實(shí)放緩了，或者說雖然其有積極擴(kuò)張的考慮，但是往往也面臨同類企業(yè)競爭的壓力。類似營收等數(shù)據(jù)的降低，也在很大程度上說明此類企業(yè)的壓力。包括經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額下跌，都說明經(jīng)營方面面臨阻力，后續(xù)建議其積極研究低成本地價(jià)的城市，進(jìn)而形成更好的拿地姿態(tài)和戰(zhàn)略擴(kuò)張姿態(tài)。

加速規(guī)模擴(kuò)張逆周期拿地

房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，大中小房企都在加速擴(kuò)張擴(kuò)規(guī)模。2018年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)管理層經(jīng)歷了大換血，公司一改往日“小而美”的發(fā)展策略，開始提速?zèng)_擊規(guī)模。從土儲(chǔ)方面就可以看出，2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備貨值高達(dá)201.1億元，通過土地公開市場，在天津、重慶、長沙、佛山、銀川、涿州等地獲得了新的土地儲(chǔ)備。而2017年年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2017年全年的土地儲(chǔ)備投資僅為41.85億元。2019年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，2019 年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約 150 億元，土地儲(chǔ)備支出約 100 億元。

4月17日，華遠(yuǎn)在石家莊公開土地市場競得高新區(qū)“欒城區(qū)(2019)008 號(hào)地塊”，成交價(jià)為33.77億元，另需自持商品住宅22，000平方米。這是短短十天之內(nèi)，華遠(yuǎn)二度在石家莊獲取項(xiàng)目。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)來說，土地儲(chǔ)備規(guī)模大，說明有意向做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，但是很顯然對(duì)于此類企業(yè)來說，持續(xù)拿地也要看后續(xù)開發(fā)的能力。尤其是營銷能力需要匹配，否則很多土地項(xiàng)目也會(huì)面臨去化困難等壓力。

值得注意的是，2018年是房地產(chǎn)市場小年，土地市場也逐漸遇冷，這一年，華遠(yuǎn)卻開始加速擴(kuò)規(guī)模。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2018年開始逆周期拿地主要是因?yàn)槿A遠(yuǎn)這幾年的融資成本較低，可以支撐公司加大融資力度，積極獲取土地。

據(jù)悉，此前行業(yè)普遍融資成本為7.6%左右，而華遠(yuǎn)2016年和2017年的融資成本分別為5.85%和5.61%。而2019年近幾個(gè)月華遠(yuǎn)進(jìn)行的幾筆融資中，利率最低為3.94%，最高到8.5%，平均水平為6%左右。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)方面稱，公司多年來積極應(yīng)對(duì)市場變化、尋找新的突破點(diǎn)，逐步與各家銀行、信托、基金公司等建立了長期友好的合作關(guān)系，通過多元化的融資模式為公司發(fā)展提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。此外，公司融資渠道通暢，能夠提供合理有效的資金支持。

經(jīng)營現(xiàn)金流凈額跌553%

伴隨著規(guī)模的擴(kuò)張，負(fù)債上升，現(xiàn)金流等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都出現(xiàn)了下滑。

截至2018年末，華遠(yuǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到496.65億，同比增44.57%;負(fù)債總額為410.94億，同比增54.42%。負(fù)債增速大于資產(chǎn)增速，2018年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.74%，較去年上漲5.28個(gè)百分點(diǎn)，是近五年來第一次突破80%紅線。

長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，公司負(fù)債近年逐年增長，但增幅不大，在2018年增幅超過50%。具體來看2014年—2015年，總負(fù)債分別為：161.73億元、168.45億元、210.6億元、266.11億元、410.94億元;負(fù)債率分別為：79.08%、78.16%、74.81%、77.46%、82.74%。

現(xiàn)金流也不容樂觀，年報(bào)顯示，2018年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-31億元，同比跌幅553.48%。上半年華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-48.31億元，降幅高達(dá)1113.62%。此前，華遠(yuǎn)的現(xiàn)金流表現(xiàn)也不大穩(wěn)定，在2013年、2014年、2015年，這一數(shù)值也均為負(fù)數(shù)。

負(fù)債大幅增長，華遠(yuǎn)的償債能力“捉襟見肘”。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年速動(dòng)比率0.49，同比下降35.8%;流動(dòng)比率1.65，同比下降29.69%。

償債高壓下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)密集發(fā)債融資。2018年11月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在一個(gè)月內(nèi)完成四筆融資。今年3月20日完成境外3億美元高級(jí)無抵押定息債券的簿記定價(jià)工作之后，時(shí)隔幾日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)再獲新的融資。3月25日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行今年第二筆非公開公司債券，規(guī)模為10億元，期限為2+1年，票面利率為6.5%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，總體上看，企業(yè)積極發(fā)行各類債券，是靈活融資的重要體現(xiàn)。充分體現(xiàn)了國內(nèi)融資環(huán)境收緊下房企的新策略。大體上說后續(xù)的壓力在于償債壓力大，而且地產(chǎn)市場降溫也會(huì)影響2019年房地產(chǎn)市場的銷售行情。