3月，上市房企年報(bào)發(fā)布期。經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控的2018年，房企的表現(xiàn)如何備受關(guān)注。隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步加劇，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年TOP200各梯隊(duì)房企規(guī)模持續(xù)增長，銷售金額、集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。

一方面，龍頭企業(yè)市場占有率不斷提升;另一方面，嚴(yán)調(diào)控下龍頭房企具有資金、規(guī)模、管理等優(yōu)勢，生存空間反而更大。而對(duì)于中小房企而言，生存空間被不斷擠壓。

中海、富力、景瑞三家房企的年報(bào)對(duì)比，正是大中小房企在2018年的真實(shí)表現(xiàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，中國海外發(fā)展(0688，HK，以下簡稱中海)無論哪一項(xiàng)指標(biāo)都算得上是“優(yōu)等生”。

2018年中海的這份全年財(cái)務(wù)報(bào)表依舊無可挑剔：實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利707.3億港元，股東應(yīng)占溢利達(dá)449.0億港元，凈利潤率達(dá)26.2%，凈借貸比率控制在33.7%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，坐穩(wěn)“凈利潤之王”多年的中海，過去數(shù)年間過于注重盈利的平衡而限制了規(guī)模的發(fā)展，隨著一眾高舉高打房企的迅猛生長，這一王座今年很可能要讓予恒大集團(tuán)。

中國海外發(fā)展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國表示，為了凈利潤的增加，中海會(huì)增加規(guī)模，公司也在增加土地儲(chǔ)備。“在凈利潤和行業(yè)方面我們希望能保持前列，我們也有信心實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先地位。”

力保凈利優(yōu)勢

雖然中海這些年在規(guī)模上始終沒有登頂，但憑借著驚人的凈利潤率和穩(wěn)居行業(yè)TOP10的銷售規(guī)模，還是在“凈利潤之王”的位置上坐了超過10年。

情況是從中海規(guī)模增速放緩和以恒大集團(tuán)為首的高周轉(zhuǎn)房企迅猛增長開始改變的。隨著恒大銷售額的爆發(fā)式增長，其結(jié)算規(guī)模在2018年上半年已經(jīng)超過人民幣3000億元，而中海2018年全年實(shí)現(xiàn)的收入不過1714.6億港元。

中海2018年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤449.0億港元，而2018年上半年恒大的歸母凈利潤已經(jīng)達(dá)到人民幣308.05億元。如無意外，恒大今年全年的歸母凈利潤將超過中海。

如果對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，可以看出中海近幾年的凈利潤額增速正在放緩?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從年報(bào)中獲取的數(shù)據(jù)顯示，2012~2017年，中海的凈利潤額分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元、370.2億港元和407.7億港元，增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

外界對(duì)于“優(yōu)等生”總有著更多的期待，也因而在業(yè)績會(huì)上，凈利潤的指標(biāo)成為提問環(huán)節(jié)的高頻詞。

對(duì)于凈利潤增速放緩的問題，顏建國在業(yè)績會(huì)上坦誠：“總的來看還是由于結(jié)算的原因，我們的營收和利潤由過去幾年轉(zhuǎn)換而來的，上幾年我們的銷售增長速度沒有那么快，所以增長沒那么快。而且中海(凈利潤額)基數(shù)較高，2018年也有370多億港元了。”

顏建國還表示，規(guī)模不是中海最重要的目標(biāo)，凈利潤率才是中海的最終目標(biāo)。“當(dāng)然為了凈利潤的增長，規(guī)模增長也是必須，中海會(huì)保持凈利潤在行業(yè)前列，我們也在努力。”

謹(jǐn)慎與進(jìn)取

雖然管理層表態(tài)在規(guī)模上會(huì)更加進(jìn)取，但一如既往的是，中海為自己設(shè)定了一個(gè)十分“保守”的年度銷售目標(biāo)。顏建國稱，2019年，中海的目標(biāo)銷售增長額是3500億港元，同比僅增長16%。

不過超額完成應(yīng)該是大概率事件。中海一直習(xí)慣于立下一個(gè)無驚無喜的銷售目標(biāo)，再在年中提高銷售目標(biāo)，最終超額完成——這些年來都如此。顏建國也稱：“市場好的話，預(yù)期會(huì)超額完成。”

在納儲(chǔ)方面，中海地產(chǎn)還是表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的渴望。2018年，中海在內(nèi)地28個(gè)城市和香港新增63幅土地，新增總樓面面積為1764萬平方米，總地價(jià)為1443.2億港元，權(quán)益地價(jià)為1084.4億港元。截至2018年底，中海系列公司土地儲(chǔ)備為9144萬平方米。

對(duì)于今年市場的預(yù)期，顏建國稱，今年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從高速期進(jìn)入平穩(wěn)期。“穩(wěn)健的市場環(huán)境下，我們?cè)O(shè)立銷售目標(biāo)，我們的指標(biāo)不算進(jìn)取，我們的去化率達(dá)到50.3%便可以達(dá)到銷售目標(biāo)，是正常年份的去化率。總體來看，管理層對(duì)完成指標(biāo)有信心。市場如果好一點(diǎn)，我們的機(jī)會(huì)就在。”

在投資策略上，中海還是堅(jiān)持在一二線城市，其中一線城市是投資重點(diǎn)。“去年中海在北京、上海、香港的土地投資額達(dá)到400億港元，超過了1/3。”顏建國推算，目前中海已經(jīng)進(jìn)入40余個(gè)城市，如果深耕當(dāng)?shù)厥袌觯湍苓_(dá)到6000億港元的體量，空間巨大。