美東時(shí)間8月14日，共享辦公鼻祖WeWork母公司W(wǎng)e Company終于正式向美國證券交易委員會(huì)遞交招股書。

消息顯示，WeWork曾于2018年12月向美國證券交易委員會(huì)秘密遞交了首次公開募股申請書。

2010年，WeWork由Adam Neumann及Miguel McKelvey于美國紐約共同成立，現(xiàn)已在全球范圍擁有超過10000名員工。

WeWork的商業(yè)模式可概括為“兩條腿”走路，其一是通過長租辦公樓，將其改造再出租，以賺取中間差價(jià);另一是提供個(gè)性化上門定制及運(yùn)營解決方案(即Powered by We)收取服務(wù)費(fèi)。

據(jù)招股文件，WeWork IPO最高融資金額為10億美元，不過發(fā)行價(jià)格區(qū)間、股票發(fā)行數(shù)量、于紐交所還是納斯達(dá)克上市等關(guān)鍵信息仍未公開披露。

與Uber等明星創(chuàng)業(yè)公司相同，如何減少、回避成長中的虧損是WeWork的頭號(hào)難題。直至今年上半年，WeWork仍在虧損。

持續(xù)擴(kuò)張持續(xù)虧損

招股文件顯示，近年WeWork處于規(guī)模高速增長通道上。

截至今年3月，WeWork的業(yè)務(wù)布局已增長至全球28個(gè)國家、105座城市，大企業(yè)會(huì)員占比增至約40%。

2016年7月，WeWork正式進(jìn)入中國市場，首站是上海，隨后便在中國火速展開收并購。2018年4月，WeWork中國還收購了3個(gè)月前剛收購澳大利亞辦公空間公司Gravity的裸心社。

至今，WeWork已進(jìn)入包括上海、深圳、北京、廣州、杭州、武漢在內(nèi)的12個(gè)城市。

規(guī)模的擴(kuò)張，帶來收入的增加。2016年至2018年，WeWork的營業(yè)收入從4.36億美元增長至18.21億美元，每年同比增幅均超過100%。2019年上半年，WeWork的營業(yè)收入已達(dá)15.35億美元。

WeWork的業(yè)務(wù)增長的確強(qiáng)勁，其官方數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)第一個(gè)10億美元年化營收用時(shí)7.5年;12個(gè)月后年化營收增長至20億美元，6個(gè)月后達(dá)成30億美元。

然而，迅速擴(kuò)張意味著大量燒錢。2016年，WeWork虧損4.29億美元，但到2018年，其虧損額已擴(kuò)張至19.27億美元。2019年上半年，WeWork的凈虧損金額為9億美元。

從WeWork的成長邏輯看來，規(guī)模比盈利更受重視。這種情況同樣出現(xiàn)在共享巨頭Uber等公司身上。

WeWork目前亟待解決的問題是，規(guī)模增長如何轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本收益，前期重金投入的投資者如何安全退出。

軟銀是WeWork的最大投資方。2019年1月初，軟銀向WeWork追加20億美元投資，但多個(gè)市場消息顯示，這筆融資原為160億美元，投資縮水顯示出投資者的遲疑與憂慮。

巨額虧損上市，WeWork的股價(jià)與估值或大概率將難以得到投資者的認(rèn)可與青睞。Uber上市至今依然破發(fā)，便是最好例證。

此外，WeWork的客戶結(jié)構(gòu)也值得注意。目前大企業(yè)會(huì)員占比約為40%，也就是說，公司有60%的客戶是中小型創(chuàng)業(yè)公司和個(gè)人客戶，在全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的大背景下，60%的客戶面臨較大不確定性，或?qū)?dǎo)致WeWork的空置率上升。

WeWork招股文件顯示，有約83%的收入來自進(jìn)駐的會(huì)員固定費(fèi)用，即入駐客戶和空置率決定了WeWork的收入。

共享辦公出路何在

這家從共享辦公成長起來的行業(yè)獨(dú)角獸，并不安于包租公的身份，從其長期愿景來看，WeWork有意涵蓋從教育到居住的所有生活活動(dòng)。

今年年初，WeWork宣布，將公司品牌調(diào)整為The We Company。The We Company共包含三條業(yè)務(wù)線：WeWork，主打辦公空間租賃;WeLive，經(jīng)營了兩棟采用公社設(shè)計(jì)的公寓樓，解決居住問題;而WeGrow，在紐約經(jīng)營一所小學(xué)，負(fù)責(zé)教育領(lǐng)域。

今年5月份，The We Company宣布推出全球房地產(chǎn)收購與管理平臺(tái)ARK。ARK主要專注于全球門戶城市和高增長二級(jí)市場的房地產(chǎn)資產(chǎn)收購、開發(fā)與管理，初期管理基金資產(chǎn)約為29億美元，由The We Company持有多數(shù)股權(quán)。

ARK希望參與實(shí)現(xiàn)源自WeWork租賃收益的地產(chǎn)增值。從做法來看，WeWork將結(jié)合優(yōu)質(zhì)客戶策略，于ARK自持或運(yùn)營的地產(chǎn)項(xiàng)目以“空間即服務(wù)”模式服務(wù)會(huì)員公司。

ARK也將The We Company在社區(qū)和空間管理領(lǐng)域的方法與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到自有房地產(chǎn)項(xiàng)目中，并同時(shí)利用The We Company與其合作伙伴和企業(yè)會(huì)員之間的緊密關(guān)系來打造全程序化生態(tài)系統(tǒng)。

過去，資本市場按照科技公司的標(biāo)準(zhǔn)來給WeWork估值，認(rèn)為其可貴之處在于對(duì)傳統(tǒng)寫字樓業(yè)的顛覆。

若從此角度看來，WeWork服務(wù)只觸達(dá)了大約0.2%的職場人群，即使在業(yè)務(wù)成熟的紐約、倫敦及舊金山等城市，滲透率也低于1%，這將成為公司未來業(yè)務(wù)增長的市場空間。

這樣的邏輯，也可見于國內(nèi)的共享辦公空間和長租公寓，而規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、回報(bào)周期長是普遍難題。

在國內(nèi)，優(yōu)客工場早早便表示出上市的愿望，納什空間等公司也有計(jì)劃上市。目前的現(xiàn)狀是，國內(nèi)共享空間仍在靠資本驅(qū)動(dòng)擴(kuò)大規(guī)模，但在科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)孵化方面，鮮有建樹。

一名共享辦公空間的從業(yè)人士曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示經(jīng)營的困惑與苦惱，“共享辦公缺乏穩(wěn)定盈利預(yù)期，除了上市圈錢，還有更好的出路嗎?”

市場真正需要的是怎樣的辦公空間公司，仍將是行業(yè)需持續(xù)思考的問題。

美股市場動(dòng)蕩加大上市壓力

今年美國市場持續(xù)動(dòng)蕩，這讓一些已經(jīng)上市的企業(yè)股價(jià)重挫，市值大幅縮水，Uber上市后，市值已經(jīng)較IPO首日蒸發(fā)了120億美元，在公布了巨虧的第二季度業(yè)績后，Uber股價(jià)又不斷創(chuàng)出新低。這讓一些還未上市的企業(yè)取消了上市的計(jì)劃，但也有“知難而上”的企業(yè)，比如8月15日中國互聯(lián)網(wǎng)金融公司玖富數(shù)科就將勇登美股納斯達(dá)克。

如果一切進(jìn)展順利，WeWork將于今年年底前IPO。WeWork在最后一輪融資后的估值約470億美元，也成為目前全球估值最高的初創(chuàng)公司之一。7月31日，WeWork已經(jīng)為上市召開了分析師大會(huì)。

如何向投資人兌現(xiàn)盈利承諾也是WeWork要面臨的問題。據(jù)悉，WeWork預(yù)計(jì)在上市前再借債融資30億至40億美元，并已經(jīng)與高盛和摩根大通進(jìn)行債權(quán)融資的談判。這將有利于其在上市前向投資人展現(xiàn)自身有足夠的融資能力支撐到盈利。

靈活辦公空間租賃行業(yè)為數(shù)不多的盈利企業(yè)IWG集團(tuán)企業(yè)與銷售執(zhí)行副總裁Samit Chopra對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“辦公空間租賃市場的競爭非常激烈，保持盈利是這個(gè)行業(yè)最大的一部分挑戰(zhàn)。”

盡管距離盈利仍然很遠(yuǎn)，不過作為辦公行業(yè)的顛覆性企業(yè)WeWork的誕生挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)企業(yè)的盈利模式。IWG上市至今已有20年，辦公空間規(guī)模幾乎是WeWork的五倍之多。但上市以來市值最高時(shí)也僅45億美元，只有WeWork估值的十分之一。如果按當(dāng)前WeWork逐年翻番的營收增速來預(yù)測，WeWork的營收將在2020年前超過IWG集團(tuán)。

WeWork之路，是國內(nèi)共享辦公空間企業(yè)的參考，若其成功上市，必將成為國內(nèi)企業(yè)的鼓勵(lì)，盡管公眾可見，這家公司極有可能帶“血”上市。