銀保監(jiān)會(huì)于近日召開全系統(tǒng)2021年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作(電視電話)座談會(huì)。會(huì)議明確指出，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)——銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在公開場(chǎng)合曾經(jīng)如此警示。

多位行業(yè)內(nèi)外人士表示，根據(jù)“房住不炒”的總基調(diào)，下半年監(jiān)管將繼續(xù)嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

銀行資金仍是監(jiān)管重點(diǎn)

今年7月，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬(wàn)元，主要違法違規(guī)事實(shí)多涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)，釋放出加大監(jiān)管力度信號(hào)。8月6日，廣東銀保監(jiān)局一連公布12張罰單。罰單顯示，工商銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、廣發(fā)銀行等4家銀行的12家分支機(jī)構(gòu)及10名責(zé)任人被罰，罰款金額合計(jì)1090萬(wàn)元。8月7日，深圳公布深房理初步調(diào)查，截至公布時(shí)共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年上半年以來(lái)，監(jiān)管部門加大了對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”違規(guī)流入樓市的查處力度。上半年，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同住建部、人民銀行印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，按照銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)一工作部署，各地銀保監(jiān)局已會(huì)同當(dāng)?shù)刈〗ú块T和人民銀行分支機(jī)構(gòu)，組織開展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場(chǎng)篩查、現(xiàn)場(chǎng)檢查等工作，對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”規(guī)模總量大、增長(zhǎng)快的機(jī)構(gòu)重點(diǎn)進(jìn)行核查。

某券商銀行業(yè)分析人士表示，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”或“消費(fèi)貸”變相為購(gòu)買者提供資金，是當(dāng)前商業(yè)銀行資金違規(guī)流入樓市的主要方式。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》表示，如果銀行發(fā)放了一筆“消費(fèi)貸”給購(gòu)房者，這個(gè)時(shí)候不對(duì)此類消費(fèi)貸的去向作跟蹤審查，那么購(gòu)房者獲得這筆貸款后，完全可以去支付購(gòu)房款，這筆資金也就違規(guī)流入了樓市。

保險(xiǎn)資金被納入防范對(duì)象

值得注意的是，在銀保監(jiān)會(huì)全系統(tǒng)2021年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作(電視電話)座談會(huì)上，除了提及防止銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)外，還將保險(xiǎn)資金也納入本次防范的對(duì)象。前述券商人士表示，這體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金投放的整體監(jiān)控力度。

某保險(xiǎn)公司資管管理部門負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)前主要是一些中小保險(xiǎn)公司參與資金違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。該負(fù)責(zé)人介紹，目前這類保險(xiǎn)公司主要通過(guò)兩類渠道進(jìn)入，一是通過(guò)參與信托計(jì)劃，資金由信托公司流入房地產(chǎn)領(lǐng)域;二是針對(duì)一些當(dāng)前發(fā)債較為困難的企業(yè)，通過(guò)非標(biāo)投資的方式短期內(nèi)為企業(yè)提供資金周轉(zhuǎn)，并且不斷地借新還舊。

相比于商業(yè)銀行資金通過(guò)個(gè)人貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，保險(xiǎn)資金與信托資金更多偏向于通過(guò)“改頭換面”與“繞道”等方式進(jìn)入地產(chǎn)公司，為地產(chǎn)類企業(yè)提供違規(guī)資金。

某信托公司研究人士表示，當(dāng)前信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種方式：一是進(jìn)入不合規(guī)的項(xiàng)目。比如一般開發(fā)貸要符合相關(guān)規(guī)定的要求，但開發(fā)商不符合條件，于是開發(fā)商便虛構(gòu)了一些資質(zhì)，從金融機(jī)構(gòu)獲得融資。二是信托公司將錢貸給普通工商企業(yè)，在放款之后，對(duì)資金的實(shí)際用途監(jiān)管不嚴(yán)，資金最終流向了相關(guān)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。三是通過(guò)“明股實(shí)債”方式，將資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

穿透監(jiān)管是關(guān)鍵

為扭轉(zhuǎn)資金過(guò)度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，監(jiān)管部門加大了對(duì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)和監(jiān)督力度。

今年6月1日，銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤在銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上介紹，近年來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)加大了對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，同時(shí)也加大了對(duì)違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)違法違規(guī)行為的懲治力度，主要表現(xiàn)為管好銀行業(yè)資金閘門和強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款監(jiān)管要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理。

據(jù)梁濤介紹，初步統(tǒng)計(jì)，僅去年以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)就配合各地政府出臺(tái)了130多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)還嚴(yán)厲懲治違法違規(guī)行為。“持續(xù)3年開展全國(guó)性房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’。”梁濤介紹，“近期，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)5家違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的銀行罰款3.66億元。”

銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，創(chuàng)8年來(lái)新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，其中投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。

某地產(chǎn)公司融資部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在其公司仍然有足額可以被用于做抵押的資產(chǎn)，但因?yàn)樾磐械?span id="o4eqaoa" class="keyword">金融機(jī)構(gòu)受到了更嚴(yán)的監(jiān)管，其公司已經(jīng)無(wú)法從信托公司獲得貸款。

然而，盡管資金違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)勢(shì)得到一定遏制，但其進(jìn)入樓市的“沖動(dòng)”卻依然存在。

8月10日,接到一家貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)電話，對(duì)方表示可以幫助客戶申請(qǐng)最高200萬(wàn)元的信用貸款，并能夠規(guī)避貸款資金用途，貸款資金可以用于購(gòu)房或投資。在溝通中了解到，該機(jī)構(gòu)正在推廣的一款信用貸款產(chǎn)品，利率低至4.35%。據(jù)介紹，該機(jī)構(gòu)合作銀行較多。

對(duì)此，多位專家就進(jìn)一步遏制資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)提出了建議。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要遏制“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”資金進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢(shì)，就要做到資金流向清晰。比如說(shuō)“消費(fèi)貸”，此類資金用于消費(fèi)的話，必須有發(fā)票等證明，這樣能夠限制購(gòu)房者借商業(yè)零售消費(fèi)來(lái)變相支付購(gòu)房款。

“對(duì)于地產(chǎn)公司借違規(guī)資金融資，重點(diǎn)要關(guān)注具體的資金流向，關(guān)鍵是要做到穿透監(jiān)管。”前述保險(xiǎn)資管人士表示，“要能夠?qū)Y金的最終流向有很強(qiáng)的監(jiān)控，避免金融機(jī)構(gòu)在把錢貸給工商企業(yè)后，資金最終流向地產(chǎn)領(lǐng)域。”

“無(wú)論是應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市還是地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)融資，都要對(duì)資金流向進(jìn)行穿透監(jiān)管，需要提高監(jiān)管者的信息技術(shù)能力，確保資金在不同賬戶之間的流轉(zhuǎn)可以被及時(shí)監(jiān)測(cè)到。”前述券商人士表示，“同時(shí)，監(jiān)管在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)也要能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行穿透。”

監(jiān)管力度將“只嚴(yán)不松”

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1-7月，從中央到部委到地方各類房地產(chǎn)調(diào)控已合計(jì)高達(dá)352次，平均每月超過(guò)50次。前述信托公司人士表示，出于進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)等原因，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在下半年可能會(huì)進(jìn)一步收緊。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)表示，從種種趨勢(shì)來(lái)看，“三線四檔”將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要舉措，也預(yù)示著該項(xiàng)政策在未來(lái)的執(zhí)行階段適用范圍和指標(biāo)維度會(huì)“更廣更深”，監(jiān)管執(zhí)行力度會(huì)“只嚴(yán)不松”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)表示，今年開啟了密集調(diào)控潮，相比往年，政策力度和密度都在明顯增加，出臺(tái)政策占到了所有房地產(chǎn)調(diào)控的15%左右，這是歷史高點(diǎn)，體現(xiàn)了后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策方向?qū)?huì)有所變化。2021年央行和住建部密集聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)貸款供應(yīng)量逐漸減少，在房貸收緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”難免。

光大證券(601788,股吧)金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房地產(chǎn)融資長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正日臻完善，政策規(guī)范性提升，透明度提高，能夠更好管理市場(chǎng)各方預(yù)期，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”發(fā)展的基礎(chǔ)上，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。下一階段，仍有必要做好以上綜合調(diào)控工作，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，北京、杭州等多地在近日又一次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。隨著嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)加強(qiáng)，部分開發(fā)商為了回籠資金確?，F(xiàn)金流，早已選擇打折促銷。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”難免，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“房住不炒”才是真理。