調(diào)控漸重、市場(chǎng)趨冷，大灣區(qū)成了部分涉房類企業(yè)炒作發(fā)展、謀求上市的最大概念。記者最新梳理發(fā)現(xiàn)，部分涉房類企業(yè)為了盡快實(shí)現(xiàn)上市融資，開(kāi)始不斷強(qiáng)調(diào)自己作為大灣區(qū)布局企業(yè)的身份，甚至有些企業(yè)不惜改名“硬蹭”大灣區(qū)的熱度。典型案例如：“二戰(zhàn)”港股IPO的方直發(fā)展，以及前不久更名成“大灣區(qū)文旅”的中國(guó)文旅。但是，大灣區(qū)的概念真的能助推相關(guān)企業(yè)上市暢通無(wú)阻嗎？那些整體規(guī)模不大、此前發(fā)展受限的企業(yè)又能否依仗“蹭概念”被拯救？

不惜改名字

港股IPO首戰(zhàn)折戟、二次遞交上市招股書(shū)的粵系房企——方直發(fā)展，再度以“大灣區(qū)房企”的身份向港交所發(fā)起沖刺。據(jù)港交所11月8日披露消息，繼2021年4月21日首輪遞表失效后半年后，方直發(fā)展再次向港交所遞交招股書(shū)。

在招股書(shū)中，方直發(fā)展將自身描述為“一家聚焦大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的成熟綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”，主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)投資、室內(nèi)裝修服務(wù)等，業(yè)務(wù)活動(dòng)主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈各地，尤其是大灣區(qū)內(nèi)深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區(qū)域。

然而，從現(xiàn)有城市布局來(lái)看，方直發(fā)展尚未真正做到大灣區(qū)11個(gè)城市全覆蓋。對(duì)比企業(yè)先后遞交的兩版招股書(shū)，方直發(fā)展對(duì)自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。在該公司于11月8日最新披露的招股書(shū)中，截至2021年8月末，方直發(fā)展在廣東省的12個(gè)城市共有45個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中惠州項(xiàng)目數(shù)量占到了近一半，具體數(shù)量為20個(gè)。

靠“大灣區(qū)概念”謀求上市的不只方直發(fā)展，還有“換個(gè)馬甲”繼續(xù)賣(mài)房的中國(guó)文旅。

作為房企“中國(guó)奧園”旗下的子公司，中國(guó)文旅在外界的解讀中一直是一家披著“文旅外衣”賣(mài)房的涉房類企業(yè)。在不到兩年的時(shí)間里，該公司已向港交所主板發(fā)起了四次上市沖擊。

2020年4月17日，中國(guó)文旅首次向港交所遞交招股書(shū)；在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周，第二份上市申請(qǐng)材料便再度遞向了港交所，不過(guò)最終結(jié)果仍然是申請(qǐng)“失效”。在2021年4月，中國(guó)文旅第三次遞交上市招股書(shū)，然而仍然沒(méi)有叩響港交所的大門(mén)。

今年10月22日，該公司將公司名稱由“中國(guó)文旅有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”，并再一次向港交所提交了招股書(shū)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中國(guó)文旅第四次沖擊港股IPO，并在同期更名成“大灣區(qū)文旅”，表明了其深耕大灣區(qū)的決心，并希望借助大灣區(qū)概念助力自身上市進(jìn)程。

更好“講故事”

隨著粵港澳大灣區(qū)熱度的持續(xù)走高，越來(lái)越多的房企開(kāi)始積極拓展灣區(qū)內(nèi)的土儲(chǔ)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，大灣區(qū)已經(jīng)匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調(diào)控逐漸進(jìn)入深水區(qū)，當(dāng)被房企視為“必爭(zhēng)之地”的大灣區(qū)激戰(zhàn)頻起，一眾中小涉房業(yè)務(wù)企業(yè)顯然也沒(méi)有放過(guò)大灣區(qū)的這波“概念紅利”。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，涉房類企業(yè)大“蹭”灣區(qū)熱度的背后，實(shí)質(zhì)上是為了將企業(yè)自身的品牌與大家熟知的IP進(jìn)行綁定，形成標(biāo)簽化。“說(shuō)直白一點(diǎn)，就是向資本市場(chǎng)傳遞概念，為了更好地‘講故事’。”

肖云祥告訴記者，其實(shí)涉房類企業(yè)“蹭”大灣區(qū)概念的主要利好，體現(xiàn)在品牌營(yíng)銷(xiāo)和市值管理上。“因?yàn)槟壳按鬄硡^(qū)經(jīng)濟(jì)的概念較受市場(chǎng)熱捧，而部分企業(yè)通過(guò)綁定IP的形式，首先在營(yíng)銷(xiāo)上傳遞企業(yè)將承接大灣區(qū)發(fā)展紅利，有較好的發(fā)展機(jī)遇。此外，在資本市場(chǎng)中，大灣區(qū)概念也會(huì)獲得資本市場(chǎng)青睞。”

但從企業(yè)端的表現(xiàn)來(lái)看，近期一眾著急赴港IPO的企業(yè)，上市的直接目的仍然沒(méi)有跳脫“融資續(xù)命”。方直發(fā)展在其招股書(shū)中透露，若此次赴港上市成功，所募集資金的一部分將用于支付已收購(gòu)的土地，并為未來(lái)擬收購(gòu)地塊的部分地價(jià)提供資金；同時(shí)，償還一部分已用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用途的部份現(xiàn)有銀行及信托融資貸款。

無(wú)法拯救一切

對(duì)于一部分規(guī)模增長(zhǎng)乏力、融資需求相當(dāng)迫切的涉房類企業(yè)而言，因政策紅利加持而極具發(fā)展?jié)摿Φ拇鬄硡^(qū)，似乎是行業(yè)寒冬之下，企業(yè)們目前能夠找到的為數(shù)不多的一些慰藉。不過(guò)，在整體大環(huán)境趨緊、調(diào)控嚴(yán)苛的現(xiàn)實(shí)背景下，“大灣區(qū)概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶”嗎？

答案或許是否定的。對(duì)于二度遞交上市申請(qǐng)的方直發(fā)展以及“四戰(zhàn)港股IPO”的中國(guó)文旅而言，仍將在管控趨嚴(yán)的港交所上市規(guī)則下，接受相關(guān)部門(mén)的各項(xiàng)核查。至于“蹭”大灣區(qū)概念到底能否助力中小涉房類企業(yè)上市，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，市場(chǎng)其實(shí)不會(huì)太過(guò)“買(mǎi)賬”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向記者記者表示，多數(shù)房企“蹭概念”或?qū)⒁l(fā)企業(yè)熱度短期上漲現(xiàn)象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控不斷加碼，規(guī)范房企的“三道紅線”等金融監(jiān)管措施也不容忽視，只有企業(yè)自身發(fā)展穩(wěn)健，或才能借助區(qū)域發(fā)展的利好達(dá)到事半功倍的效果。

值得注意的是，粵港澳大灣區(qū)這片曾被房企視為投資熱土的區(qū)域，已經(jīng)迎來(lái)了密集調(diào)控。趨冷的地產(chǎn)大環(huán)境以及有所降溫的區(qū)域市場(chǎng)，也已降低了一部分布局企業(yè)的熱情。據(jù)克而瑞相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年開(kāi)年以來(lái)，大灣區(qū)樓市調(diào)控不斷，“惠八條”“莞八條”雙雙發(fā)布，“二手參考機(jī)制”也在深廣莞相繼落地。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于方直發(fā)展、中國(guó)文旅這類“上市困難戶”而言，“融資續(xù)命”就是企業(yè)目前的最大期待。即使后續(xù)如愿登錄港交所，在經(jīng)歷地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩、爆雷頻發(fā)的2021年后，資本市場(chǎng)的“韭菜”似乎也不是那么好割了。

就赴港上市進(jìn)展、布局大灣區(qū)的后續(xù)發(fā)展策略等問(wèn)題，記者致電方直發(fā)展官網(wǎng)電話，但截至記者發(fā)稿，電話未有人接聽(tīng)。（記者盧揚(yáng)榮蕾）