歷經(jīng)四次流拍的世茂工三終于賣出去了。7月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣平臺顯示，世茂工三項目最終被中植系旗下子公司北京卓睿物業(yè)管理有限公司以16.45億元買走。該價格與2016年樂視控股29.72億元的收購價相比少了13億元。

至于世茂工三未來是何命運，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，以中植系的經(jīng)營特性，該項目大概率會走向資產(chǎn)證券化。不過，也有分析指出，世茂工三地處三里屯商圈，若是從商業(yè)發(fā)展角度來看，未來在工體改造完成及雙地鐵打通后，世茂工三或許能迎來翻盤的機會。

5.5折出售

在第五次掛牌拍賣，世茂工三以16.45億元被北京卓睿物業(yè)管理有限公司收入囊中。北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣平臺顯示，北京卓睿物業(yè)管理有限公司通過競買號C7UZX于7月29日上午10時在北京市第三中級人民法院于北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣平臺開展的“北京市朝陽區(qū)工體北路13號院3號樓1-4層及5幢不動產(chǎn)”項目公開競價中，以最高應(yīng)價勝出。成交價格為16.45億元。所拍賣的地塊正是三里屯工體對面的世茂工三項目。

此次成交價格基本相當(dāng)于當(dāng)初樂視買入價腰斬。據(jù)了解，2016年，樂視控股以29.72億元的收購價從世茂股份買入?，F(xiàn)在賣出16.45億元，僅相當(dāng)于當(dāng)年樂視控股買入價的5.5折。

經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，在此次成交之前，世茂工三已遭遇四次流拍。2019年，世茂工三起拍價從第一次的23億元降到第三次的21.8億元。今年4月的第四次拍賣起拍價約合20.5億元，與第三次相比再降1.37億元，不過最后仍遭流拍。

接手方是誰

關(guān)于接手方北京卓睿物業(yè)管理有限公司，記者從天眼查看到，北京卓睿物業(yè)管理有限公司企業(yè)經(jīng)營范圍為物業(yè)管理、出租辦公用房、企業(yè)管理、企業(yè)管理咨詢，法人代表為趙一荻，但實際控股人為解直錕。同時，北京卓睿物業(yè)管理有限公司由北京中植資源物業(yè)管理有限公司全資控股，該集團旗下主要業(yè)務(wù)涵蓋投資、并購、資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)基金。

北京中植資源物業(yè)管理有限公司盯上三里屯商圈已久。曾在去年4月，中植旗下中海晟融通過官方微信披露了一則消息顯示，該集團已收購北京市東城區(qū)工人體育場西路公寓項目(北京工體3號公寓)，并以40%權(quán)益引進世茂集團合作，雙方后續(xù)將攜手操盤，對項目進行重新定位、設(shè)計改造、營銷、運營等資產(chǎn)管理工作。

同時，在2016年中植系旗下中融長河資本先后斥資逾32億元收購原北京開元名都大酒店和原百盛太陽宮店，進行了“商改辦”改造。最后分別成為了現(xiàn)在的北京信托大廈和北京太陽宮德國大眾集團總部。

經(jīng)過上述兩次收購案例，以及該公司經(jīng)營業(yè)務(wù)，中植系旗下拿到的項目最后大多是以改成了寫字樓模式進行對外出租。對于世茂工三未來如何處理，記者致電北京卓睿物業(yè)管理有限公司及北京中植資源物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿并未接通。目前，兩家企業(yè)尚未對外公布更多信息。

或?qū)①Y產(chǎn)證券化

占據(jù)北京商業(yè)高地三里屯區(qū)域的世茂工三，它的未來或?qū)⑴c其他項目不同。柏文喜表示，按照中植系的操作方式，預(yù)期世茂工三可能會由項目公司委托給專業(yè)的運營公司管理，后續(xù)可能還會在改善經(jīng)營甚至升級改造后，實施資產(chǎn)證券化以盡快實現(xiàn)投資回流。

“中植系16.45億元競得世茂工三，相比賈躍亭近30億元的購入價相當(dāng)于打5折，此次中植系的競得價格可以說相當(dāng)便宜了。”柏文喜坦言。“低價買入，高價賣出也不失為一種可能。”

柏文喜分析稱，中植系也有可能在買入之后尋求新商家，這樣可以快速變現(xiàn)。若是中植系自己改造運營，這對業(yè)主與運營方的資金實力和運營能力是個考驗。“不過，綜上來看，中植接手之后大概率會是以上兩種可能性之一，與資產(chǎn)證券化(包括轉(zhuǎn)讓給上市公司)的結(jié)合。”柏文喜說。

此外，有商業(yè)人士向記者透露，此前世貿(mào)集團有想要自己再次運營該項目的想法。所以不排除未來中植系與世茂集團再次合作。

對此，柏文喜表示，“世貿(mào)集團高賣低買也賺了，而且買價低也降低了后期運營壓力”。

一個物業(yè)的價值一方面取決于周邊同類物業(yè)的交易比價，受市況的影響很大，換言之物業(yè)價值和物業(yè)自身的資產(chǎn)流動性高度相關(guān);另一方面還與物業(yè)本身能帶來的以租金為主的凈現(xiàn)金流有關(guān)，這一點與租金水平及滿租率、租戶結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。

有機會翻盤

有了復(fù)活跡象的世茂工三，需要在三里屯商圈中找到自己的一席之地。

從三里屯商圈來看，目前正在改造的工人體育館項目明年入市，將帶來更大客流。外加雙地鐵直通的紅利，兩者對于世茂工三的起死回生可算得上是雪中送炭。根據(jù)公開信息顯示，工人體育館及世茂工三所在位置將迎來北京市在建軌道交通3號線和17號線，同時明年再次入市的工人體育館將承擔(dān)2023年亞洲杯開閉幕式、決賽等舉辦任務(wù)，成為北京新的國際交流平臺和城市新的活力中心。

上述業(yè)內(nèi)人士向記者分析指出，若是世茂工三能夠抓住工人體育館和雙地鐵線的機遇，就會迎來翻身的可能。實際上，世茂工三項目本身條件并不差，外立面建筑較新，樓內(nèi)挑高也讓整個場內(nèi)視野比較寬闊，若是能結(jié)合三里屯商圈定位以及覆蓋工體消費客群，世茂工三或?qū)⒅噩F(xiàn)，成為消費者的選擇。

不過對于世茂工三的發(fā)展，柏文喜指出，就目前而言，接手世茂工三可能會導(dǎo)致運營方面臨目前市況不佳，租金不理想以及滿租率較低的壓力，同時還要承擔(dān)較高的維護成本，甚至需要較大的投入進行物業(yè)的升級改造。