7月27日，北京市住建委發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單》(以下簡稱《清單》)。作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，《清單》不僅明確了物業(yè)服務人提供的一般物業(yè)服務，還明確了物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務合同時，可結合實際從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務內(nèi)容和基本事項。在業(yè)內(nèi)人士看來，《清單》的發(fā)布，意味著北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務的邊界問題得以進一步明確。據(jù)悉，《清單》將自10月1日起施行。

物業(yè)服務的邊界問題，一直是外界的關注點所在。從此次發(fā)布的《清單》內(nèi)容來看，對于物業(yè)服務的分類更為清晰。具體來看，《清單》明確了物業(yè)服務人提供的一般物業(yè)服務，包括綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等五大類、110項物業(yè)服務事項。

在“規(guī)章制度”方面，《清單》明確，住宅小區(qū)要建立突發(fā)公共事件應急預案;對于“利用共用部分經(jīng)營”，《清單》則再度明確，住宅小區(qū)的公共收益單獨列賬。

除了上述綜合服務內(nèi)容，《清單》中還就業(yè)主們普遍關心的“物業(yè)信息公示”問題進行了詳細說明。具體來看，《清單》中提及，物業(yè)服務人需要公示諸如項目負責人的基本情況、物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務內(nèi)容和標準、物業(yè)收費標準、上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算、車位或車庫的出售和出租情況等8項內(nèi)容。

屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等業(yè)主反映強烈的問題，則被寫在了“房屋本體及附屬構筑物”這一欄下。具體來看，《清單》明確，物業(yè)服務人需要做到：組織開展共用部位的日常檢查、記錄;組織開展共用部位的日常維修養(yǎng)護;房屋安全的定期普查、完好性評定，附屬構筑物的檢查管理;存在安全隱患的告知業(yè)主，并采取相應的防范措施;應急處理(屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等)。

記者了解到，《清單》另一大亮點在于，物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務合同時，可以結合住宅小區(qū)實際、物業(yè)服務需求及物業(yè)費付費意愿，從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務內(nèi)容和基本事項，細化或補充增加其他服務作為合同約定的內(nèi)容，物業(yè)服務事項的確定更加靈活。

“《清單》的發(fā)布，對于化解物業(yè)管理矛盾糾紛、建立健全物業(yè)服務市場秩序、引導行業(yè)健康有序和良性發(fā)展具有重大意義。”談及《清單》發(fā)布的意義，北京市住建委相關負責人表示，有了物業(yè)服務清單，將極大地方便業(yè)主了解物業(yè)服務的主要內(nèi)容和基本事項，以“菜單”式的方式，保證物業(yè)服務的公開透明，保障廣大業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，維護業(yè)主的合法權益。同時，將進一步引導規(guī)范物業(yè)服務行為，確保物業(yè)服務“陽光”規(guī)范運行。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也認同，物業(yè)服務內(nèi)容和事項的公開透明，將推動業(yè)主加深對物業(yè)服務人的理解，進而強化權責意識，提升主動參與物業(yè)活動的積極性，促進成為有效打開緩解矛盾、解決難題之門的關鍵“鑰匙”。

作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，即將落地施行的《清單》未來將如何確保實施?根據(jù)北京市住建委發(fā)布的相關通知要求，物業(yè)服務人、房管部門以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等各方責任已被明確。具體來看，物業(yè)服務人應當按照《清單》，結合項目實際情況簽訂物業(yè)服務合同、協(xié)議，開展物業(yè)服務工作。

各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設或房屋主管部門要加強對物業(yè)服務工作開展情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務人提供服務不符合《清單》要求的，要責令規(guī)范改正。至于物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，則負責協(xié)助、指導、督促會員單位做好《清單》使用工作。

一個公式三級明細 北京物業(yè)服務成本計價不再難

7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務成本計價規(guī)則(試行)》(以下簡稱《計價規(guī)則》)?！队媰r規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務人及選擇的不同物業(yè)服務方式，分別進行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務成本的計算公式，并將物業(yè)服務成本構成費用細分為三級科目。借助“一個公式、三級科目”，北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務成本計價“由難趨易”。

包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務人”。長期以來，物業(yè)服務主體在進行費用協(xié)商時，經(jīng)常會混淆物業(yè)服務費和物業(yè)服務成本等概念，這也使得物業(yè)服務費定價、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。

從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會此次發(fā)布的《計價規(guī)則》來看，該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務人及選擇的不同物業(yè)服務方式，分別進行了明晰，確定了物業(yè)服務成本計算公式：物業(yè)服務成本價格=年度物業(yè)服務成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。

此外，《計價規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務成本、年度物業(yè)服務成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過簡明易懂的語言逐一進行了解釋，其中，重點對物業(yè)服務成本的構成進行了詳細定義。

根據(jù)《計價規(guī)則》，物業(yè)服務成本包括物業(yè)服務人為該項目進行物業(yè)服務實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)服務成本計價，應綜合考慮社會價格指數(shù)、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。對于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務人的情形，《計價規(guī)則》也就物業(yè)服務費價格制定的原則進行了明確。

值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細了解成本明細，《計價規(guī)則》還確立了三級科目，即：明確物業(yè)服務成本構成費用細分為三級科目。具體來看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎上進行細分，包含人工、專項服務、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據(jù)進行了明確約定;三級科目為各項物業(yè)服務成本明細，在二級科目基礎上除人工費用外，其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單》及財務管理相關規(guī)定，對支出科目進行細分。

據(jù)《計價規(guī)則》，具體項目的物業(yè)服務成本費用按服務雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務標準計算，參照第三級科目計算物業(yè)服務成本總額，確保服務合同、標準、內(nèi)容清單和費用間“真發(fā)生、對得上，算得清”。同時，《計價規(guī)則》還對物業(yè)服務成本計價其他可能存在的情況進行了補充說明。比如：不同服務標準、服務內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨計算單位物業(yè)服務成本;在物業(yè)服務期內(nèi)，物業(yè)服務各項成本將隨本市相關成本規(guī)定調(diào)整而適時調(diào)整。