2020年，新冠疫情帶來(lái)的外部社會(huì)環(huán)境因素疊加行業(yè)“三道紅線”等融資新規(guī)，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗(yàn)。伴隨著疫情防控成效逐漸顯現(xiàn)，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期影響終將會(huì)得以恢復(fù)，而“三道紅線”融資新規(guī)等相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響則會(huì)更為長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)，或?qū)⑼苿?dòng)行業(yè)整體的商業(yè)邏輯變革加速進(jìn)行。

近兩年，“債務(wù)壓頂”、“償債高峰”成為房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯，房企償債壓力持續(xù)受到市場(chǎng)的質(zhì)疑。而2020年“三道紅線”融資監(jiān)管政策出臺(tái)，一方面掀起了房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債大潮，另一方面也將對(duì)未來(lái)房企整體發(fā)債增速起到一定的制約作用。

受相關(guān)新規(guī)政策等影響，2021年一季度房企發(fā)債規(guī)模較去年出現(xiàn)下跌情況。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規(guī)模。

與此同時(shí)，房企們還在2021年一季度迎來(lái)今年首個(gè)償債高峰。在融資收緊背景下，各大房企邊償債邊“降檔”已成固定動(dòng)作，招商蛇口、中國(guó)金茂、華僑城、越秀地產(chǎn)等多家房企降檔已顯成效。不過，房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模實(shí)質(zhì)性降速預(yù)計(jì)仍需3-5年。

房企整體融資降速

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020 年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約 12132 億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計(jì)同比增長(zhǎng)3%，累計(jì)增幅較2019年同期收窄10個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)融資規(guī)模占比63%，約7613億元，同比增加21.3%;境外債券規(guī)模占比約37%，為4519億元，同比減少18.3%。由此來(lái)看，境內(nèi)債市表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，境外債市則呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。

回顧2020年房企的融資情況，融資規(guī)模上總體呈現(xiàn)“先高后低”走勢(shì)。2020年一季度房企債券融資3944億元，同比上漲5%;而在4月，房企債券融資發(fā)行總額約1010億元，環(huán)比下降37%，同比下降44%;5月，境內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，環(huán)比下降39%，同比上升31%。

在疫情防控期間，為助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，融資監(jiān)管政策有所放寬，房企抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的融資窗口，大量發(fā)行債券，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展儲(chǔ)備資金，或是為負(fù)債壓力下，大量融資以借新還舊。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，2020年8月“三道紅線”等融資新規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)，融資監(jiān)管亦趨緊。

值得注意的是，或是受益于疫情帶來(lái)的融資窗口，2020 年房企的融資規(guī)模普遍較2019 年有了一定程度的上升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，排名在2020年房企融資總額TOP10的房企分別是中國(guó)恒大、碧桂園、首開股份、旭輝控股集團(tuán)、金融街、華發(fā)股份、招商蛇口、正榮地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)。

但是，“三道紅線”融資新規(guī)等政策自去年8月陸續(xù)出臺(tái)后，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，2021年一季度房企發(fā)債規(guī)模較去年出現(xiàn)下跌。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規(guī)模，融資降速明顯。

在利率方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度境內(nèi)融資利率中位數(shù)4.40%，環(huán)比上一季度上升16個(gè)基點(diǎn)，較2020年一季度上升48個(gè)基點(diǎn);境外債券融資票面利率中位數(shù)為6%，較上一季度下降75個(gè)基點(diǎn)。

貝殼研究院認(rèn)為，未來(lái)在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，2021年在擴(kuò)大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺袎毫Α?/p>

此外，2020年房企除了積極在債券市場(chǎng)尋求融資，亦積極抓住企業(yè)上市的機(jī)會(huì)，以籌集資金，實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)期健康的發(fā)展。據(jù)億翰智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年房地產(chǎn)板塊中共有27家企業(yè)上市，累計(jì)募資凈額達(dá)597.19億港元(約合494億元人民幣)，較2019年同比大幅增長(zhǎng)181.42%。

今年到期債務(wù)突破萬(wàn)億

去年8月20日住建部、央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，會(huì)上明確了房企財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)和融資管理規(guī)則，被業(yè)界稱為“三道紅線”，且已于今年初開始實(shí)施，預(yù)計(jì)三年內(nèi)會(huì)全面推行。隨后，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等一系列重磅新規(guī)的出臺(tái)，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”的融資新規(guī)，主要包含三條紅線，紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

“三道紅線”融資新規(guī)的出臺(tái)拉開了房企們的降負(fù)債帷幕，對(duì)房企的金融監(jiān)管嚴(yán)厲程度拉升至新高度，在資金監(jiān)測(cè)和融資管理方面對(duì)于房企具有約束和預(yù)警作用，有利于平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

一直以來(lái)，“高杠桿”、“高周轉(zhuǎn)”、“高負(fù)債”是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的主要途徑，相當(dāng)多的房企拼命追求規(guī)模、速度、高周轉(zhuǎn)，通過盡快融資、盡快買地、盡快立項(xiàng)、盡快銷售加快周轉(zhuǎn)速度。這種方式雖然在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是同時(shí)也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性和金融風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，“債務(wù)壓頂”、“償債高峰”成為房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020 年償債規(guī)模約9154億，同比增長(zhǎng) 28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將達(dá) 12448 億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達(dá)1.2萬(wàn)億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

隨著“三道紅線”的設(shè)置，降負(fù)債將成為房企們的重要目標(biāo)。遠(yuǎn)東研究認(rèn)為：“展望未來(lái)，‘三道紅線’與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施，房企整體負(fù)債水平有望逐步下降，行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)或有望降低。預(yù)計(jì)更多房企將通過拆分子業(yè)務(wù)上市、出售部分資產(chǎn)的方式來(lái)降負(fù)債。”

“三道紅線”下融資何解

在日益收緊的監(jiān)管政策之下，房企降負(fù)債表現(xiàn)究竟如何?“三道紅線”執(zhí)行情況如何?2020年，多數(shù)房企堅(jiān)持一貫審慎穩(wěn)健的策略，加強(qiáng)精細(xì)化管理，不斷提升財(cái)務(wù)管控水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，“三道紅線”對(duì)應(yīng)指標(biāo)明顯改善。

公開資料顯示，招商蛇口、中國(guó)金茂、華僑城、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、世茂房地產(chǎn)等多家房企的“三道紅線”指標(biāo)均已達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了綠檔。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)依靠高度的克制與謹(jǐn)慎，維持著一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)的行業(yè)較高水準(zhǔn)。截至2020年12月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負(fù)債率46.5%，在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù))4.24倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較優(yōu)水準(zhǔn)，凈負(fù)債率達(dá)到近五年低點(diǎn)，財(cái)務(wù)盤面扎實(shí)穩(wěn)健，未碰及三道紅線。2021年3月15日，龍湖集團(tuán)正式被納入恒生指數(shù)成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)一步獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

在“三道紅線”壓力下，部分房企雖未完全降至綠檔，但是也在積極改善紅線指標(biāo)。資料顯示，2020年，融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)、融信集團(tuán)、新力地產(chǎn)、金科集團(tuán)、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、中梁控股、奧園集團(tuán)、雅居樂、碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、合景泰富、旭輝控股集團(tuán)、中南建設(shè)等房企的降杠桿成效正逐漸顯現(xiàn)，“三道紅線”指標(biāo)中已經(jīng)有兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)，“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)指日可待。

具體來(lái)看，“三道紅線”監(jiān)管之下，中南建設(shè)憑借著審慎穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，三條紅線降到“黃檔”。2020年年報(bào)披露，中南建設(shè)的凈負(fù)債率降至97.27%，同比下降約71.12個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo);扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，未觸及紅線。依照房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”規(guī)定，已有兩項(xiàng)指標(biāo)滿足“三道紅線”政策的量化監(jiān)管要求。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.76%，該指標(biāo)雖未達(dá)標(biāo)，但較2019年末已下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，呈持續(xù)改善態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，在2020年融資TOP10房企中，首開股份是唯一一家腳踩“三道紅線”的房企。截至2020年末，首開股份剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，“三道紅線”指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。今年以來(lái)，首開股份仍在積極發(fā)新債用來(lái)償還債務(wù)?！?span id="kbicuok" class="keyword">投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，2021年1月至4月末，首開股份已經(jīng)進(jìn)行5次發(fā)債，發(fā)債規(guī)模合計(jì)約為80.4億元。

在“三道紅線”的壓力下，部分房企面臨較大的去杠桿壓力，分拆子公司上市也是房企實(shí)現(xiàn) “降負(fù)債”目標(biāo)的途徑之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的重要性日漸凸顯，加之融資政策的收緊，房企紛紛分拆物業(yè)、代建等子公司上市，以實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”的目標(biāo)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

具體來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的發(fā)售募資凈額最高，達(dá)120.05 億港元，位居2020年物業(yè)公司上市募資凈額之首，并打破物業(yè)板塊已有的募資記錄。此外，2020年成功實(shí)現(xiàn)分拆上市的企業(yè)還有：綠城中國(guó)旗下的綠城管理控股、金地集團(tuán)旗下的金地管理、雅居樂旗下的雅居樂房管、世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)旗下的融創(chuàng)服務(wù)控股、合景泰富旗下的合景悠活等，分拆物業(yè)公司上市，有利于房企募集資金，進(jìn)而幫助其實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”的目標(biāo)。

億翰智庫(kù)在研報(bào)中預(yù)測(cè)：“隨著融資環(huán)境的惡化，預(yù)計(jì)2021年房企仍然將積極的通過拆分子公司上市和增發(fā)配股等方式募集資金。對(duì)房企而言，在融資政策難以大幅改善的情況下，仍然需要積極從銷售端著手，努力去庫(kù)存，促銷售，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能愈發(fā)嚴(yán)峻的融資形勢(shì)。”