日前，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(600708.SH，以下簡(jiǎn)稱“光明地產(chǎn)”)公布了今年前三個(gè)月的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，1~3月，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.05億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為1982.07萬(wàn)元，扣非凈利潤(rùn)約927.82萬(wàn)元。與2020年疫情早期相比，公司的房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)明顯，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。

然而，一季度業(yè)績(jī)飄紅難以掩蓋光明地產(chǎn)當(dāng)前的窘境。據(jù)2020年度報(bào)告披露，公司歸母凈利潤(rùn)同比下滑79.38%，至1.07億元;扣非凈利潤(rùn)同比下滑224.26%，至-5.86億元。相比前一年，公司業(yè)績(jī)下滑速度加快，依照監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)，光明地產(chǎn)踩中三條，歸為“紅檔”房企。截至2020年底，公司貨幣資金不能覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，存在98億元資金缺口。

由于上海的在售樓盤位置偏遠(yuǎn)，去化不力，房源銷售緩慢。5月11日，上海奉賢區(qū)的光明九胤項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹，新推出第三批的64套房源，認(rèn)籌數(shù)量約20余組。金山區(qū)的光明金山府項(xiàng)目自2019年2月開盤銷售，至今有1034套房源待售，去化率44%。

針對(duì)業(yè)績(jī)下滑和去化率不足的問(wèn)題，記者多次致電并致函光明地產(chǎn)，截至發(fā)稿，相關(guān)負(fù)責(zé)人并未予以回應(yīng)。

業(yè)績(jī)滑坡

4月29日，光明地產(chǎn)發(fā)布2021年第一季度報(bào)告。報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.05億元，同比增長(zhǎng)732.05%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為1982.07萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了111.21%，扣非凈利潤(rùn)約927.82萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)104.5%。

光明地產(chǎn)方面表示，營(yíng)收、凈利同比大幅增長(zhǎng)主要系報(bào)告期內(nèi)房產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加所致。今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額80.39億元，同比增長(zhǎng)217.75%，其中，權(quán)益簽約金額為54.05億元，同比增長(zhǎng)255.83%。

公告顯示，由于一季度光明地產(chǎn)的下屬子公司收到預(yù)收房款等增加、支付土地款等減少，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~改善為-1.02億元，而去年同期為-12.66億元。

去年，受到新冠肺炎疫情影響，人口流動(dòng)及房屋施工活動(dòng)停滯，給光明地產(chǎn)的項(xiàng)目開竣工、商品房銷售帶來(lái)極大的沖擊。4月23日晚，光明地產(chǎn)披露2020年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入149.85億元，同比上漲6.49%;歸母凈利為1.07億元，同比下降79.38%;扣非凈利為-5.86億元，同比大幅下降224.26%。

光明地產(chǎn)在2017年宣布從房地產(chǎn)開發(fā)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，新增土地儲(chǔ)備逐漸擴(kuò)大，分別為94.25萬(wàn)平方米、144.52萬(wàn)平方米、192.09萬(wàn)平方米、63.16萬(wàn)平方米。然而，歸母凈利從2017年的19.47億元，連年下滑至2020年的1.07億元，扣非凈利潤(rùn)更是首次出現(xiàn)虧損。

從地區(qū)分布來(lái)看，2020年，華中地區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)收、利潤(rùn)皆在下滑。報(bào)告期內(nèi)，該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.7億元，同比減少57.94%，毛利率為18.84%，同比減少17.84%。業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最多的華東地區(qū)，則是出現(xiàn)增收不增利的情況，營(yíng)收同比增長(zhǎng)26.06%，但毛利率較2019年下降14.95%。

對(duì)此，光明地產(chǎn)在年報(bào)中解釋稱：“報(bào)告期內(nèi)，由于受新冠疫情、市場(chǎng)銷售區(qū)域及銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素影響，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比下降。”

時(shí)間回?fù)艿?014年，上海市國(guó)資改革揭開序幕，光明食品集團(tuán)旗下上市公司海博股份公布重組方案：原本主營(yíng)出租車業(yè)、物流業(yè)及不銹鋼器皿制造業(yè)的海博股份，將把物流業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)置出上市公司，同時(shí)注入農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%的股權(quán)。

重組完成后，公司更名為“光明地產(chǎn)”，主營(yíng)將轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)，控股股東是光明食品(集團(tuán))有限公司。

去化困局

作為一家上海起家的房地產(chǎn)企業(yè)，光明地產(chǎn)有七成以上的土地儲(chǔ)備位于長(zhǎng)三角，上海市范圍內(nèi)的占比最多。不過(guò)，項(xiàng)目主要分布在金山、松江、奉賢等遠(yuǎn)郊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)的樓盤少，產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)也給后期去化造成了壓力。

光明九胤是上海市奉賢區(qū)慶園路333弄的一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，由光明地產(chǎn)與奉發(fā)集團(tuán)兩大國(guó)企聯(lián)合開發(fā)，位于奉賢區(qū)南橋板塊，規(guī)劃有5幢16層的公寓及14幢5層的疊加別墅產(chǎn)品，總共756戶。該項(xiàng)目于2020年4月首次開盤，目前還有93套房源在售。

5月11日，記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目了解到，目前銷售的是第三批房源，一幢16層的精裝公寓，共計(jì)64套。一名置業(yè)顧問(wèn)介紹，前兩批房源除個(gè)別疊墅外已經(jīng)售罄。此次推出的整幢高層房源，認(rèn)籌期是5月10日至15日，認(rèn)籌金額30萬(wàn)元。

坐落于松江區(qū)路家圈路63弄的光明云廬項(xiàng)目，樓棟外部均已完工，綠化也基本完成。走進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心，僅有一名保安值守，兩三名工人在進(jìn)行售樓處拆除前的測(cè)量工作，未見(jiàn)任何銷售人員在場(chǎng)。該項(xiàng)目于2020年4月20日取得預(yù)售許可證，直到今年3月才逐漸銷售成為尾盤。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，可售住宅42套。

事實(shí)上，去年下半年，上海樓市進(jìn)入回暖期，熱點(diǎn)板塊頻繁出現(xiàn)“千人搖”“日光盤”。而光明地產(chǎn)旗下的幾個(gè)在售樓盤卻認(rèn)籌慘淡，去化艱難，個(gè)別樓盤因認(rèn)籌人數(shù)太少而放棄公證搖號(hào)。

位于崇明陳家鎮(zhèn)板塊的光明墅，于去年10月1日首次開盤推出381套疊加別墅，戶型包括90~120平方米，均價(jià)31000元/平方米。搖號(hào)排序結(jié)果顯示僅有69組客戶有意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌率18%。同在10月，上海有樓盤最高認(rèn)籌率達(dá)到899%。

光明九胤在去年4月18日首次開盤，推出288套房源，均價(jià)40904元/平方米，在認(rèn)籌期間也只取得31組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率10%。金山新城的光明金山府于去年9月29日開盤，推出617套高層，認(rèn)籌20余組，認(rèn)籌率只有3%。

記者注意到，上海崇明島總面積約為1267平方公里，其中光明食品集團(tuán)擁有崇明島近200平方公里的土儲(chǔ)面積，約占整個(gè)島的1/6，光明地產(chǎn)因此被業(yè)內(nèi)稱為“崇明地主”。在上海市南邊的金山區(qū)，2017年，光明地產(chǎn)子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)申陽(yáng)(上海)置業(yè)有限公司以58.2億元的底價(jià)，攬入金山新城JSC1-0402單元1-08A-01、1-08B-01優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，周邊高層項(xiàng)目售價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，4月24日，光明地產(chǎn)發(fā)布計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的公告。公告稱，公司對(duì)存貨項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了分析和評(píng)估，認(rèn)為存貨存在一定的跌價(jià)跡象。依據(jù)2020年12月31日存貨項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額計(jì)算，房地產(chǎn)及配套板塊應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.71億元。同時(shí)，物流板塊應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備480.77萬(wàn)元，合計(jì)應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.76億元。

跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提匯總表中，包括上海、山東煙臺(tái)、江蘇昆山、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、湖南、廣西和浙江等項(xiàng)目，申陽(yáng)(上海)置業(yè)有限公司的一個(gè)金山府項(xiàng)目就計(jì)提了1.71億元的跌價(jià)減值準(zhǔn)備。

資金缺口

業(yè)內(nèi)有分析人士此前曾向記者表示，光明地產(chǎn)開啟規(guī)?；瘮U(kuò)張，是在國(guó)家“房住不炒”的背景下，市場(chǎng)進(jìn)入分城施策的調(diào)控周期里，項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度跟不上，導(dǎo)致存貨增加，才影響了整個(gè)公司的業(yè)績(jī)。

年報(bào)成績(jī)單不容樂(lè)觀之余，光明地產(chǎn)負(fù)債高企的狀況還在延續(xù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，光明地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，凈負(fù)債率為188.5%，現(xiàn)金短債比為0.49。參照監(jiān)管“三道紅線”的融資新規(guī)，光明地產(chǎn)將全部觸碰，被列為“紅檔”房企。