“無(wú)理由退房”是近年來(lái)一些房地產(chǎn)商推出的銷(xiāo)售策略。尤其自去年以來(lái)，受新冠肺炎疫情影響，樓市遇冷，“無(wú)理由退房”被多家房企當(dāng)做吸引購(gòu)房者的“破冰”利器。

據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年超過(guò)15家全國(guó)性房企發(fā)布了“無(wú)理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承諾為消費(fèi)者提供經(jīng)紀(jì)人專屬服務(wù)、無(wú)理由退房等服務(wù)，涉及樓盤(pán)數(shù)量超7000個(gè)，覆蓋全國(guó)62個(gè)城市，包括萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、保利、遠(yuǎn)洋、藍(lán)光、華潤(rùn)等知名品牌。

然而，現(xiàn)實(shí)情況是：不少購(gòu)房者在退房時(shí)卻遭遇了“無(wú)限期退款”“拒絕退房”等情況。截至今年1月28日，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上與“無(wú)理由退房”有關(guān)的案件多達(dá)1420件。

接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，“無(wú)理由退房”由好事變成營(yíng)銷(xiāo)噱頭，與房企缺乏營(yíng)銷(xiāo)誠(chéng)意、消費(fèi)者缺乏維權(quán)意識(shí)、有關(guān)部門(mén)缺乏監(jiān)管不無(wú)關(guān)系。因此，房企應(yīng)在銷(xiāo)售前誠(chéng)實(shí)說(shuō)明情況，消費(fèi)者要注意簽訂相關(guān)協(xié)議和留存證據(jù)，監(jiān)管部門(mén)和相應(yīng)規(guī)范也要及時(shí)跟進(jìn)，讓“無(wú)理由退房”真正變成“定心丸”。

無(wú)理由退房協(xié)議有效

購(gòu)房者卻遭遇退款難

《法治日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，在微信、QQ等社交平臺(tái)上，有不少因退房遇到困難而建立的維權(quán)群，廣西桂林的王先生就是眾多群友中的一位。據(jù)王先生介紹，他于2018年購(gòu)買(mǎi)了廣西防城港恒大悅瓏灣的房子。當(dāng)時(shí)售樓處貼的廣告、銷(xiāo)售人員都承諾可以無(wú)理由退房，他也簽署了無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)。由于周邊建了一座化工廠，王先生擔(dān)心可能對(duì)自身健康產(chǎn)生影響，于是向開(kāi)發(fā)商提出退房申請(qǐng)，但對(duì)方以協(xié)議書(shū)沒(méi)有寫(xiě)明退款時(shí)限為由一直無(wú)限期推遲，從2019年1月申請(qǐng)到現(xiàn)在仍未退款。

《法治日?qǐng)?bào)》記者在王先生提供的無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)上看到，當(dāng)中確實(shí)沒(méi)有退款時(shí)限的有關(guān)規(guī)定，簽署日期一欄也是空白。

據(jù)了解，除了王先生遇到的這種情況以外，還有些房地產(chǎn)商會(huì)以口頭承諾無(wú)效、退款情況多、需交違約金等理由來(lái)敷衍、搪塞購(gòu)房者。

那么，房地產(chǎn)商承諾的“無(wú)理由退房”究竟有沒(méi)有法律效力?

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，在現(xiàn)實(shí)中，存在房企給了一個(gè)只蓋有公司章但無(wú)相關(guān)人員簽字的無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)。無(wú)理由退房協(xié)議可以看作是購(gòu)房者和售房者約定的僅購(gòu)房者一方享有的約定解除權(quán)，一般來(lái)說(shuō)不存在違背法律行政法規(guī)和社會(huì)公序良俗的情形，如果是雙方真實(shí)的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是真實(shí)有效的。

樓建波說(shuō)：“雖然沒(méi)簽字或只有口頭約定，但購(gòu)房者已經(jīng)交了相應(yīng)款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商也接受了。依據(jù)民法典規(guī)定，雙方未簽訂書(shū)面合同，但一方開(kāi)始履行另一方也接受的應(yīng)認(rèn)定合同有效。”

四川瀛領(lǐng)禾石律師事務(wù)所律師林紅玉向《法治日?qǐng)?bào)》記者介紹，不管是口頭還是書(shū)面，根據(jù)民法典規(guī)定都應(yīng)認(rèn)定合同有效，但“司法實(shí)踐中往往存在這方面證據(jù)認(rèn)定的問(wèn)題”。

《法治日?qǐng)?bào)》記者在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)搜索“無(wú)理由退房”案例發(fā)現(xiàn)，法院普遍認(rèn)為無(wú)理由退房協(xié)議是合法有效的，并且多以消費(fèi)者勝訴而告終。

樓建波說(shuō)，“無(wú)理由退房”作為一種促銷(xiāo)手段，確實(shí)可以保障購(gòu)房人權(quán)益。“商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋實(shí)際上規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)的法定解除權(quán)，假如開(kāi)發(fā)商的行為沒(méi)有達(dá)到法定解除權(quán)要求，但確實(shí)影響到消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的，這時(shí)消費(fèi)者就可以依據(jù)‘無(wú)理由退房’協(xié)議申請(qǐng)退款，這對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益是一種更為便利有效的保護(hù)。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商還有督促作用，如果開(kāi)發(fā)商履行上出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者可能就會(huì)直接行使此項(xiàng)權(quán)利。”

并非無(wú)條件全款退房

購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)

“特別要引起注意的是，‘無(wú)理由退房’不等同于‘無(wú)條件退款’。”

在樓建波看來(lái)，除商家事先承諾、事后反悔外，“無(wú)理由退房”難的最主要原因就是買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂無(wú)理由退房協(xié)議時(shí)，賣(mài)方未說(shuō)明買(mǎi)方可能存在的相應(yīng)義務(wù)，買(mǎi)方對(duì)此也可能沒(méi)有在意。

在黑龍江綏化市民李先生提供的無(wú)理由退房協(xié)議上，《法治日?qǐng)?bào)》記者注意到，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，李先生都享有無(wú)理由退房的權(quán)利，而若想行使無(wú)理由退房的權(quán)利，除自己不存在違約行為、按揭申請(qǐng)資料須經(jīng)銀行審核通過(guò)外，還需要再?gòu)耐诉€的樓款中扣除已支付的兼職銷(xiāo)售員傭金。

這些讓李先生很不理解：當(dāng)時(shí)簽協(xié)議的時(shí)候，工作人員并沒(méi)有多作介紹，自己也沒(méi)細(xì)看，并且簽完后原件就一直放在售樓處，而當(dāng)初說(shuō)好的無(wú)理由退房，為什么現(xiàn)在會(huì)多出來(lái)這么多條件?

據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》記者了解，現(xiàn)實(shí)中想要行使無(wú)理由退房的權(quán)利，幾乎都像李先生一樣困難。

一些房產(chǎn)銷(xiāo)售人員一邊告訴買(mǎi)房者，如果不簽無(wú)理由退房協(xié)議，就會(huì)獲得大禮包或者現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì);一邊又將無(wú)理由退房協(xié)議貼在售樓處，通過(guò)口頭約定等方式大力宣傳，給買(mǎi)房者造成一種簽與不簽都不影響權(quán)利行使的假象，在退房時(shí)卻告訴消費(fèi)者必須有簽訂的協(xié)議才能行使。即使簽訂了協(xié)議，也會(huì)在退款時(shí)限、入住時(shí)間如何起算等關(guān)鍵地方留白，到時(shí)作出有利于自己的解釋，還會(huì)約定在消費(fèi)者不存在任何違約行為、繳納一定比例首付、按揭資料經(jīng)銀行審核、支付傭金通過(guò)等情況下，房企才選擇接受退款申請(qǐng)。

即便闖過(guò)這些難關(guān)，想拿到退款也不容易。“公司到手款項(xiàng)要走流程，市里要報(bào)省里，省里要報(bào)總公司，總公司審批再下發(fā)還需要一段時(shí)間。”安徽淮北某房企銷(xiāo)售顧問(wèn)彭女士向《法治日?qǐng)?bào)》記者透露，即使是兩萬(wàn)元的定金，從申請(qǐng)到審批下來(lái)最快的也要6至9個(gè)月，更別說(shuō)動(dòng)輒上百萬(wàn)元的購(gòu)房款了。

樓建波認(rèn)為，房企不是必須無(wú)條件全款退房，無(wú)理由退房過(guò)程中發(fā)生的合理費(fèi)用，如果選擇讓消費(fèi)者承擔(dān)，需要提前和消費(fèi)者講明。但這種條件并不意味著“無(wú)條件退房”成了“有條件退款”。“即使是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的七天無(wú)理由退款，當(dāng)中也規(guī)定消費(fèi)者退貨的商品應(yīng)當(dāng)完好，這都是可以理解的。”

“而如果是售房者先前承諾‘無(wú)理由退款’，但最后不承認(rèn)有這項(xiàng)協(xié)議，那就有可能構(gòu)成欺詐，需要負(fù)相關(guān)法律責(zé)任。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)。

此外，據(jù)趙秀池介紹，退房時(shí)購(gòu)房款能退多少也是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，“產(chǎn)生的稅費(fèi)、利息等，退不退、退多少都是問(wèn)題，實(shí)踐中還存在房款退了但車(chē)位費(fèi)沒(méi)退的情形，這些往往在先前簽訂無(wú)理由退房協(xié)議時(shí)雙方都沒(méi)有約定或說(shuō)明”。

遇糾紛善用司法確認(rèn)

完善制度當(dāng)好護(hù)航員

如果購(gòu)房者簽了無(wú)理由退房協(xié)議，想要退房時(shí)卻遭遇“無(wú)限期退款”“拒絕退房”等情況，怎么辦?

林紅玉認(rèn)為，最實(shí)用的建議之一就是善用司法確認(rèn)制度。她曾處理過(guò)多起因“無(wú)理由退房”引發(fā)的糾紛，其中一起案件讓她記憶猶新：購(gòu)房者甲簽訂購(gòu)房意向合同、購(gòu)房合同及無(wú)理由退房協(xié)議的時(shí)候并未仔細(xì)閱讀條款，待簽訂完后遲遲不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商退還所付房款，找開(kāi)發(fā)商理論卻被敷衍了事。在購(gòu)房者甲委托律師后，他們就近找到某街道人民調(diào)解委員會(huì)出面調(diào)解，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，著重約定退款時(shí)間與預(yù)期退款違約責(zé)任，并向人民法院申請(qǐng)司法確認(rèn)，到期開(kāi)發(fā)商未履行，他們依據(jù)有效的調(diào)解協(xié)議裁定書(shū)直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，成功追回了當(dāng)事人的購(gòu)房款。

樓建波建議，購(gòu)房者在和售房者簽訂無(wú)理由退房協(xié)議時(shí)，一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費(fèi)用等具體事項(xiàng)。即使不簽訂協(xié)議，也一定要在購(gòu)房合同上備注寫(xiě)明，或者通過(guò)錄音、錄像等形式固定有關(guān)證據(jù)。即使日后發(fā)生糾紛也較容易解決。

趙秀池說(shuō)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)無(wú)理由退房制定相關(guān)的制度安排，包括無(wú)理由退房的定義、流程、退款的時(shí)間、違約的處理、糾紛解決安排等，為消費(fèi)者把關(guān)。

2020年11月23日，廣東省清遠(yuǎn)市住建局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售信息公示及售前告知行為的通知〉的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“可無(wú)理由退房”方式銷(xiāo)售的，應(yīng)明確退款時(shí)限。

在樓建波看來(lái)，相比于2019年?yáng)|莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于推廣使用〈東莞市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)〉的通知》中“購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，出售方應(yīng)當(dāng)退還”的規(guī)定，清遠(yuǎn)市的規(guī)定顯然更進(jìn)一步。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同還有差距，并且退的只是定金。他希望，今后有更全面細(xì)致、全國(guó)性的“無(wú)理由退房”法規(guī)出臺(tái)。