接連“爆雷”之后，長租公寓行業(yè)迎來“最嚴(yán)監(jiān)管”，這一次出手的是北京。

2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。針對市場關(guān)切的“資金池”“長收短付”“租金貸”等問題均作出規(guī)定。

北京此番新政指出，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。此外，承租人向金融機(jī)構(gòu)申請的“租金貸”資金不能被撥付給住房租賃企業(yè)等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，沒有資金池，沒有租期錯(cuò)配將大大降低長租公寓“爆雷”的可能性，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，長租公寓行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。

近年來，中國長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了“過山車式”的發(fā)展。2014年以來，政策和資本的雙輪驅(qū)動將這一行業(yè)迅速推至風(fēng)口。一時(shí)間，長租公寓企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，輪番融資、扎堆上市，但與此同時(shí)，對于這個(gè)尚且年輕的行業(yè)來說，“成長的煩惱”一直如影隨影。

2019年以來，多個(gè)長租公寓品牌接連傳出資金鏈斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓深陷資金鏈危機(jī)，讓數(shù)以萬計(jì)的房東、租客乃至金融機(jī)構(gòu)都蒙受了不小的損失。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，被資本“綁架”快速擴(kuò)張，盈利模式存在缺陷，以及政府監(jiān)管跟不上等是長租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業(yè)的市場份額已經(jīng)超過20%，在此背景下，租賃市場特別是長租公寓市場亟需加大監(jiān)管力度。

專家認(rèn)為，北京此番出臺的長租公寓政策有望為行業(yè)建起一道“防火墻”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說，過去長租公寓機(jī)構(gòu)利用“租金貸”的形式預(yù)收租戶一年的租金，再利用預(yù)收租金進(jìn)行擴(kuò)張及裝修，而此次通知內(nèi)容明令禁止了這種做法。

張大偉指出，此番北京市規(guī)定，扮演“二房東”角色的長租公寓企業(yè)預(yù)收租金不得超過3月，這就意味著租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

貝殼研究院高級分析師黃卉也表示，北京此番政策落地后，通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局，這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，保障租客的權(quán)益，特別是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的中小企業(yè)，將逐步被淘汰，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境得到優(yōu)化。

此外，該政策明確住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立專用賬戶托管，并在合同終止后通知退還。黃卉說，當(dāng)租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，押金監(jiān)管制度可以有效保護(hù)租客資金安全，避免租客承受損失。

在實(shí)際租賃活動中，當(dāng)租客權(quán)益受損時(shí)，通過訴訟的方式往往費(fèi)時(shí)費(fèi)力，時(shí)間周期長，如只能以訴訟方式解決問題，則租客權(quán)益往往保障不足。黃卉認(rèn)為，此番北京市提出建立糾紛調(diào)解機(jī)制，一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率，另一方面能夠更靈活的處理糾紛調(diào)解方式，有利于緩解租客雙邊關(guān)系。

除北京外，去年年末，深圳、西安、重慶等多地陸續(xù)出臺規(guī)范長租公寓行業(yè)的相關(guān)政策，針對于企業(yè)的“長周期預(yù)收租金”的監(jiān)管正在日益加強(qiáng)。分析認(rèn)為，此后，其它一二線城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策。