德必文化通過“承租運(yùn)營”和“受托運(yùn)營”兩種模式經(jīng)營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，即業(yè)內(nèi)眼中的“二房東”模式，而這類模式最大的風(fēng)險(xiǎn)則來自于項(xiàng)目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。與此同時(shí)，其總資產(chǎn)的三成被用于銀行理財(cái)，公司不差錢卻還要“圈錢”。

2月7日，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司(下稱“德必文化”)在證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露了首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市的招股說明書(申報(bào)稿)。

據(jù)招股說明書披露，德必文化本次公開發(fā)行新股數(shù)量不超過 1347.4萬股(發(fā)行后在總股本中的占比不低于25%)，擬募資5.7億元，主要用于園區(qū)升級(jí)、園區(qū)建設(shè)、研發(fā)中心建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途，其中1.7億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在這之前，國內(nèi)另外一家文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司(下稱“錦和商業(yè)”)于2019年12月12日成功過會(huì)，其上市之路堪稱曲折，前后耗時(shí)六年，三次闖關(guān)才獲發(fā)審委認(rèn)可。

那么，這一次德必文化的上市申請(qǐng)能夠一擊即中嗎?

“二房東”模式藏風(fēng)險(xiǎn)？

據(jù)官網(wǎng)顯示，德必文化的主營業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營管理。截至2019年年底，旗下共運(yùn)營了包括德必易園、德必WE”、德必運(yùn)動(dòng)LOFT、德必經(jīng)典在內(nèi)的4大板塊41個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，服務(wù)客戶包括美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。

從運(yùn)營方式上來看，該公司主要通過“承租運(yùn)營”和“受托運(yùn)營”兩種模式經(jīng)營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這一商業(yè)模式也被業(yè)內(nèi)稱為“二房東”模式，而這類模式最大的風(fēng)險(xiǎn)則來自于項(xiàng)目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。

所謂“承租運(yùn)營”，簡(jiǎn)單來說就是取得某棟建筑的經(jīng)營權(quán)后，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經(jīng)營需求的垂直產(chǎn)業(yè)園，再找到目標(biāo)客戶分銷出去以獲取租金收入。“受托運(yùn)營”即接受物業(yè)方的委托對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行運(yùn)營，運(yùn)營方式與“承租運(yùn)營”類似。

《投資者網(wǎng)》發(fā)現(xiàn)，錦和商業(yè)在申報(bào)過程中，就因旗下項(xiàng)目存在土地使用與規(guī)劃用途不一致等問題多次被發(fā)審委問詢，與之經(jīng)營模式類似的德必文化恐怕也會(huì)面臨相同的拷問。

招股說明書顯示，德必文化目前在運(yùn)營的41個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，有超過半數(shù)園區(qū)所在的土地存在使用與規(guī)劃用途不一致的情況，另外還有部分園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制等風(fēng)險(xiǎn)。至于是否有信心消除發(fā)審委在相關(guān)問題上的顧慮，德必文化暫時(shí)未做更多披露。

三成總資產(chǎn)用于銀行理財(cái)

受新冠疫情的影響，國內(nèi)大多數(shù)行業(yè)被按下了暫停鍵，德必文化旗下的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園也受到了沖擊。

據(jù)官網(wǎng)顯示，德必文化的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主要分布在北京、上海、成都、杭州、南京、蘇州等城市。另外，在美國、意大利等地也有項(xiàng)目運(yùn)營。最近新冠疫情又相繼在歐洲、美國等地爆發(fā)，其在海外的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目同樣也有影響。

有分析認(rèn)為，受延遲復(fù)工的影響，德必文化旗下園區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)恐將面臨資金困境，作為園區(qū)運(yùn)營管理者，短期內(nèi)的業(yè)績(jī)也存在一定的不確定性。

值得注意的是，除了靠產(chǎn)業(yè)園獲取租金收益外，德必文化還有理財(cái)收入。據(jù)招股說明書披露，截至2019年9月底，德必文化的總資產(chǎn)為13.96億元，其中銀行理財(cái)產(chǎn)品為4.26億元，報(bào)告期內(nèi)，德必文化從銀行理財(cái)獲得的收益分別為162萬元、495萬元和990萬元。

德必文化在手握超4億元理財(cái)?shù)耐瑫r(shí)，仍上市募資的行為，引起市場(chǎng)極大關(guān)注：為何一邊用閑錢理財(cái)，一邊還要急于上市募集1.7億元補(bǔ)充流動(dòng)資金?

《投資者網(wǎng)》就上述種種問題致函德必文化，但一直未收到回復(fù)。

80%以上收入來自租賃服務(wù)

得益于人民消費(fèi)水平的提高和國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)近幾年得到了空前發(fā)展。作為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中的一環(huán)，德必文化經(jīng)營的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園自然也有受益，并體現(xiàn)在其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上。

從業(yè)績(jī)來看，招股說明書顯示，2016年至2018年及2019年前9個(gè)月(下稱“報(bào)告期內(nèi)”)，德必文化的營業(yè)收入分別為5.05億元、6.06億元、7.71億元和6.70億元，同期凈利潤分別為0.54億元、0.22億元、0.55億元和0.74億元，其中主營業(yè)務(wù)收入80%以上來自租賃服務(wù)，17%-18%來自會(huì)員服務(wù)。

2017年公司凈利潤下滑明顯。對(duì)此，德必文化表示，這主要在于管理費(fèi)用增加和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用造成的減值損失，其中，管理費(fèi)用為0.99億元，同比增長(zhǎng)50.31%;另外對(duì)七星園區(qū)物業(yè)改造的支出計(jì)提減值損失0.11億元，上述原因造成2017年增收不增利。但為何其它年份又恢復(fù)正常，公司并未詳細(xì)解釋。

值得注意的是，德必文化的流動(dòng)負(fù)債近些年雖有下降，但總體上說仍然較高。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年和2019年前三季度，，德必文化的流動(dòng)負(fù)債分別為 4.6億元、5.3億元、5.6億元和5.58億元。同期資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.24%、57.11%、43.27%和40.72%。

未來，如何化解“二房東”的風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的情況下，如何保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流、降低流動(dòng)負(fù)債金額和資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)德必文化來說，都是不小的挑戰(zhàn)。