自然資源部擬出臺地下車位(庫)確權登記新規(guī)引關注

專家建議 地下車位登記應以確權為前提

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權登記若干問題的意見(征求意見稿)》，面向社會各界征求意見，其中對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權登記有關問題予以明確

關于地下車位的確權登記，涉及建筑物區(qū)分所有權里共有部位的權屬問題。對權屬有爭議的，應在權屬爭議解決后再行登記，給有利害關系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機會

由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后，停車位糾紛時有發(fā)生。對于實踐中出現(xiàn)的各類停車位爭議，應該在物權法已有規(guī)定的基礎上，完善相關配套法律制度，明確界定停車位的權利歸屬，真正實現(xiàn)車位產(chǎn)權明晰、權責明確

“目前，我們小區(qū)人防工程改建的車庫仍權屬不明，大家有苦難言。”對于車庫權屬問題，身為小區(qū)業(yè)委會主任的首都經(jīng)濟貿易大學法學院教授翟業(yè)虎感觸頗多。

其實，這并非翟業(yè)虎個人的遭遇。截至今年6月，全國汽車保有量2.5億輛，其中私家車保有量達1.98億輛。但因全國性的地下停車位權屬登記工作尚未統(tǒng)一開展，目前全國的停車位數(shù)量及停車位缺口數(shù)量并無權威數(shù)據(jù)。

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權登記若干問題的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，面向社會各界征求意見，其中對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權登記有關問題予以明確。

《征求意見稿》出臺后，引發(fā)社會關注。北京市物權法學研究會于近日召開研討會，對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)的確權和登記等相關問題進行討論，并提出斟酌修改這份擬出臺規(guī)范性文件的名稱、增加對利害關系人的救濟程序等建議。

權屬登記尚不健全

地下車位爭議頻發(fā)

翟業(yè)虎所在小區(qū)的開發(fā)單位在建設住宅樓時，按照規(guī)定修建了人防地下室，于2003年12月份完成人防工程竣工驗收備案。

2004年4月，開發(fā)單位購買機械式停車設備，安裝在上述人防工程內。同年9月，開發(fā)單位取得人防工程使用權證。2007年4月，翟業(yè)虎所在的小區(qū)依法成立業(yè)委會，開發(fā)單位向全體業(yè)主移交了人防工程和停車設施等小區(qū)公用設施。

據(jù)介紹，開發(fā)單位曾在2002年10月公布的小區(qū)物業(yè)管理公約中寫明，共用部位及共用設備項下包含地下機動、非機動車庫等。開發(fā)單位與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》也寫明：“共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括地下停車庫”。也就是說，開發(fā)單位在前述公約和合同中自認地下車庫為共用部位和公用設施。

2009年9月，開發(fā)單位持有的人防工程使用權證有效期屆滿。事情過去一段時間后，開發(fā)單位提起訴訟，認為自己依法擁有人防工程改造的地下停車庫。

訴訟過程中，業(yè)主和開發(fā)單位圍繞該人防工程改建的車庫等設施的權屬問題產(chǎn)生爭議。

據(jù)翟業(yè)虎介紹，由于開發(fā)單位在物業(yè)管理公約、商品房銷售合同中明確約定地下停車庫屬于共用設施，開發(fā)單位的人防工程使用權證過期，法院一審駁回開發(fā)單位的訴訟請求。但在二審中，開發(fā)單位續(xù)期了人防工程使用權證，法院最終判決“我們可以繼續(xù)使用地下停車庫，但是需要交納費用”。

采訪中，北京市物權法學研究會副會長畢文強告訴《法制日報》記者，在實踐中，小區(qū)里這類車位權屬糾紛比較普遍。“各地的住宅小區(qū)中，業(yè)主組織已開始就包括地下車位等部位的歸屬提出好多訴訟，目標是請求法院將地下車位這些部位確權給全體業(yè)主所有。”

據(jù)中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓介紹，在這背后，是我國機動車保有量的快速增加遠遠超出城市的承載能力，導致包括地下停車位在內的停車位成為稀缺資源。

公安部交通管理局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全國汽車保有量為2.5億輛，其中私家車保有量達1.98億輛。全國66個城市汽車保有量超過100萬輛，北京、成都、重慶等11個城市超過300萬輛。

來自北京市交通委的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市機動車保有量已達621萬輛，其中小客車519萬輛。此前的2017年8月30日，北京市交通委牽頭組織的北京市停車資源普查報告發(fā)布，截至2016年年底，北京市城鎮(zhèn)地區(qū)停車位總量382萬個。

但在全國范圍內，由于還沒有開展統(tǒng)一的地下空間權屬登記工作，其中包括對地下停車位的權屬登記工作，全國范圍內到底有多少個停車位并不清楚。

2016年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中明確寫道：“我國城市地下空間開發(fā)利用管理體制建設尚處于起步階段……地下空間開發(fā)利用在規(guī)劃建設、權屬登記、工程質量和安全使用等方面的制度尚不健全。”

在畢文強看來，近年來，隨著我國經(jīng)濟水平的提高，人們擁有的車輛數(shù)量快速增加，車多“位”少，并且現(xiàn)存的停車位缺乏統(tǒng)一的登記導致權屬不明，是車位權屬糾紛多發(fā)的根本原因。“從這個角度看，車位權屬登記制度的完善，對地下車位進行確權，能夠解決一些具體的沖突，但不會從根本上緩解矛盾。”

共有部位權屬不明

權屬不明不予登記

今年10月8日至28日，自然資源部就《征求意見稿》公開征求社會各界的意見。

據(jù)了解，該文件旨在規(guī)范城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位確權登記，依法維護城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)權利人合法權益，其依據(jù)包括物權法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則等法律、法規(guī)、規(guī)章。

在《征求意見稿》中，地下車位土地用途、使用期限依據(jù)國有建設用地出讓合同、劃撥決定書等認定，并規(guī)定配建地下車位原則上以“個”劃分定著物單元，每個定著物單元與所在國有建設用地宗地設為一個不動產(chǎn)登記單元。單建地下車位原則上作為一個定著物單元，與其占用的國有建設用地宗地設定為一個不動產(chǎn)登記單元。

對此，有媒體報道稱，“城鎮(zhèn)地下車位登記即將有規(guī)可依”。

在畢文強看來，《征求意見稿》能夠讓全社會認識到，地下車位是一項重要的財產(chǎn)權益，是可以通過確權登記的方式予以保護。“車位一旦明確可以出售并可以轉讓，則必然會對車位登記后的管理、使用以及轉讓等問題提出要求，這對于后續(xù)管理也會有促動作用。”

“有些業(yè)主直接向自然資源部申請信息公開，要求解釋《征求意見稿》是如何形成的。在一些業(yè)主看來，開發(fā)建設單位(開發(fā)商)可以據(jù)此把大量屬于全體業(yè)主所有的共有配套車位確權給自己，至少征求意見稿給了開發(fā)商這樣一個非常便利的機會。”與會專家介紹說。

在前述研討會上，翟業(yè)虎認為，對于地下車位，有權屬爭議問題的，是不能夠進行確權的。

在翟業(yè)虎看來，對于權屬問題，單純依靠行政部門下發(fā)的文件進行確權是不妥當?shù)?，這個問題應該交給物權法等法律。

翟業(yè)虎舉例說，像他所在的小區(qū)，如果地下車庫是開發(fā)商權屬的話，需要出具單獨投資地下車庫沒有攤入成本的證據(jù)。如果有，確實應當屬于開發(fā)商;如果沒有，尤其在房子已經(jīng)出售出去的情況，按約定理應屬于業(yè)主共同共有。“產(chǎn)生爭議的根源不在于給地下車位(庫)確權登記，而在于住宅區(qū)內的共有部位權屬不明。”

亟須完善相關法律

界定車位權利歸屬

在一個居民小區(qū)內，停車位可以分為兩大類，包括地面停車位和地下停車位。地下車位(庫)主要有3種類型：一是利用人防工程建造的車位，二是按照規(guī)劃要求建設的車位，三是開發(fā)商自主建設的車位。

2007年10月1日開始實施的物權法、2009年10月1日開始實施的《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，均對停車位作出了相關規(guī)定。

2014年11月，國務院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，以整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記。2016年5月發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中，提出對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。

但問題在于，對于地下停車位，包括商品房小區(qū)配套的地下人防工程改建的地下停車位，物權法等法律法規(guī)對權屬問題只字未提。

陳幽泓認為，正是由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后于停車位在實踐中的快速發(fā)展，導致停車位糾紛時有發(fā)生。對于實踐中出現(xiàn)的各類停車位爭議，應該在物權法已有規(guī)定的基礎上，完善相關配套法律制度，明確界定停車位的權利歸屬，真正實現(xiàn)車位產(chǎn)權明晰、權責明確。

在畢文強看來，對城鎮(zhèn)小區(qū)包括地下車位、地下人防車位、地下單建車位等在內的共有部位的權屬確認，需要從立法角度來予以調整。

“關于地下車位的確權登記，涉及建筑物區(qū)分所有權里共有部位的權屬問題，因而，建議等民法典物權編出臺后，自然資源部再通盤考慮出臺相關統(tǒng)一登記規(guī)則。”畢文強說，如果目前確實需要出臺登記規(guī)范，考慮到上述情況，為防止開發(fā)建設單位及相關人員實現(xiàn)以登記來確權的目的，建議在規(guī)范中增加異議登記的規(guī)定。即對權屬有爭議的，應在權屬爭議解決后再行登記，以給有利害關系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機會。

與此同時，增加對利害關系人的救濟程序必不可少。

有不愿具名的專家建議：“登記部門對地下車位進行登記之前，應當將申請登記的材料在全小區(qū)進行一定時間的公示，如利害關系人有理由提出異議的，登記機關應當不予登記，在通過司法途徑解決權屬爭議之后再行登記，或作出異議登記。”

翟業(yè)虎認為，在利害關系人提出異議的情況下，登記部門不能夠登記確權;或者在業(yè)主認為登記行為違法的情況下，可以起訴登記部門，“這會引發(fā)大量的訴訟”。

在翟業(yè)虎看來，對于權屬問題，單純依靠行政部門下發(fā)的文件進行確權是不妥當?shù)?，地下停車?庫)的權屬歸屬問題，應當交由物權法等實體法來規(guī)范并通過法院來解決。

畢文強建議，應斟酌修改規(guī)范性文件的名稱，規(guī)范性文件的內容應傾向和側重于登記機關對地下車庫權屬的登記行為、登記程序的規(guī)范，而并非實體確權。

還有專家認為，征求意見稿對于單建地下車位的權屬登記存在規(guī)定不明確問題，需要明確該條中所稱的“單建地下車位作為一個定著物單元”，是指整個單建車庫還是單個車位，明確單建地下車位轉讓是指必須將整個車庫作為整體轉讓還是可以將單個車位單獨轉讓。