土地資源是區(qū)域和城市發(fā)展的基礎(chǔ)性資源和基礎(chǔ)性生產(chǎn)要素，是第一生產(chǎn)資源和第一生產(chǎn)要素。無論經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如何升級和轉(zhuǎn)換，土地資源依然是核心生產(chǎn)要素。

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代、工業(yè)經(jīng)濟時代、服務(wù)經(jīng)濟時代以及智力經(jīng)濟時代，對土地資源的依賴程度似乎為遞減的，從生產(chǎn)產(chǎn)品的角度看，確實如此。比如，在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代，主要是在土地上生產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，對土地資源高度依賴，而到了智力經(jīng)濟時代，智力經(jīng)濟依賴的是智力、智力加工、網(wǎng)絡(luò)、信息和知識等，智力經(jīng)濟時代實質(zhì)上是創(chuàng)新經(jīng)濟時代、高科技時代，在提供產(chǎn)品的過程中，對土地資源的依賴程度低。但是，從就業(yè)、從生活和消費角度看，越是經(jīng)濟形態(tài)發(fā)達(dá)的時代，越是發(fā)達(dá)的區(qū)域和城市，人口集聚度就越高， 對土地資源的依賴程度反而越高。這是因為，越是經(jīng)濟形態(tài)發(fā)達(dá)的區(qū)域或城市，其區(qū)域場力或城市場力就越大，其提供的就業(yè)機會就越多，其收入就越高，其提供的生活品質(zhì)就越高，其吸引的人口就越來越多。

從粵港澳大灣區(qū)看，經(jīng)濟形態(tài)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越是發(fā)達(dá)的城市，其對土地資源的依賴程度越高，其土地資源顯得更加寶貴和稀缺，如中國的香港、澳門、深圳和廣州。當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展同時進入智力經(jīng)濟時代和高品質(zhì)消費經(jīng)濟時代，哪個城市的智力經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，一般該城市提供的消費品質(zhì)也越高，人口就會大量涌入該城市。香港、澳門、深圳和廣州這四個城市共同的特征是都進入了智力經(jīng)濟時代和高品質(zhì)消費經(jīng)濟時代。它們所提供的就業(yè)機會、財富機會、發(fā)展機會是非常大的，其城市品質(zhì)是非常高的，所提供的消費多元、豐富且品質(zhì)高，人口持續(xù)向這四個城市集聚。未來制約香港、澳門、深圳和廣州這四個城市發(fā)展的核心問題就是土地資源問題。

對相關(guān)統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)進行整理，可以發(fā)現(xiàn)，在大灣區(qū)四個世界級一線城市中，從城市面積看，面積最大的為廣州7434平方公里，最小的為澳門33平方公里，排在第二位的為深圳1997平方公里，排在第三位的為香港1106平方公里。從絕對數(shù)看，廣州的土地資源相對豐富，若依廣州和佛山同城化為計算依據(jù)，兩地面積相加為11309平方公里，佛山一個城市的面積比香港、深圳和澳門這三個世界級一線城市的面積總和還要大。而香港、澳門、深圳和廣州四個城市總面積為10570平方公里，占整個大灣區(qū)總面積56000萬平方公里的19%。

再從整個大灣區(qū)看，面積最大的為肇慶14891平方公里，其次為惠州11599平方公里，排在第三位的為江門9505平方公里，廣州7434平方公里排在第四位，第五位的為佛山3875平方公里，第六位的為東莞2465平方公里，第七位的為深圳1997平方公里，再排在后面的為中山1784平方公里、珠海1711平方公里、香港1106平方公里和澳門33平方公里。中山和珠海的土地面積在大灣區(qū)珠江三角洲9個城市中是排在末尾的，但地價和房價并不是漲得最猛的，這說明城市面積大小并不絕對和房價負(fù)相關(guān)。

再從相對數(shù)看，粵港澳大灣區(qū)11個城市人口密度依照大小順序排列，依次為澳門、香港、深圳、東莞、佛山、廣州、中山、珠海、江門、惠州;大灣區(qū)11個城市人均GDP(2017年數(shù)據(jù))依照大小順序排列，依次為澳門、香港、深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶。從大灣區(qū)11個城市土地資源的相對數(shù)看，房價與人口密度和人均GDP基本正相關(guān)，而且，從靜態(tài)面積相對數(shù)以及未來動態(tài)發(fā)展趨勢看，廣州同樣面臨土地資源不足問題。

從城市面積的絕對數(shù)以及相對數(shù)看，香港和澳門的土地面積相對較小，土地資源相對稀缺，但經(jīng)濟形態(tài)發(fā)達(dá)。從未來發(fā)展趨勢看，隨著這兩個城市經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá)，財富機會越來越多，其對土地資源的依賴會越來越大。

土地瓶頸問題是制約香港、澳門、深圳和廣州長期發(fā)展的核心因素。從全球角度看，制約其他世界級一線城市經(jīng)濟社會發(fā)展的首要因素也是土地瓶頸問題。經(jīng)濟形態(tài)的發(fā)達(dá)，不僅沒有減輕對土地資源的依賴，反而加重了對土地資源依賴的程度。人們誤以為，智力經(jīng)濟、創(chuàng)新型經(jīng)濟、高科技產(chǎn)業(yè)為非土地密集型產(chǎn)業(yè)，在智力經(jīng)濟占主導(dǎo)的城市中對土地依賴的程度會減弱甚至是大大減弱，然而事實恰恰相反。紐約、東京、倫敦三個全球城市的房價在全球排在前列，它們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的共同特點是智力經(jīng)濟占主導(dǎo)，沒有出現(xiàn)對土地資源依賴程度減輕的任何跡象。在2008年到2018年這十年當(dāng)中，紐約、東京、倫敦房價漲速全球領(lǐng)先。而站在大灣區(qū)角度看，紐約大灣區(qū)、東京大灣區(qū)、舊金山大灣區(qū)的房價都是比較高的，有的甚至高得讓人難以接受。這說明一個重要的經(jīng)濟規(guī)律，智力經(jīng)濟越發(fā)達(dá)的城市、經(jīng)濟形態(tài)越發(fā)達(dá)的城市，其房價越高。

粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)無疑為解決四個世界級一線城市面臨的土地瓶頸問題起到重要作用。前海、橫琴兩個示范區(qū)域的設(shè)立，香港在珠江三角洲9個城市中的幾個城市建養(yǎng)老院，東莞松山湖的建設(shè)等等在一定程度上有助于緩解香港和澳門經(jīng)濟社會發(fā)展所需的土地資源瓶頸問題。

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，隨著經(jīng)濟形態(tài)和智力經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá)，香港、澳門、深圳和廣州四個世界級一線城市土地瓶頸會越來越突出。建議可以多個方面的措施解決其土地瓶頸問題：一是在法律框架內(nèi)在一定程度上推動城市兼并，拓展其發(fā)展空間;二是加強大灣區(qū)內(nèi)11個城市土地資源、產(chǎn)業(yè)布局、城市功能重新調(diào)整和整合;三是大力發(fā)展飛地經(jīng)濟;四是通過創(chuàng)造就業(yè)機會、財富機會，引導(dǎo)人流的方向。