復(fù)星旅文虧損難快樂：資金鏈緊繃 文旅項(xiàng)目賣房?jī)疵?/p>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：復(fù)星旅游文化集團(tuán)(下稱“復(fù)星旅文”，01992.HK)11月30日至12月6日招股，預(yù)期將于12月7日定價(jià)，12月14日在港交所主板掛牌上市。

復(fù)星旅文擬發(fā)行2.14億股，其中香港發(fā)售占比10%，國(guó)際發(fā)售占比90%，另有15%超額配股權(quán)。發(fā)售價(jià)為15.6港元-20港元，每手200股，入場(chǎng)費(fèi)4040港元，預(yù)計(jì)籌資33.4億港元—42.84億港元。據(jù)悉，復(fù)星旅文引入阿里巴巴、信德集團(tuán)及蘇創(chuàng)燃?xì)?名基石投資者，占集資額最多近11.4%。摩根大通、中信里昂、花旗為復(fù)星旅文港股IPO的聯(lián)席保薦人。

復(fù)星旅文是復(fù)星國(guó)際“健康、快樂、富足”三大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)中“快樂生態(tài)”的重要組成部分。

復(fù)星旅文近三年持續(xù)虧損，雖然幅度有收窄趨勢(shì)，但截至目前未能扭虧。復(fù)星旅文2015-2017年及2018年上半年的營(yíng)業(yè)收入分別為89億、108億、118億、67億;凈利潤(rùn)分別為-9.54億元、-4.73億元、-2.95億元、-1.35億元。

復(fù)星旅文融資成本高企，招股書顯示，2015年至2017年及2018年上半年，復(fù)星旅文的融資成本分別高達(dá)4.26億元、4.97億元、4.33億元和1.99億元。

2015年-2017年及2018年上半年，復(fù)星旅文流動(dòng)負(fù)債凈額分別為43億、26億、38億、58億。截至2018年9月末，復(fù)星旅文的流動(dòng)負(fù)債凈額進(jìn)一步攀升至73億元。

媒體分析稱，面對(duì)如此嚴(yán)峻的資金鏈壓力，復(fù)星旅文港股上市其實(shí)還有另一層意味，就是得去港股募資來支撐現(xiàn)金流。根據(jù)復(fù)星旅文聆訊后資料集修訂版，復(fù)星旅文本次IPO募集資金的26%元將用于償還部分未償還的銀行貸款;19%將用于擴(kuò)展現(xiàn)有業(yè)務(wù);52%將用于開發(fā)麗江項(xiàng)目及太倉項(xiàng)目及透過與各戰(zhàn)略業(yè)務(wù)伙伴合作，發(fā)掘具有珍貴資源的新旅游目的地;3%將用作營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

復(fù)星旅文董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官錢建農(nóng)表示，復(fù)星旅文采取的是輕重資產(chǎn)結(jié)合模式。復(fù)星旅文在重資產(chǎn)項(xiàng)目上采用了“旅文+地產(chǎn)”的模式。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目還包括棠岸地產(chǎn)配套，包括1004個(gè)可銷售住宅度假單位(197個(gè)別墅及807套度假公寓)。截至今年6月底已出售966個(gè)單位，待確認(rèn)的銷售金額達(dá)到69.89億元。

錢建農(nóng)坦言，地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流幫助很大，未來麗江及太倉項(xiàng)目亦會(huì)有配套度假地產(chǎn)，“但這并非單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是度假產(chǎn)品的一部分。購(gòu)買了這些度假房產(chǎn)的客戶將會(huì)有助于提升度假目的地的人氣和銷售。”

據(jù)公眾號(hào)執(zhí)惠，復(fù)星國(guó)際財(cái)報(bào)顯示，截至2017年12月31日，三亞亞特蘭蒂斯度假區(qū)近千套度假可售物業(yè)單元的棠岸項(xiàng)目已收到了約54.16億元的預(yù)售款。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)就相關(guān)問題采訪復(fù)星旅文，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

復(fù)星國(guó)際分拆快樂板塊上市 26%募資用于還貸 業(yè)績(jī)連虧三年

復(fù)星旅文成立于2016年，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括三大類：通過Club Med(地中海俱樂部)及Club Med Joyview運(yùn)營(yíng)度假村;開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理旅游目的地，包括三亞亞特蘭蒂斯及復(fù)星旅文為第三方管理的目的地;基于旅游和休閑場(chǎng)景的服務(wù)及解決方案，包括針對(duì)兒童學(xué)習(xí)和游戲互動(dòng)的迷你營(yíng)、FOLIDAY生活平臺(tái)等。

復(fù)星旅文是復(fù)星旗下“健康、快樂、富足”三大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一的“快樂”板塊支柱。復(fù)星控股、復(fù)星國(guó)際控股及郭廣昌通過復(fù)星國(guó)際間接持有復(fù)星旅文99.04%的已發(fā)行股份。

招股書稱，復(fù)星國(guó)際相信，復(fù)星旅文從復(fù)星國(guó)際分拆及獨(dú)立將更好地定位余下復(fù)星國(guó)際集團(tuán)及復(fù)星旅文在各自業(yè)務(wù)中的增長(zhǎng)，并為各自集團(tuán)帶來利益。

根據(jù)復(fù)星旅文聆訊后資料集修訂版，復(fù)星旅文本次IPO募集資金的19%將用于擴(kuò)展現(xiàn)有業(yè)務(wù);52%將用于開發(fā)麗江項(xiàng)目及太倉項(xiàng)目及透過與各戰(zhàn)略業(yè)務(wù)伙伴合作，發(fā)掘具有珍貴資源的新旅游目的地;26%元將用于償還部分未償還的銀行貸款;3%將用作營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

據(jù)北京商報(bào)，復(fù)星旅文的招股說明書顯示，該集團(tuán)2015年、2016年、2017年、2018年上半年?duì)I收分別為89.25億元、107.83億元、117.99億元、66.67億元;期內(nèi)利潤(rùn)分別產(chǎn)生虧損凈額約9.54億元、4.73億元、2.95億元、1.35億元。由此可見，復(fù)星旅文雖然營(yíng)收增長(zhǎng)，但始終未能實(shí)現(xiàn)扭虧。對(duì)于業(yè)績(jī)虧損原因，該公司相關(guān)工作人員在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)稱，一切以公告為準(zhǔn)。

前景不甚光明 日后可能無法實(shí)現(xiàn)盈利

據(jù)公眾號(hào)港股解碼，復(fù)星旅游文化仍處于虧損狀態(tài)是不爭(zhēng)的事實(shí)。其在風(fēng)險(xiǎn)因素一項(xiàng)更是明言，“(復(fù)星旅游文化)過往產(chǎn)生虧損凈額，日后可能無法實(shí)現(xiàn)盈利。”

的確，對(duì)于一家在全球范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)的休閑服務(wù)供應(yīng)商來說，遭遇的市場(chǎng)環(huán)境更加復(fù)雜多變。直接相關(guān)如國(guó)際旅游市場(chǎng)狀況、旅游政策及運(yùn)輸成本變動(dòng)，遠(yuǎn)如地緣政治、流行性疾病乃至自然災(zāi)害都可能對(duì)復(fù)星旅游文化的營(yíng)收造成負(fù)面影響。

相關(guān)人士猜測(cè)，復(fù)星加速文旅板塊上市是為了利用募集資金，實(shí)現(xiàn)快速扭虧。而Club Med(即地中海俱樂部)作為復(fù)星旅游文化最主要的營(yíng)收貢獻(xiàn)途徑，增加對(duì)其文旅項(xiàng)目的投資以完成規(guī)模擴(kuò)張的可能性很高。實(shí)際上在籌資用途一項(xiàng)中，第一條就是擴(kuò)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)。

規(guī)劃如此，卻未必能夠?qū)崿F(xiàn)。復(fù)星旅游文化提出要通過翻新升級(jí)，拓展親子、文娛業(yè)務(wù)，開發(fā)數(shù)字科技基礎(chǔ)設(shè)施以及加強(qiáng)品牌建設(shè)的方式完成現(xiàn)有業(yè)務(wù)的拓展，但能否真正為復(fù)星旅游文化帶來足夠的收益增長(zhǎng)，在真正實(shí)現(xiàn)前都是未知數(shù)。

不過若從母公司復(fù)星國(guó)際的角度來看，文旅業(yè)務(wù)作為其多元化發(fā)展模式的一部分，能早日實(shí)現(xiàn)自我造血自然是好事。即使不能，出于保證復(fù)星全球幸福生態(tài)系統(tǒng)的完整以及健康、快樂、富足三大生態(tài)間強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)，短時(shí)間的補(bǔ)貼輸血也是可行的選擇。何況復(fù)星旅游文化若真的上市成功，這筆資金就將被成功的轉(zhuǎn)嫁給資本市場(chǎng)!

Club Med獨(dú)撐業(yè)績(jī)

據(jù)時(shí)代周報(bào)，來自法國(guó)的Club Med(地中海俱樂部)，始創(chuàng)于1950年，是以家庭為中心的全球一價(jià)全包休閑度假服務(wù)供應(yīng)商。事實(shí)上，從Club Med的在華發(fā)展史，便可窺見復(fù)星通過資本運(yùn)作投資布局旅游文化的產(chǎn)業(yè)路徑。

記者發(fā)現(xiàn)，復(fù)星投資Club Med歷時(shí)5年，前后遭遇各種波折，并發(fā)起了漫長(zhǎng)的并購(gòu)競(jìng)奪戰(zhàn)，最終峰回路轉(zhuǎn)，成功拿下這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2010年6月，復(fù)星第一次入股地中海俱樂部，并在2013年對(duì)Club Med發(fā)起初始要約收購(gòu)。

經(jīng)過前期準(zhǔn)備，2015年12月，復(fù)星以每股24.6歐元的價(jià)格，終于讓意大利富豪安德烈·博諾米(Andrea Bonomi)退出角逐。這場(chǎng)競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)讓復(fù)星付出了不菲的代價(jià)—每股24.6歐元的報(bào)價(jià)比最初的每股17.5歐元高出了41%。

值得注意的是此次復(fù)星要約收購(gòu)的資金安排。據(jù)招股書披露，私有化Club Med的總代價(jià)約為9.16億歐元，已于2015年3月23日全部支付。此次代價(jià)以結(jié)合金額約為2.80億歐元的債務(wù)融資及約6.41億歐元的股本融資的方式撥資。

招股書指，債務(wù)融資的金額為2.80億歐元，以貸款形式提供，按歐元銀行同業(yè)拆息加每年息差2.75%–5.5%計(jì)算利息，并以多項(xiàng)標(biāo)的為抵押，包括若干股份的質(zhì)押及Club Med Holding若干附屬公司的若干應(yīng)收款項(xiàng)及銀行賬戶的質(zhì)押。于最后實(shí)際可行日期，債務(wù)融資下尚有1.67億歐元未償還貸款。

截至2017年12月31日至年度，按訪客人次計(jì)算，中國(guó)已成為Club Med度假村的第二大客源市場(chǎng)，僅次于法國(guó)。而近年來，復(fù)星旅文的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)長(zhǎng)期依靠Club Med的度假收入支撐。

報(bào)告期內(nèi)，來自度假村的收益分別占總收益的比達(dá)100%、100%、99.7%和95.5%。“于往續(xù)記錄期，來自度假村分部的收益由Club Med獨(dú)家產(chǎn)生。”復(fù)星旅文稱。

融資成本高 流動(dòng)負(fù)債飆升

據(jù)界面，此前的杠桿收購(gòu)Club Med也拖累了公司的業(yè)績(jī)：根據(jù)招股書占到虧損額的大部分，2015-2017年度公司的融資成本為4.3億、5億和4.3億。

融資成本，類似于財(cái)務(wù)費(fèi)用，根據(jù)招股書書，其中大部分是借款利息，包括銀行貸款和收購(gòu)產(chǎn)生的合約負(fù)債產(chǎn)生的利息，以2017年，這一年共支付了3.69億銀行借款利息和1.34億合約負(fù)債利息共5億，絕大部分銀行借款的利息開支與2015年2月收購(gòu)Club Med的債務(wù)融資有關(guān)。并且從2015年開始，這個(gè)數(shù)字在逐年上升，說明利率在不斷提升。

進(jìn)一步看復(fù)星旅文的負(fù)債情況：2015-2017年流動(dòng)負(fù)債凈額分別為43億、26億和38億，2018年上半年為58億，主要用于經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張，尤其是三亞亞特蘭蒂斯提供資金的應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)，分別為34億、13億、33億，2018年上半年為19億。

據(jù)公眾號(hào)面包財(cái)經(jīng)，復(fù)星旅文負(fù)債規(guī)模逐漸擴(kuò)大。查閱聆訊資料，受棠岸項(xiàng)目買家預(yù)付款項(xiàng)的合約負(fù)債增加、為中國(guó)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金而產(chǎn)生應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司的項(xiàng)、以及使用短期借款收購(gòu)長(zhǎng)期資產(chǎn)，如太倉項(xiàng)目的土地使用權(quán)等的影響，復(fù)星旅游的流動(dòng)負(fù)債凈額顯著增加。

而最新的數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，公司流動(dòng)負(fù)債凈額進(jìn)一步增長(zhǎng)24.76%至72.55億。

上市動(dòng)作背后的無奈 港股募資來支撐現(xiàn)金流

據(jù)公眾號(hào)IPO早知道，復(fù)星旅文港股上市其實(shí)還有另一層意味，就是得去港股募資來支撐現(xiàn)金流。復(fù)星旅文對(duì)于國(guó)內(nèi)休閑度假旅游市場(chǎng)的加速布局，需要更為穩(wěn)健的資金流來支持。而此類文旅項(xiàng)目往往涉及到銀行、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等等關(guān)聯(lián)方，勢(shì)必不允許出現(xiàn)因資金問題導(dǎo)致的項(xiàng)目崩盤爛尾事件。

復(fù)星旅文從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的小幅盈利到凈利潤(rùn)的巨額虧損，重要原因是融資成本高企。這包括銀行借款、關(guān)聯(lián)公司付息貸款等等。而選擇港股上市，一方面是因?yàn)閷?duì)于盈利要求沒有A股市場(chǎng)那么嚴(yán)格，上市門檻相對(duì)較低;另一方面是股票上市已成為復(fù)星旅文更為合適的募資渠道，來應(yīng)對(duì)潛在的資金流壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

復(fù)星在收購(gòu)ClubMed后開始一系列重組，將生產(chǎn)糕點(diǎn)、鳳梨酥的公司維格18.68%的股權(quán)、上海泛游投資100%的股權(quán)、海南亞特蘭蒂斯酒店100%股份、麗江德潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)裝進(jìn)新公司，一起組成了現(xiàn)在的復(fù)星旅文集團(tuán)。其也成為了一家擁有度假村、旅游目的地和基于旅游場(chǎng)景一體化休閑服務(wù)的公司，業(yè)務(wù)涉及全球40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

復(fù)星是資本運(yùn)作領(lǐng)域的行家，過往幾年通過資本手段確實(shí)收購(gòu)、入股、投資了眾多知名品牌和項(xiàng)目。不過觀察來看，對(duì)于買下的這些標(biāo)的，復(fù)星旅文似乎并不擅長(zhǎng)具體的運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目如何盈利是個(gè)亟需解決的難題。想要真正梳理旗下龐雜的業(yè)務(wù)板塊，達(dá)到生態(tài)共融的發(fā)展目標(biāo)，還有很長(zhǎng)的路要走。而至少?gòu)哪壳皝砜?，這條路走得并不順利。

這其實(shí)從招股書數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，虧損規(guī)模雖有所縮窄，但盈利仍未可期。同時(shí)其營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)顯示，目前復(fù)星旅文絕大部分收入來自于ClubMed為核心的度假村業(yè)務(wù)，2018年上半年占總體收入的比例高達(dá)95.5%，并且這些業(yè)務(wù)大部分都位于歐非中東等地區(qū)。至于其他國(guó)內(nèi)的亞特蘭蒂斯的住宿、水上樂園和海水等業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入都較少，可以忽略不計(jì)。

總的來看，復(fù)星旅文需要在未來的發(fā)展中迅速補(bǔ)足運(yùn)營(yíng)上的短板，例如如何因地制宜地將國(guó)際化品牌、產(chǎn)品進(jìn)行本土化的改造;實(shí)際提升項(xiàng)目的盈利能力，從內(nèi)部“造血”而非過度依賴外部“輸血”來夯實(shí)資金流;與復(fù)星另外的“健康、富足”兩大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊體系進(jìn)一步融合等等，這個(gè)被認(rèn)為是復(fù)星存量項(xiàng)目中獨(dú)角獸的公司，仍需面對(duì)太多的不確定性，而市場(chǎng)風(fēng)格的突變無疑是最大變數(shù)。

郭廣昌“幸福指數(shù)”與IPO養(yǎng)成 麗江、太倉兩個(gè)項(xiàng)目估計(jì)成本超100億

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，復(fù)星國(guó)際為尋求其“健康、快樂、富足”業(yè)務(wù)擴(kuò)張所作的資本運(yùn)作，一個(gè)較為直接的影響是，復(fù)星旅文的上市至少在一定程度上將減輕因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而帶來的資金壓力。

事實(shí)上，僅麗江以及太倉兩個(gè)旅游項(xiàng)目的發(fā)展而言，復(fù)星旅文在未來一段時(shí)間就面臨著巨大的資金需求。

資料顯示，這兩個(gè)項(xiàng)目目前仍在設(shè)計(jì)階段，麗江項(xiàng)目將于2018年底前開始建設(shè)，預(yù)計(jì)于2020年第或2021年初開始分階段完工，并于其后兩三年內(nèi)全面竣工;太倉項(xiàng)目將于2019年分階段動(dòng)工，建設(shè)預(yù)期于2020年底開始分階段完工，并于其后三四年內(nèi)全面竣工。

值得一提的是，兩個(gè)項(xiàng)目未來數(shù)年預(yù)計(jì)將產(chǎn)生的估計(jì)成本超過100億元。而截至2015年、2016年、2017年12月31日及2018年6月30日，復(fù)星旅文的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別約為5.25億元、13.23億元、9.9億元以及13.94億元。

除此以外，分拆復(fù)星旅文上市所帶來的更多積極因素也將實(shí)現(xiàn)。復(fù)星國(guó)際在最新披露的資料中表示，通過分拆，復(fù)星旅文有望加強(qiáng)全球品牌及業(yè)務(wù)發(fā)展，提升運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)透明度以及資源分配效率。

在郭廣昌的理念里，這是一個(gè)雙贏的分拆，復(fù)星國(guó)際及復(fù)星旅文將能“更好地定位其在各自業(yè)務(wù)中的增長(zhǎng)，并為各自集團(tuán)帶來利益”。

從復(fù)星國(guó)際所獲的既得利益層面來說，復(fù)星旅文的收益及利潤(rùn)將繼續(xù)在分拆后的復(fù)星國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)合并計(jì)算，這有利于復(fù)星國(guó)際的整體財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。另一方面，分拆為復(fù)星旅文提供的獨(dú)立市場(chǎng)估值，也將提升復(fù)星國(guó)際的整體價(jià)值。

輕重資產(chǎn)相結(jié)合 錢建農(nóng)：地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流幫助很大

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，全球休閑旅游度假村市場(chǎng)高度分散，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈。以去年收入計(jì)算，前五大市場(chǎng)參與者的累計(jì)市場(chǎng)份額僅為2.4%。復(fù)星旅文作為全球最大的行業(yè)龍頭，去年收入僅占了0.8%的市場(chǎng)份額。

在這個(gè)資產(chǎn)密集型行業(yè)，復(fù)星旅文對(duì)于輕重資產(chǎn)有何戰(zhàn)略考量?“我們采取的是輕重資產(chǎn)結(jié)合模式，不會(huì)刻意追求輕資產(chǎn)，現(xiàn)有大部分業(yè)務(wù)都是輕資產(chǎn)，包括Club Med現(xiàn)在基本上是以管理合同的模式進(jìn)行，實(shí)際是一種輕資產(chǎn)，愛必儂、Miniversity、旅行社等都是輕資產(chǎn)。但我們也認(rèn)為適當(dāng)?shù)耐度胧鞘直匾?，?duì)旅游目的地資源的掌握非常重要。”錢建農(nóng)表示。

今年4月底，三亞亞特蘭蒂斯正式開業(yè)，有望為集團(tuán)帶來新的收入來源。開業(yè)短短數(shù)月時(shí)間，亞特蘭蒂斯的客房入住率已大幅提升，由最初的39.8%升至今年7月底的79.3%，每晚房?jī)r(jià)亦由開業(yè)初期的1400元升至近2000元。

錢建農(nóng)透露：“三亞亞特蘭蒂斯第三季度的總收入達(dá)到2.9億元，EBITDA為9290萬元。自開業(yè)至今年9月，已經(jīng)貢獻(xiàn)了4.9億元的收入。”

同時(shí)，復(fù)星旅文在重資產(chǎn)項(xiàng)目上采用了“旅文+地產(chǎn)”的模式。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目還包括棠岸地產(chǎn)配套，包括1004個(gè)可銷售住宅度假單位(197個(gè)別墅及807套度假公寓)。截至今年6月底已出售966個(gè)單位，待確認(rèn)的銷售金額達(dá)到69.89億元。

錢建農(nóng)坦言，地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流幫助很大，未來麗江及太倉項(xiàng)目亦會(huì)有配套度假地產(chǎn)，“但這并非單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是度假產(chǎn)品的一部分。購(gòu)買了這些度假房產(chǎn)的客戶將會(huì)有助于提升度假目的地的人氣和銷售。”

三亞亞特蘭蒂斯棠岸項(xiàng)目收到54億元預(yù)售款

據(jù)公眾號(hào)執(zhí)惠，三亞亞特蘭蒂斯如果僅就產(chǎn)品來看，是一個(gè)極致奢華的一站式度假綜合體，但其內(nèi)核依舊是“文旅+地產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式。復(fù)星通過高舉高打的文旅項(xiàng)目布局方式，實(shí)現(xiàn)配套地產(chǎn)遠(yuǎn)高于周邊房?jī)r(jià)的溢價(jià)，在整體開業(yè)前就依靠房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)了大部分成本的回收。復(fù)星國(guó)際財(cái)報(bào)顯示，截至2017年12月31日，三亞亞特蘭蒂斯度假區(qū)近千套度假可售物業(yè)單元的棠岸項(xiàng)目已收到了約54.16億元的預(yù)售款。

早在2013年9月，復(fù)星就在海棠灣拿地，并為此付出高昂代價(jià)，一度刷新當(dāng)時(shí)三亞土地市場(chǎng)的交易紀(jì)錄。據(jù)中國(guó)土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年三亞土地市場(chǎng)招拍掛27宗，總面積154.40公頃，總金額57.45億元。其中，總價(jià)地王是海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司競(jìng)得的三亞海棠灣B1片區(qū)B1-f1-3和B1-f1-4地塊，金額19.93億元，面積53.77公頃。

工商資料顯示，海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司登記機(jī)關(guān)為三亞市工商局，成立于2013年5月15日，法定代表人為錢建農(nóng)。

文旅行業(yè)盈利模式待探索 房企入局仍賣房？

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，“文旅不掙錢，需要房地產(chǎn)反哺。”中國(guó)旅游集團(tuán)港中旅酒店有限公司董事長(zhǎng)陳榮曾在一次旅游產(chǎn)業(yè)年會(huì)上直言：“房地產(chǎn)商，才是我們真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有些文旅項(xiàng)目中，文旅本身變成了 ‘花瓶’。”

事實(shí)上，近年來，除了復(fù)星旅文，在眾多入局文旅產(chǎn)業(yè)的資本中，房地產(chǎn)行業(yè)無疑最具代表性。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌多次在公開場(chǎng)合表示對(duì)于文旅的看重。近期，孫宏斌與海南省領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目洽談，表示將在海南發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)。今年上半年，融創(chuàng)方面表示，2018年將成立文旅集團(tuán)，與地產(chǎn)集團(tuán)分開，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。而在去年，融創(chuàng)大手筆拿下萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

9月6日，雅居樂與河南省滎陽市人民政府正式簽署合作協(xié)議，雙方將共同推進(jìn)老城綜合改造和廣武文旅新城項(xiàng)目。其中，廣武文旅新城項(xiàng)目的總投資將達(dá)450億元。今年5月，雅居樂方面表示，未來3年將在文旅板塊投資超過500億元。

華僑城集團(tuán)有限公司旅游研究院的院長(zhǎng)王剛表示，早期華僑城旗下的歡樂谷并不掙錢，但是周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目都以“景觀地產(chǎn)”為賣點(diǎn)而掙了錢，所以決定自己做地產(chǎn)開發(fā)。

“文旅板塊是房企非常重要的轉(zhuǎn)型方式。另外，現(xiàn)在拿地價(jià)格很高，房企用文旅項(xiàng)目來拿地可能更快。”賈云峰說，“無論什么資本進(jìn)入文旅，實(shí)際上起點(diǎn)都是一樣的。(資本)沒有好壞之分，最關(guān)鍵的問題是：如何保持真正的盈利和可持續(xù)增長(zhǎng)。”

“文旅項(xiàng)目有巨大的正外部效應(yīng)，比如地產(chǎn)、餐飲、娛樂。帶動(dòng)別人，不如自己來做，這也是目前大型旅游綜合體越來越多的原因。”戴學(xué)鋒說。

一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房企進(jìn)入文旅行業(yè)，仍然存在一些弊端。其一，不了解文旅行業(yè)，沒有文旅思維。其二，并沒有開發(fā)出非門票經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈，主要仍是賣房。其三——也是最重要的，沒有探索出文旅的商業(yè)模式，“全是地產(chǎn)思維。”

港股風(fēng)格突變重挫IPO 明星公司屢破發(fā)

據(jù)投資時(shí)報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)仍然無可回避。招股書中該公司直言不諱的提及，若不能增加收入以成功抵消成本及開支，且持續(xù)增加業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)投資，日后公司將繼續(xù)虧損。而國(guó)家或地方政治、經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)狀況的下滑亦對(duì)其未來經(jīng)營(yíng)造成十分重要的影響。

一位長(zhǎng)期從事旅游行業(yè)研究的分析師認(rèn)為，地中海俱樂部作為全球度假村品牌巨頭，在被復(fù)星國(guó)際收購(gòu)后已經(jīng)展現(xiàn)出其實(shí)力，而復(fù)星此次加速文旅板塊上市，很可能是考慮利用地中海俱樂部這一連鎖項(xiàng)目，盡快在資本市場(chǎng)尋求融資機(jī)會(huì)。不過，受制于大環(huán)境變化，國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭分化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也漸趨激烈，如何在保持營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況加速資金回籠，對(duì)復(fù)星旅文來說是個(gè)考驗(yàn)。

另一方面，從復(fù)星旅文提交招股書至今，香港股市起伏頗大，這也使得近一段時(shí)間以來港股IPO公司破發(fā)幾率超高。僅今年上半年破發(fā)率及達(dá)到7成，而9月上市的多家明星公司如華領(lǐng)醫(yī)藥(2552.HK)、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)(3690.HK)、海底撈(6862.HK)、華興資本(1911.HK)、山東黃金(1787.HK)、捷立交易寶(8017.HK)等，IPO首日盤中已經(jīng)難逃破發(fā)命運(yùn)。

市場(chǎng)分析人士表示，港股最近一段時(shí)間之所以能吸引眾多公司IPO，一方面是由于新政吸引，另一方面牛市中市場(chǎng)估值偏高也是重要因素。然而隨著牛市行情轉(zhuǎn)向，新股公司估值偏高、市場(chǎng)資金面收緊和投資者情緒降溫，三大因素疊加，引發(fā)新股全線破發(fā)。這對(duì)正處排隊(duì)進(jìn)程中的公司來講，無疑造成重大的壓力。

2018年5月，復(fù)星國(guó)際高級(jí)副總裁、復(fù)星旅文總裁兼董事長(zhǎng)錢建農(nóng)接受彭博社專訪時(shí)提到，復(fù)星旅文的IPO計(jì)劃取決于資本市場(chǎng)狀況和重組情況，但當(dāng)時(shí)他并未透露復(fù)星旅文何時(shí)上市。如今來看，這個(gè)被認(rèn)為是復(fù)星存量項(xiàng)目中獨(dú)角獸的公司，仍需面對(duì)太多的不確定性，而市場(chǎng)風(fēng)格的突變無疑是最大變數(shù)。

年內(nèi)第四家赴港IPO旅游企業(yè) 溢價(jià)空間恐不及同程藝龍等OTA

據(jù)證券日?qǐng)?bào)，這家脫胎于傳統(tǒng)房地產(chǎn)集團(tuán)的旅游企業(yè)，也試圖分食日益增長(zhǎng)的旅游市場(chǎng)蛋糕，不過，在這個(gè)似乎早已經(jīng)被在線旅游企業(yè)所占領(lǐng)的市場(chǎng)上，攜四年巨虧的復(fù)星旅文此番沖刺港股后，又拿什么來與攜程、去哪兒網(wǎng)等OTA巨頭競(jìng)爭(zhēng)呢?

對(duì)此，復(fù)星旅文有關(guān)負(fù)責(zé)人在與《證券日?qǐng)?bào)》記者時(shí)交流時(shí)，并未做明確回應(yīng)。

不過，可以明確的是，隨著復(fù)星國(guó)際分拆復(fù)星旅文，在中國(guó)香港遞交招股說明書，復(fù)星旅文也成為年內(nèi)繼同程藝龍、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、開元酒店之后的第4家赴港交所申請(qǐng)上市的旅游類企業(yè)。

對(duì)比兩家香港上市的OTA企業(yè)同程藝龍以及美團(tuán)點(diǎn)評(píng)來看，同程藝龍擬融資額在10億美元至15億美元之間，實(shí)際募資僅1.8億美元;而美團(tuán)點(diǎn)評(píng)港股IPO的募資金額約為40億美元，三廂對(duì)比，聚焦實(shí)體旅游資源，主要由Club Med及Club Med Joyview度假村撐起業(yè)績(jī)的復(fù)星旅文，明顯在講“互聯(lián)網(wǎng)”故事方面的能力上，難以匹敵上述兩家香港IPO在線旅游企業(yè)。