“改變”這個詞，其他人講起來會讓人有所期待，唯獨禹洲集團林龍安不行。

“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改變。”眼看公司股價一路變頹唐，林龍安趕緊給資本市場灌下一粒“安慰劑”。

哪知一語成讖，下半年，禹洲集團股價從2.24港元/股（6月1日開盤），始終未改下滑頹勢，一直到12月1日跌倒0.7港元/股的歷史最低點，跌幅達到68.75%。

一不小心，禹洲成了“武大郎”，林龍安成了“潘金蓮”。

禹洲不需要改變嗎？當然需要。7月28日“放血”兌現(xiàn)分紅承諾，剛好讓各方看不到此舉影響；8月12日修正2020年中報，大幅下調(diào)營收與凈利潤表現(xiàn)；4天后再發(fā)布2021年中報，實現(xiàn)全面增長。

一番神操作，禹洲沒有更努力，業(yè)績飄紅如期而至。但資本市場卻沒有跟風，持續(xù)下跌足以證明，各方均不看好禹洲的前景，以至于公司股價淪為“仙股”之列。因此禹洲必須改變，至少實打?qū)崝[出些紓難樣子，否則局面再沒有好轉(zhuǎn)，以后日子真就沒法過了。

只是禹洲財報以及最新的經(jīng)營數(shù)據(jù)，努力經(jīng)營仍然賺不到錢，口袋里的資產(chǎn)還在不斷貶值，至于那破產(chǎn)的公信力已成了笑話。

要錢沒錢、值錢的資產(chǎn)越來越少、公信力還需要長時間修復，“三無”的局面也是事實。禹洲確實想翻身，奈何外界對其預期愈發(fā)看淡。

賺不到錢

中國恒大、花樣年控股、藍光發(fā)展……一個個生動的例子說明，能活下去，必須有錢，而且能賺錢。

要是這么說，禹洲的情況很糟糕。

進入下半年，這家公司報道并不少：克而瑞9月發(fā)布的“中國房地產(chǎn)企業(yè)人力資本價值50強”榜單中，排名由2020年的43位提升至2021年的36位；公司內(nèi)部一系列降本增效的舉措祭出；“雙十一”期間，禹洲聯(lián)手天貓好房，在“禹洲集團天貓超級品牌直播日”期間大力宣傳，在13個小時期間拉攏120萬人次觀看，直播間粉絲同比增長375%，直播間活躍度100%……

數(shù)據(jù)似乎挺好看。只是這些舉措的成效，能夠給企業(yè)的真實運營帶來多大改善，就成了玄學。

克而瑞榜單上飛升7位，能給禹洲將運營成本壓縮5%嗎；從直播間數(shù)據(jù)，更多人看到互聯(lián)網(wǎng)的影響力，獨缺禹洲銷售金額與面積數(shù)據(jù)。這樣的降本增效與賣力宣傳，能帶來多大的影響力？或許只能證明在行業(yè)進入寒冬的時候，禹洲沒有平躺。

可是綜合已發(fā)布單月運營數(shù)據(jù)，其業(yè)績在6月達到銷售金額與面積的雙高峰后，下滑的趨勢已經(jīng)十分明顯?！敖鹁陪y十”期間略有觸底反彈，卻不足以扭轉(zhuǎn)頹勢。

結(jié)合2020年經(jīng)營數(shù)據(jù)，不難看出6月份以來，禹洲單月經(jīng)營數(shù)據(jù)始終不理想，銷售金額與面積均較去年有不同程度的下滑。

好在年初時候，林龍安已經(jīng)明確不再刻意追求規(guī)模增長；以目前約100億元/月的運營效果，仍有條件實現(xiàn)1100億元的合約銷售額目標，后續(xù)發(fā)展壓力仍在可控范圍內(nèi)。頗有削足適履的味道，不過宏觀形勢并不樂觀，這樣的被動可以理解。

要命的是，這些成長能夠換來正向現(xiàn)金流嗎？需要畫上一個問號。

正如《一點財經(jīng)》在《“放血式”分紅背后：林龍安要榨干禹洲？》中介紹，禹洲仍在消化2018年瘋狂囤積的高價地，這讓上半年銷售額達到527.12億元，同比增長23%的情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額仍為-38.19億元。

好一番努力，卻沒辦法獲得現(xiàn)金流的改善，這種情況十分危險：上半年禹洲現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物209.44億元，短期借款151.71億元，雖暫無流動性焦慮；但應付賬款及票據(jù)為116.5億元，可見諸多項目箭在弦上，尚需支付大量原料費和工程款，這個包袱會逐漸沉重。

整體看來，林龍安在試圖加快禹洲資產(chǎn)的循環(huán)速度，盡快兌換流動性以避免成為違約房企中的一員，為此也擔負一定程度的損失。也正是這些損失，成為禹洲“用將來換現(xiàn)在”付出的代價。好不容易實現(xiàn)了2017年“三年破千億”的目標，如今開始倒退，二級市場投資人有多少能接受呢？

眼下，惠譽已將禹洲的評級從“B+”下調(diào)至“B”展望為負面，高盛維持了“沽售”評級，理由均指向其流動性面臨更大壓力，基本面復蘇不明。

既然很難賺到錢，禹洲的貶值就找到了第一個原因。

貶值的貨倉

之所以是“第一個”，是因為如果只是賺不到錢，林龍安不用太著急。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)，賺不到錢不是新聞，賺到了才是，成敗關鍵還是要看土儲。

禹洲的問題，還發(fā)生在這個環(huán)節(jié)上。

參考年報數(shù)據(jù)，長三角是其重點布局區(qū)域之一，合肥更是重中之重。2016-2019年間，正是禹洲揮舞鐮刀，在全國熱門地塊收購高價地的時期，以超過100%的溢價率重倉合肥是常規(guī)操作，一時風光無兩。

進入2020年后，情況開始改變：參考公開信息，合肥19個項目中，11個項目的去化率超過90%，貢獻了142.71億元的全口徑銷售額；不過這些銷售貢獻占比，從2020年上半年的12.5%降至年末的11.5%；到2021年上半年，貢獻率進一步降至10.5%。

業(yè)績占比下降，不斷提醒林龍安，還想當“合肥王”，到了盡快加倉的時候。時值第三批次“兩集中”供地，合肥將配建保障性租賃住房地塊數(shù)量由2宗增加到9宗，相應配建面積占比從40%降到30%——正是加倉合肥的好時機。

可是他偏不。

公開信息顯示，上半年禹洲僅通過招拍掛方式，從蘇州、鄭州、江門拿了4幅地塊，才花了21.89億元，就拿下54.79萬平方米的土儲，遠不及前次合肥的大手筆。

整體來看，花錢最多的鄭州與規(guī)模最大的江門，市場熱度整體不高：首輪供地中，鄭州2%的平均溢價率位居22個“兩集中”城市的最后一名；至于廣東省的江門市，甚至不是集中供地的城市。

合肥還是全國熱門區(qū)域，按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年9月合肥新房售價環(huán)比上升0.4%，已經(jīng)連續(xù)上漲16個月，禹洲布局的包河區(qū)備案均價已經(jīng)突破20000元/平方米。

放棄市場熱度和拓展難度都在下降的合肥，轉(zhuǎn)而選擇各方面表現(xiàn)都較為疲弱的鄭州與江門，此刻禹洲的換倉表現(xiàn)，透著內(nèi)心里的些許膽怯。合肥的門檻正在降低，卻仍高于禹洲勇氣的最高點。

林龍安不再是看到熱門地塊，死也要拿到手的屠龍少年，失去了繼續(xù)向前的熱情，退一步是一步。畢竟，曾經(jīng)對外宣稱“90%土儲位于一二線城市”，換倉之后資產(chǎn)質(zhì)量已經(jīng)貶值。

哪里是理想的歸宿？舊改或許不錯。2020年上半年還沒有任何動作，一年后，深圳、惠州、珠海三地的舊改土儲資源，占比已經(jīng)提升到4.1%。

相比招拍掛拿地方式，舊改業(yè)務的代價是周期更長，沉降資金更多，與之對等的利潤空間會更為豐厚。某種意義上，這是一門“用時間換利潤”的生意。

好在對禹洲而言，時間有的是：5月悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的所有境外債券，9月悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的所有境內(nèi)公司債，這為其爭取到一些喘息的時間。只是這有限的4.1%，能夠支撐一家房企長遠的發(fā)展前景嗎？以退為進的戰(zhàn)略能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢增長嗎？

從結(jié)果來看，都不行。

要命的公信力

當然，也會有另外一種可能。資本市場的估值邏輯，已經(jīng)無法解讀禹洲為什么能增長，不過林龍安還是能找到利好，繼續(xù)這場資本游戲。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月禹洲集團實現(xiàn)銷售金額900.7億元，銷售面積459.05萬平方米，19621元/平方米的平均銷售價格，同比還有21.4%的增長。加大營銷與折扣力度，爭取11-12月的月銷售額突破200億元，難度不算太大。

按此進度，完成全年1100億元的合約銷售額目標問題不大，這樣的結(jié)果足以超越2020年1049.67億元的成績，2021年1月的回顧總結(jié)能夠定下一個正向的基調(diào)。

待到2022年3月發(fā)布年報時候，復制2021年中期的神操作，以“中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計有誤，影響年末經(jīng)營數(shù)據(jù)精確度”為由，調(diào)整2021年年報中營收和凈利潤表現(xiàn)。

至于調(diào)整尺度，盡量控制在50億元以內(nèi)，這一方面可以維持2020年銷售額過千億的姿勢，另一方面能為2021年的增幅提供足量的緩沖空間。

左手拿著“地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段，仍然能達成年初既定1100億元目標”的成績單，右手握住“經(jīng)重列后，2021年營收和凈利潤有大幅增長空間”的結(jié)果，林龍安的手里至少有兩張王牌，繼續(xù)吸引資本市場的關注。

這些假設唯一的麻煩，就是還要找審計供應商安永當“背鍋俠”。只要對方同意，調(diào)整年報理由并不難找：年中已經(jīng)說過，“兩年沒有跨過深圳河”嗎？“兩年”改成“三年”就可以了。

都說資本市場是游戲，是不是覺得這游戲?qū)嵲谔^分？堂堂上市公司如此戲弄市場規(guī)則，公信力從何談起？可是禹洲在2021年中發(fā)布“經(jīng)重列”版的半年報時，這些看似的無稽之談就成了合理推斷——一切真的如同游戲。

這場游戲存在兩種極端的結(jié)果。一個是完整接受林龍安描繪出來的結(jié)果：那次調(diào)整不是為了讓2021年中報業(yè)績更好看，而是真的出現(xiàn)統(tǒng)計失誤；而且比起一年前發(fā)布的2020年半年報，“經(jīng)重列”的版本數(shù)據(jù)更精準，格式更規(guī)范。

然而，這并不妨礙投資者將質(zhì)疑的種子深深埋下，在投資人內(nèi)心將永遠生長著不安的根；意識到錯誤的存在，把錯誤的答案涂抹掉寫上正確答案的時候，也沒人能判斷這是不是巧合。

當然，也會有另外一種可能：一切都是說辭。面對行業(yè)下行的風險，禹洲沒有選擇鼓起勇氣面對，通過提振經(jīng)營業(yè)績改變現(xiàn)狀，而是寄希望于耍小把戲蒙混過關。謊言講過第一次，所有人都會相信這不是最后一次，公信力破產(chǎn)就是這樣可怕。

至于其他可能的結(jié)果，不過在這兩種極端的答案中反復橫跳，平添無限的不確定性。對房企而言，越來越多的不確定性，正是讓它們市值不斷縮水的根本原因。當這些風險都集中在禹洲的身上，投資價值該如何評估呢？

這是公信力決口的破壞力。當然，結(jié)果還是要禹洲和林龍安共同承擔。

結(jié)語

不久前有媒體統(tǒng)計，2021年三季度，百強房企市值總和，在二季度縮水3000億元的基礎上，繼續(xù)減少10983億元。那信心如同泄了氣的皮球，已經(jīng)撐不起一個美好的圓形。

賺不到錢，資產(chǎn)貶值，缺失公信力，哪怕有一個問題，都會被資本無情拋棄。奈何在禹洲身上，三個問題同時出現(xiàn)，林龍安已經(jīng)到了退無可退的境地。