在經(jīng)歷了前三次失敗后，中國(guó)奧園旗下的中國(guó)文旅集團(tuán)再次遞交了招股書(shū)，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大灣區(qū)文旅”）。

對(duì)于此次更名，中國(guó)文旅表示，順應(yīng)大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢(shì)，公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國(guó)及海外市場(chǎng)，重點(diǎn)專注于及加強(qiáng)文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

在此之前，中國(guó)文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書(shū)，但均未能在6個(gè)月內(nèi)通過(guò)聆訊，以失敗告終。

據(jù)《招股書(shū)》顯示，2018年至2020年，中國(guó)文旅的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為632%、272.2%和37.9%。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，中國(guó)文旅此前在港交所遞交招股書(shū)“失效”很可能與其負(fù)債情況有關(guān)。尤其是在房地產(chǎn)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，過(guò)高的負(fù)債率很難被港交所放行。

奧園“助力”

2018年10月23日，中國(guó)文旅在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立。作為一家文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商，中國(guó)文旅主要經(jīng)營(yíng)度假物業(yè)和文化旅游兩大業(yè)務(wù)。

圖片來(lái)源：港交所

2020年4月，中國(guó)文旅第一次遞交招股書(shū)，6個(gè)月后招股書(shū)“失效”。隨后，中國(guó)文旅第二次和第三次IPO均已失敗告終。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)文旅的第一大股東為持股30%的Rich Planet；中國(guó)奧園（3383 .HK）通過(guò)悅景持有其28%股權(quán)；趙文煒、譚嘉偉、林錦堂通過(guò)旗下公司分別持股27.5%、10%、4.5%。

中國(guó)文旅前身是恩平金輝煌旅游開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：恩平金輝煌），由陳凱君于2006年創(chuàng)立，并持有其100%股權(quán)。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

2017年12月，中國(guó)奧園通過(guò)旗下全資子公司悅景國(guó)際有限公司（以下簡(jiǎn)稱：悅景）斥資3億元入股恩平金輝煌，獲得中國(guó)文旅28%股權(quán)，成為單一大股東，

對(duì)于中國(guó)奧園入股，中國(guó)文旅表示：“引入奧園集團(tuán)作為策略性投資者不但有利集團(tuán)的整體戰(zhàn)略性發(fā)展，并在共享度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面的資源與專業(yè)知識(shí)方面達(dá)致協(xié)同效應(yīng)?！?/p>

2018年，中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文提出“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”，依托地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行多元化擴(kuò)展。如今，奧園旗下?lián)碛兄袊?guó)奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和奧園美谷（000615.SZ）三家上市公司。

據(jù)市場(chǎng)人士分析指出，中國(guó)文旅加速IPO有希望緩解現(xiàn)金流壓力的考慮，除此之外，如果能在港股IPO，也有利于未來(lái)奧園以“文旅之名”拿地。

除了這28%的股份，中國(guó)奧園與中國(guó)文旅的管理層存在很多交集。中國(guó)文旅執(zhí)行董事兼主席林錦堂曾出任中國(guó)奧園執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)職務(wù)；首席營(yíng)運(yùn)官（文化旅游）程耀曾擔(dān)任奧園集團(tuán)副總裁；首席財(cái)務(wù)官江永標(biāo)擔(dān)任廣州奧園策略投資中心總監(jiān)助理；非執(zhí)行董事阮永曦則是中國(guó)奧園總裁助理兼集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心主任。

實(shí)際上，作為公司第二大股東及最大單一股東，中國(guó)奧園給中國(guó)文旅提供了不小的幫助。

據(jù)《招股書(shū)》顯示，中國(guó)文旅與中國(guó)奧園若干附屬公司有多項(xiàng)交易，包括向進(jìn)升（中國(guó)奧園間接擁有70%權(quán)益）租賃土地及運(yùn)營(yíng)那金谷景區(qū)、租賃辦公場(chǎng)所；并為英德巧克力王國(guó)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)和中國(guó)部分酒店的規(guī)劃及開(kāi)發(fā)提供咨詢服務(wù)。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

2018年和2019年，中國(guó)文旅五大客戶總收益分別為3750萬(wàn)元、6440萬(wàn)元，占總收益的11.2%、8.8%。這兩年，中國(guó)文旅最大客戶都是中國(guó)奧園，其收入占比為4.5%和5.6%。

2020年，五大客戶收益明下降，僅為2970萬(wàn)元，占總收益的3.1%。而且?jiàn)W園也不再是最大客戶，期內(nèi)貢獻(xiàn)收益為519.6萬(wàn)元，僅占總收益的0.5%。

冠以“文旅之名”

從業(yè)務(wù)特點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)文旅兼具文化旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙重業(yè)務(wù)，雖然公司冠以“文旅之名”，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是其主要的收入來(lái)源，且占比越來(lái)越高。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

2018年和2019年，中國(guó)文旅分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)收益占總收益的79.8%及80.7%，而文化旅游收益僅占20.2%、19.3%。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

2020年，中國(guó)文旅對(duì)地產(chǎn)物業(yè)依賴進(jìn)一步提升。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.68億元，其中度假物業(yè)銷售收入為8.48億元，貢獻(xiàn)占比升至87.7%；文化旅游收入為1.09億元，僅占總收益的11.3%。

最新數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅來(lái)自銷售度假物業(yè)的收入占總收入的比例為87.1%，而其來(lái)自文化旅游的收入占比只有12.9%。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)商必然要經(jīng)歷的事情，因?yàn)楫?dāng)前做文旅項(xiàng)目的企業(yè)，有時(shí)候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過(guò)銷售來(lái)進(jìn)行緩解。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

在銷售物業(yè)營(yíng)收占比持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，中國(guó)文旅的毛利率卻在下滑。2018年-2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅毛利率為44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。其中，銷售度假物業(yè)毛利率為47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游業(yè)務(wù)的毛利率為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

由于以物業(yè)銷售為主，所以中國(guó)文旅的財(cái)務(wù)指標(biāo)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。值得注意的是，在第三次提交的招股書(shū)中，中國(guó)文旅首次披露了“三道紅線”的相關(guān)數(shù)據(jù)。

截至2020年，中國(guó)文旅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%；凈負(fù)債比率為-85.9%；現(xiàn)金短債比為27.1，全部“達(dá)標(biāo)”。

據(jù)當(dāng)時(shí)《招股書(shū)》中披露的數(shù)據(jù)顯示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產(chǎn)負(fù)債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年的資產(chǎn)負(fù)債比驟降至37.9%。僅僅半年時(shí)間，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率狂降超260%。

中國(guó)文旅解釋稱，2019年由于利潤(rùn)及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項(xiàng)資本化作對(duì)集團(tuán)的出資導(dǎo)致股本增加所致；2020年則因償還銀行及其他借款而下跌。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月31日，中國(guó)文旅的凈負(fù)債比率、現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)，分別為5.4%、2.6，然而其資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%，也已經(jīng)超過(guò)了“及格線”。

能否“借風(fēng)”大灣區(qū)突圍？

在經(jīng)歷了前三次IPO失敗后，中國(guó)文旅第四次遞交招股書(shū)，正式更名為“大灣區(qū)文旅”，表明深耕大灣區(qū)的決心。

據(jù)《招股書(shū)》顯示，“公司大部分的度假物業(yè)及土地儲(chǔ)備策略性地位于江門恩平（屬大灣區(qū)的一部分），處于有利位置，受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國(guó)家策略?！?/p>

在此之前，為擴(kuò)展項(xiàng)目組合及大灣區(qū)及其他地區(qū)的業(yè)務(wù)，中國(guó)文旅在廣東開(kāi)平、廣東清遠(yuǎn)及安徽歙縣物色及收購(gòu)具備文化旅游元素的三塊土地。

圖片來(lái)源：中國(guó)文旅《招股書(shū)》

今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)回暖。其中，粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)亮眼。據(jù)廣東省文化和旅游廳測(cè)算，2021年國(guó)慶假期，廣東共接待游客4438.6萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)236.8億元，位居全國(guó)前列。

另外，今年年初，廣東省提出加快打造粵港澳大灣區(qū)世界級(jí)旅游目的地，未來(lái)將深化文旅融合，持續(xù)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)全域旅游示范區(qū)、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)、國(guó)家級(jí)文化和科技融合示范基地。

據(jù)《招股書(shū)》顯示，中國(guó)文旅將集中于度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊，提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)、酒店咨詢和管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

截至2021年8月31日，中國(guó)文旅擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮场⒂胶?1個(gè)項(xiàng)目已竣工，3個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中項(xiàng)目，4個(gè)項(xiàng)目為持作未來(lái)發(fā)展，土地儲(chǔ)備總建筑面積約130萬(wàn)平方米。

其中，已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目有恩平泉林黃金小鎮(zhèn)、奧園英德巧克力王國(guó)、中山泉林歡樂(lè)世界等項(xiàng)目。

值得一提的是，奧園英德巧克力王國(guó)自2020年12月31日開(kāi)園以來(lái)，受到周邊以及大灣區(qū)游客的熱捧，目前已經(jīng)成為大灣區(qū)標(biāo)桿旅游項(xiàng)目。另一代表項(xiàng)目恩平泉林小鎮(zhèn)已被納入國(guó)家級(jí)4A景區(qū)，成為大灣區(qū)旅居勝地。

不過(guò)，在中國(guó)文旅大部分旅游項(xiàng)目?jī)?nèi)，同樣含有大量物業(yè)銷售項(xiàng)目。盡管其一再表示將重點(diǎn)專注于及加強(qiáng)文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，但其八成收入依靠“賣房子”也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉表示，目前國(guó)內(nèi)僅依靠門票收入存活的文旅項(xiàng)目非常少見(jiàn)，因?yàn)槲穆庙?xiàng)目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高，同時(shí)大部分文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都要負(fù)責(zé)很多配套，因此文旅項(xiàng)目搭售住宅是業(yè)內(nèi)慣例。

也有專家提出，地產(chǎn)商想打造自己的文旅品牌，是一個(gè)非常大的消耗，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新力、營(yíng)銷力度等缺一不可，對(duì)企業(yè)的體量，運(yùn)營(yíng)效率等都有一定要求，而這些正是房產(chǎn)企業(yè)向文旅轉(zhuǎn)型時(shí)的短板。