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世界觀天下！張凱：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
題：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
(資料圖片)
作者 張凱 中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人
近期，北京2022年第四批次集中供地火熱收官，地價(jià)上限、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積均觸頂成交。
具體來(lái)看，11月29日，北京第四批集中供地出讓共有6宗土地，總面積約為14.86萬(wàn)平方米，總建筑面積31.93萬(wàn)平方米，起始價(jià)為123億元，成交總價(jià)135億元。其中，北京門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊由“中建方程+中建信和聯(lián)合體”以7.9億元底價(jià)成交，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊由北京城建興華以16.69億元競(jìng)得。
有3宗地塊含現(xiàn)房銷(xiāo)售面積觸頂，全部位于朝陽(yáng)區(qū)，其中朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報(bào)名熱度最高。PF44號(hào)地塊吸引了10家企業(yè)主體報(bào)名參與，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)上限后，有5家企業(yè)參與搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由“保利+建工”以“25.53億元+10000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”競(jìng)得。
PF45號(hào)地塊共吸引14家企業(yè)主體報(bào)名參加，該宗地是掛牌時(shí)報(bào)價(jià)最多地塊。有8家企業(yè)參與競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，觸達(dá)上限后最終搖號(hào)由三元嘉業(yè)以“24.38億元+10000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”競(jìng)得。朝陽(yáng)奶西村29-321地塊有9家報(bào)名企業(yè)參與，最終4家企業(yè)參與搖號(hào)，由金隅以“32.315億元+35000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”競(jìng)得。
值得注意的是，該宗地塊北側(cè)的首開(kāi)金茂望京樾和中建宸園兩個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)企業(yè)均積極參拍，但最終未能摘地。最后一宗地—石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有5家企業(yè)報(bào)名參加，最終由中海競(jìng)得，溢價(jià)率為5.58%。
從本次土拍出讓的政策方面來(lái)看，推出的6宗地塊中有4宗進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)出讓環(huán)節(jié)，宗地均設(shè)置有“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”，以及競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積上限”的規(guī)則。并且在指導(dǎo)價(jià)確定上，首次提出對(duì)期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售區(qū)別定價(jià)，如石景山區(qū)古城地塊預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為7.58萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為7.88萬(wàn)元/平方米，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲給出了一定空間，也給房企的資金成本提供了一定的“補(bǔ)償”。
總體來(lái)看，北京第四批次土拍的熱度在一定程度上超出了市場(chǎng)預(yù)期。土拍熱度背后，我們認(rèn)為主要受到三方面的影響。
其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。但除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。
其二，在2022年第四批供地出讓以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比2021年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在2022年在第四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。
其三，北京的很多城投類(lèi)企業(yè)均具備操盤(pán)開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了一個(gè)新臺(tái)階。 (中新經(jīng)緯APP)
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