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世界即時(shí)：丁祖昱：推“第三支箭”支持股權(quán)融資，優(yōu)質(zhì)房企率先受益
題：推“第三支箭”支持股權(quán)融資，優(yōu)質(zhì)房企率先受益
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官
(資料圖片)
11月28日晚，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“第三支箭”，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。
此次對(duì)房企股權(quán)融資政策的調(diào)整優(yōu)化主要集中在五個(gè)方向：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策(H股與A股政策保持一致)，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。
至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資；紓困方向也從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。
目前，六大行給予碧桂園、萬科、龍湖等17家房企意向性授信額度超16500億元，但整體覆蓋面有限，且在授信額度之后，銀行放貸前還有一道審批程序。
因此，我們認(rèn)為“第三支箭”的最終受益方集中在優(yōu)質(zhì)房企。因?yàn)樵诜科髠谫Y方面，仍需發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，這對(duì)不少民營(yíng)房企來說有一定難度。
“第三支箭”對(duì)房企具體影響有哪些？
其一，股權(quán)融資不直接增加負(fù)債，間接降低“三道紅線”對(duì)企業(yè)的限制。
自2021年“三道紅線”發(fā)布以來，房企負(fù)債增長(zhǎng)被框在一定范圍內(nèi)，這使不少房企面臨融資和降負(fù)債的兩難。
“三道紅線”具體要求：一是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不能超過70%；二是凈負(fù)債率小于100%；三是現(xiàn)金短債比要大于1倍。其中，有兩條與負(fù)債率有關(guān)。
此次調(diào)整后的股權(quán)融資與之前其他政策相比，最大區(qū)別在于股權(quán)融資與債權(quán)融資不同，不會(huì)直接增加房企負(fù)債規(guī)模。
其二，恢復(fù)上市房企并購(gòu)重組，企業(yè)在A股借殼成為可能。
證監(jiān)會(huì)發(fā)布的股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施的第一條，便是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組：允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。
這是近10年來，涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所科創(chuàng)板、深交所創(chuàng)業(yè)板、北交所，都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市。
并購(gòu)重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成可能。
對(duì)于那些“爆雷”企業(yè)來說，可通過重組，理清債務(wù)關(guān)系；對(duì)優(yōu)質(zhì)房企而言，則增加了收購(gòu)或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)出清。
其三，融資功能恢復(fù)，促進(jìn)A股與H股房企活躍度。
長(zhǎng)期以來，房企上市后基本失去了再融資功能。但這并不代表房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)不活躍。從近幾年與房企關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)管理企業(yè)來看，2019-2021年，有部分房企為緩解流動(dòng)性壓力，出售了旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購(gòu)。
隨著上市房企融資恢復(fù)，上市房企不僅可發(fā)行股份購(gòu)買涉房資產(chǎn)，在發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，還可募集配套資金。這將極大程度促進(jìn)A股與H股房企活躍度。
需要注意的是，房企募集資金可用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
部分民營(yíng)房企償債壓力仍然巨大
我們認(rèn)為，近期支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金優(yōu)先流入相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營(yíng)房企，使這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延。
對(duì)于即將到來的2023年上半年償債高峰期，大部分民營(yíng)房企緊迫性依舊。
目前，民營(yíng)房企的脫困除緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機(jī)會(huì)，更重要的還是要依靠市場(chǎng)銷售端恢復(fù)，增強(qiáng)內(nèi)生流動(dòng)性，穩(wěn)住局面。無論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問題，銷售回款才是“治本”關(guān)鍵。 (中新經(jīng)緯APP)
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