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【天天快播報】丁祖昱：深圳發(fā)布“租房參考價”能降房租嗎？
題：深圳發(fā)布“租房參考價”能降房租嗎？
(資料圖片僅供參考)
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
近日，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并表示將根據(jù)租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。
按照深圳市房屋租賃參考價格查詢平臺，此次深圳發(fā)布的房屋租賃參考價覆蓋全市各區(qū)(含大鵬新區(qū))，包括4319個小區(qū)(其中，存量商品住房樓盤3786個、統(tǒng)建樓樓盤318個、商務(wù)公寓樓盤215個)、2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
深圳房屋租賃參考價要低于市場均價
由于疫情反復(fù)，各城市人口流動下降，全國租賃市場活躍度一般。隨著畢業(yè)季租賃旺季結(jié)束，自9月起，租賃市場逐漸步入淡季，租金出現(xiàn)周期性回落。
克而瑞租售近期發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)監(jiān)測報告》顯示，2022年9月，租賃市場逐步邁入傳統(tǒng)淡季，55城個人房源租金為32.87元/平方米/月，較上月下跌1.35%，同比下降2.49%。
克而瑞關(guān)注的重點八城租金均呈下跌趨勢。從同比來看，深圳、杭州、武漢、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上漲；從環(huán)比看，八城租金環(huán)比均下跌，深圳、上海、杭州租金環(huán)比下跌態(tài)勢明顯。
各大城市房租下跌，除受租賃淡季影響外，保障性租賃住房加速入市運營，也在一定程度上影響租金下跌。
《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》顯示，平均商品房參考租賃價格為67.5元/平方米/月，商務(wù)公寓參考租賃價格為85.7元/平方米，統(tǒng)建樓參考租賃價格為44.3元/平方米。
與之相對應(yīng)，以商品房為主的深圳，9月份個人房源租金價格為88.28元/平方米/月，分散式公寓租金為137.28 元/平方米/月；以商務(wù)公寓為主的集中式公寓租金為86.01元/平方米/月。由此可見，深圳市2022年度的房屋租賃參考價格與目前市場的平均價相比要低。
對個人房源影響較小，對保障性租賃住房意義更大
2021年2月，深圳發(fā)布二手房成交參考價后，二手房市場驟然降溫。市場有觀點認(rèn)為，此次深圳推出“房屋租賃參考價格”也會在很大程度上影響租賃市場。
我們認(rèn)為，二手房參考價推出后，深圳各大銀行陸續(xù)可根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款，新政通過與銀行聯(lián)動，配合貸款指導(dǎo)政策等一套組合拳，實現(xiàn)了較大程度的降杠桿。
而此次推出的房屋租賃參考價格，目的更多的在于正確引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，保護租賃雙方權(quán)益。對租賃當(dāng)事人來說，可參照租賃參考價格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備等客觀實際和差異，自主協(xié)商確定符合實際情況的租賃價格。
我們認(rèn)為，房屋租金價格更多要由市場供求情況決定，尤其是對個人房源，即便是同一小區(qū)、不同戶型、新舊程度都會在很大程度上影響租金價格，不能簡單用“參考價格”的方式一刀切。
因此，對租賃市場而言，應(yīng)避免過多價格指導(dǎo)，租金價格起伏變化應(yīng)視市場供求情況而定。
自2021年起，保障性租賃住房建設(shè)在不斷加快落實，但政策對保障性租賃住房定價要低于“周邊房源價格”這個概念，一直未有具體明確，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價格”對保障性租賃住房來說有了相對明確的價格參照，對未來保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展意義較大。
綜合來看，此次深圳“房屋租賃參考價格”的發(fā)布對整體市場的約束性相對較小，尤其是市場中的個人房源，其租金價格浮動受市場化影響更大；但“房屋租賃參考價格”對保障性租賃住房有一定具體指導(dǎo)意義。(中新經(jīng)緯APP)
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