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環(huán)球資訊：珠海萬(wàn)達(dá)商管更新招股書：上半年凈利超40億元 三年分紅近百億
(薛宇飛)在招股書失效數(shù)日后，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱珠海萬(wàn)達(dá)商管)于25日在港交所發(fā)布第三份招股書，并在其中披露2022年上半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。作為掌管全國(guó)424個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的巨頭，按照弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管建筑面積排在全球第一。
據(jù)披露，王健林夫婦間接合計(jì)持有珠海萬(wàn)達(dá)商管約41.53%的股權(quán)，為第一大股東，其余股東還包括騰訊、碧桂園等。近三年以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管均進(jìn)行了大筆分紅，累計(jì)分紅額達(dá)百億元人民幣。
回A失敗再度赴港 王健林為控股股東
(資料圖片僅供參考)
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下包括了商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、投資集團(tuán)，外界所熟知的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)系列酒店，就由商管集團(tuán)負(fù)責(zé)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾于2014年12月登陸港交所，成為當(dāng)年港交所最大IPO。2016年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港交所退市，同時(shí)推動(dòng)在A股上市。
據(jù)了解，2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就已啟動(dòng)A股IPO程序，向中國(guó)證監(jiān)會(huì)報(bào)送了招股書。然而，5年多過(guò)去了，萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍未能上市，直到2021年3月24日宣布撤回A股IPO申請(qǐng)。
雖然港交所上市相對(duì)容易，但并非坦途。2021年10月21日，成立不久的珠海萬(wàn)達(dá)商管在港交所首次遞交招股書，6個(gè)月后招股書失效。2022年4月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商管遞交了第二份招股書，半年后再度失效。到10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管已是三度遞表。
參照萬(wàn)科旗下的物業(yè)服務(wù)公司萬(wàn)物云，該公司于今年4月首次遞表，9月底實(shí)現(xiàn)上市，速度要比珠海萬(wàn)達(dá)商管快不少。另外，當(dāng)前港股整體低迷，尤其是內(nèi)房股和物業(yè)服務(wù)股，股價(jià)跌幅十分明顯。在外界看來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管趕在此時(shí)上市并非良機(jī)。
從股權(quán)上，王健林是珠海萬(wàn)達(dá)商管的第一大股東及控股股東。招股書顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)直接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管69.99%的股份，并通過(guò)三家公司間接持有8.84%的股份。王健林夫婦持有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)52.68%的股份，這部分持股包括了直接持股5.19%、通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)間接持有44.31%、王健林妻子林寧直接持有3.18%。照此計(jì)算，王健林夫婦合計(jì)間接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管約41.53%的股權(quán)。由于王思聰持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的控股股東2%的股權(quán)，因此他也間接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管少量股份。
王健林不在珠海萬(wàn)達(dá)商管的管理層之列，公司董事長(zhǎng)由齊界擔(dān)任，肖廣瑞任執(zhí)行董事及總裁，王志彬任執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁。這三人都是萬(wàn)達(dá)的老員工，齊界還擔(dān)任著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副董事長(zhǎng)及總裁，是萬(wàn)達(dá)的“二把手”。
在管商場(chǎng)425個(gè) 輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比超三成
招股書稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管主要關(guān)注于商業(yè)廣場(chǎng)，提供商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。按截至2020年12月31日的總在管建筑面積及儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，珠海萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，市場(chǎng)份額為8.3%。
截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理了425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積約6010萬(wàn)平方米。2019年-2021年，在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車位)平均出租率為98.8%。
以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)商管近幾年大力推廣的方式，而且，其現(xiàn)有及待開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目全部都采用了該模式。招股書透露，該模式下，公司通過(guò)項(xiàng)目?jī)羰找娴姆殖?，而非通過(guò)支付租金方式，綁定獨(dú)立第三方業(yè)主與公司的利益。公司不需要投入大量的資金以取得商業(yè)廣場(chǎng)的土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)，有助于以高效的方式拓展項(xiàng)目，進(jìn)而持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。
來(lái)自第三方的商場(chǎng)占比不斷提升。數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量分別為71個(gè)、98個(gè)、132個(gè)、140個(gè)，占在管商場(chǎng)數(shù)量的22.0%、26.6%、31.7%、32.9%。另外，截至2022年6月30日，共有196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中175個(gè)是獨(dú)立第三方項(xiàng)目。
業(yè)績(jī)方面，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約為134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.80億元，毛利分別為45.81億元、63.44億元、105.22億元、65.95億元，毛利率分別為34.1%、36.9%、44.8%、48.9%。上述年份，公司的凈利潤(rùn)分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。
財(cái)務(wù)指標(biāo)上，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率整體處于下降態(tài)勢(shì)，分別為80.4%、95.8%、70.9%、68.1%；綜合財(cái)務(wù)狀況表內(nèi)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為145.11億元、93.64億元、188.83億元、158.24億元。
珠海萬(wàn)達(dá)商管的客戶中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的占比較大。2019年-2021年及2022年上半年，來(lái)自五大客戶的收入分別占總收入的12.5%、11.7%、24.1%、27.9%，這五大客戶中，“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其聯(lián)系人”占絕大多數(shù)，2021年及2022年上半年的占比分別達(dá)到了20.8%、25.5%。
對(duì)賭日期漸近 三年分紅近百億
據(jù)披露，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等投資人簽有對(duì)賭協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏同意保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。若未能達(dá)成，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。
珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年的凈利潤(rùn)為35.12億元，但招股書稱“公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求”。此外，萬(wàn)達(dá)商管還與上述機(jī)構(gòu)投資人簽署了上市進(jìn)程的承諾，即若2023年底前未能完成上市，公司有義務(wù)向投資人回購(gòu)股份。
今年8月底，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將萬(wàn)達(dá)商管及其香港子公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司的評(píng)級(jí)展望自穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面，同時(shí)確認(rèn)萬(wàn)達(dá)商管的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)“BB+”和萬(wàn)達(dá)香港的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)“BB”。標(biāo)普指出，2021年下半年，萬(wàn)達(dá)商管從珠海萬(wàn)達(dá)商管的幾名IPO前投資人處收到395億元投資款，之后，萬(wàn)達(dá)商管用這些資金償還了部分債務(wù)和進(jìn)行短期金融投資。如果珠海萬(wàn)達(dá)商管未能如期上市，且所有IPO前投資者選擇行使回售權(quán)撤出投資，萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)指標(biāo)可能會(huì)弱化。
據(jù)招股書披露，珠海萬(wàn)達(dá)商管在近三年均進(jìn)行了大手筆分紅。2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管分派股息金額分別為0元、51.78億元、11億元、35.17億元，合計(jì)97.95億元。2022年9月8日，公司董事會(huì)批準(zhǔn)并通過(guò)了有關(guān)截至2022年6月30日止六個(gè)月中期股息的決議案，決定將派發(fā)截至2022年6月30日六個(gè)月的現(xiàn)金股息34.79億元。這份派發(fā)股息建議已在9月23日的股東大會(huì)上獲批準(zhǔn)。
按照王健林夫婦持有珠海萬(wàn)達(dá)商管約41.53%的股權(quán)計(jì)算，僅最近34.79億元的股息派發(fā)，他們就能獲得超過(guò)14億元的現(xiàn)金。(更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)
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