在頻繁出臺(tái)的監(jiān)管政策下，特別是2020年下半年的“三條紅線”、2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理以及“集中供地”等政策相繼發(fā)布后，房地產(chǎn)行業(yè)基本告別高速增長(zhǎng)，邁入管理紅利時(shí)代，“高桿杠”、“快周轉(zhuǎn)”模式的逐漸失靈，行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)階段，房企更需注重內(nèi)功。

對(duì)行業(yè)而言，所謂內(nèi)功其實(shí)就是產(chǎn)品、服務(wù)、品牌。其前提都要建立在有充足的土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)之上。因此，在管理紅利時(shí)代，拿優(yōu)質(zhì)土地就是提前為企業(yè)在產(chǎn)品端建立先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

顯然，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足的企業(yè)更具拿地底氣。8月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)：累計(jì)合約銷售額約524億元，同比增長(zhǎng)約25%;銷售回款金額達(dá)人民幣377億元，同比升約12%。

截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋依舊保持三線均綠，融資成本約為5.04%，較2020年底進(jìn)一步下降。此外，遠(yuǎn)洋境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約2424億元。得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，遠(yuǎn)洋持續(xù)高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)“南移西拓”和城市深耕，新增土儲(chǔ)328萬平方米，總貨值約500億元，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。

土地市場(chǎng)端的積極動(dòng)作，為遠(yuǎn)洋長(zhǎng)期發(fā)展提供了充足儲(chǔ)備，深挖了企業(yè)護(hù)城河。

多管齊下，獲取優(yōu)質(zhì)土地

持續(xù)提升拿地能力是遠(yuǎn)洋長(zhǎng)期修煉的企業(yè)內(nèi)功。

2020年，遠(yuǎn)洋加速聚焦開發(fā)主業(yè)，在27個(gè)城市共獲取53個(gè)項(xiàng)目，全部位于深耕的一二線城市，其中“南移西拓”區(qū)域項(xiàng)目占比64%。進(jìn)入2021年以來，遠(yuǎn)洋土地獲取能力進(jìn)一步提升，獲取方式也更為靈活和多元。除了正常的招拍掛之外，遠(yuǎn)洋還持續(xù)通過城市更新和收并購等渠道擴(kuò)儲(chǔ)。

上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土儲(chǔ)總貨值約500億元，且新增開發(fā)項(xiàng)目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一二線城市。積極獲地同時(shí)，遠(yuǎn)洋堅(jiān)持新增土儲(chǔ)以“小快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目為主，其中25萬平方米以下項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比達(dá)75%。

作為城市發(fā)展的參與者與建設(shè)者，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已布局城市更新領(lǐng)域多年，積極培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在深圳的4個(gè)舊改項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了119億元的銷售額。2021上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共有4個(gè)項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)2022年會(huì)再推出3個(gè)在售項(xiàng)目，陸續(xù)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貢獻(xiàn)可觀的銷售額。

同期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域的拓展成果也頗為豐厚。如在1月，遠(yuǎn)洋與重慶江北區(qū)政府簽署《長(zhǎng)安三工廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目合作框架協(xié)議》;3月，遠(yuǎn)洋中標(biāo)成都青白江公園城市有機(jī)更新項(xiàng)目，總實(shí)施面積約2538畝;5月，遠(yuǎn)洋與長(zhǎng)沙市天心區(qū)政府正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將積極推進(jìn)在城市中心區(qū)城市更新等領(lǐng)域的合作。據(jù)2021中期業(yè)績(jī)披露，遠(yuǎn)洋已簽約舊改項(xiàng)目近1800萬平方米，其中已轉(zhuǎn)化項(xiàng)目共7個(gè)，獲取舊改項(xiàng)目5個(gè)，未來將隨著項(xiàng)目進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。

截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋總土地儲(chǔ)備約4658萬平方米，其中，二級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備3796萬平方米，一級(jí)開發(fā)537萬平方米，已鎖定舊改項(xiàng)目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米人民幣7721元。

此外，遠(yuǎn)洋在收并購合作方面獲得了長(zhǎng)足進(jìn)展。7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元平價(jià)獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。目前，遠(yuǎn)洋已成立新運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)納入遠(yuǎn)洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺(tái)總土地儲(chǔ)備約1700萬平米，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。下半年，該平臺(tái)可售資源約為330億元，華東、華中、華西區(qū)域占比80%。

分析人士指出，通過多渠道拿地，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地獲取能力和土地市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力持續(xù)提升，在管理紅利時(shí)代更具長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

穩(wěn)健財(cái)務(wù)，構(gòu)筑拿地良性循環(huán)

遠(yuǎn)洋在土地市場(chǎng)穩(wěn)健拓展，不僅符合企業(yè)戰(zhàn)略需求，也是一家健康企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充沛的外在表現(xiàn)。畢竟，無論以何種方式獲取土地儲(chǔ)備，都需要真金白銀的支撐。據(jù)中期報(bào)告顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)手持現(xiàn)金(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款)382.32億元，現(xiàn)金短債比1.6，資金安全度高。

當(dāng)然，資金強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代，作為一家穩(wěn)健房企，即便手持充足現(xiàn)金，也會(huì)在資金方面仍會(huì)保持審慎。注重開源節(jié)流，才是保持長(zhǎng)期現(xiàn)金流充沛的正道。

因此，遠(yuǎn)洋一直注重銷售回款能力提升，并利用低融資提前儲(chǔ)備企業(yè)未來發(fā)展所需資金，這也是遠(yuǎn)洋在銷售之外的開源之法。中期報(bào)告顯示，2021年遠(yuǎn)洋有多筆資金大動(dòng)作，如1-2月成功發(fā)行人民幣60億PPN;4月成功發(fā)行5年期4億美元綠色債券;7月發(fā)行人民幣32億CMBN。

除此之外，依托金融機(jī)構(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)信心，遠(yuǎn)洋集團(tuán)深化銀企戰(zhàn)略性合作，在授信額度獲取方面梅開二度：與招行、農(nóng)行等銀行分別簽署《按揭總對(duì)總戰(zhàn)略合作協(xié)議》，幫助企業(yè)持續(xù)獲取充足的按揭額度;與平安銀行(000001,股吧)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得平安銀行意向性授信人民幣300億元。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元

2021年上半年，遠(yuǎn)洋持續(xù)保持“三道紅線”均綠，金融機(jī)構(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋充滿信心，遠(yuǎn)洋融資成本也實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步下降。比如1-2月，遠(yuǎn)洋成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，每年節(jié)省利息成本人民幣9,000萬元。

此外，節(jié)流對(duì)企業(yè)管理內(nèi)功也是深重考驗(yàn)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)以精細(xì)化管理增效降本，彰顯了企業(yè)深厚管理內(nèi)功。期內(nèi)遠(yuǎn)洋毛利潤(rùn)人民幣46.12億元，同比升3%。

充足的現(xiàn)金、再加上不斷提升的回款能力，共同構(gòu)筑了遠(yuǎn)洋拿地端的良性循環(huán)?，F(xiàn)金充足意味著遠(yuǎn)洋集團(tuán)能獲取更多的優(yōu)質(zhì)土地，而充足的土地儲(chǔ)備和不斷提升的回款能力，反過來推動(dòng)銷售規(guī)模和回款額的進(jìn)一步增長(zhǎng)，從而為企業(yè)發(fā)展帶來充足的現(xiàn)金。2021下半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)可售資源約1800億元，為規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。在變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)行業(yè)中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以“長(zhǎng)跑者”的姿態(tài)穩(wěn)健前行。