上半年臨近，北京土地市場又是一番怎樣的局面?

5月28日，對于北京土地市場來是一個值得關(guān)注的日子，也是一個重要的時間節(jié)點。

這一天，恒基兆業(yè)掌門人李兆基剛剛宣布退休不到24小時。恒基兆業(yè)便于第二天在北京以30.2億元價格拿下朝陽孫河地塊，這塊作為北京今年推出的首個不限價地塊成為了眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士爭相討論的焦點。同時，它也成為了北京上半年土地市場的收官之地。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，除此地塊外，同一天出讓的其他3個地塊(海淀區(qū)掛牌的兩宗地和亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊)并沒有那么“搶手”，分別只有1家企業(yè)參與，均以底價成交，延續(xù)了今年以來北京土地市場“低迷”狀態(tài)。

從具體數(shù)據(jù)來看，北京土地成交地塊以住宅類為主，43宗地塊有25宗住宅地，占到58%;土地溢價率低位運行，大多數(shù)地塊溢價率不超過30%，有12宗地更是以零溢價率成交。

另外，北京土地市場從不缺“群熊逐鹿”。在北京前5月房企拿地金額與拿地面積TOP10榜單中，萬科、京投分別成為房企拿地金額與拿地面積第一名，兩家房企包攬了兩個榜單前兩名，成為北京上半年土地市場主角。

“有‘焦點’又有‘低迷’，一面是火熱，一面是冷清”成為北京土地市場近段時間的真實寫照。

土地溢價低位運行

中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至5月31日，北京共成交43宗土地，包括25個住宅用地，1個多功能用地，1個商業(yè)用地，16個工業(yè)及工業(yè)研發(fā)用地?？梢钥闯?，土地成交屬性以住宅類為主，占到58%。

其中，這25宗住宅地塊出讓土地面積約170萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計約302萬平方米，成交總價約649億元。具體而言，25宗住宅地塊中6宗位于通州區(qū)，4宗位于海淀區(qū)，3宗分布在朝陽，剩余12宗分散在石景山、懷柔、門頭溝、豐臺、平谷、密云、大興等7個區(qū)域。

記者注意到，成交的住宅地塊普遍溢價率較低，在這25宗住宅用地當(dāng)中，多達12宗為零溢價率成交;僅有4宗地溢價率超過了30%，其中3宗位于通州區(qū)，1宗位于朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)。

這4宗高溢價地集中成交在今年的前兩個月。具體而言，1月31日，“通投+住總”以總價25.5億元競得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0099等地塊，成交樓面價14734元/平方米，溢價率達到40.88%。同日，雅居樂、金融街、招商等房企競爭也來到現(xiàn)場，中建一局在第22輪舉牌中，以8.4億元成交總價突圍，摘得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)另一地塊，此地塊溢價率也高達39.3%。

三天后的2月2日，位于北京通州新城核心區(qū)地塊開拍。彼時，現(xiàn)場舉牌次數(shù)達40余輪，競爭激烈，最終被北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以18.8億元斬獲，溢價率達42.4%。這也成為北京今年上半年最大溢價率地塊。

另一宗溢價率突破30%的地塊位于朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)。1月16日，朝陽區(qū)東壩一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊開拍，吸引了保利、華潤、中海等17家房企參與競拍，最終經(jīng)過多輪角逐后，被“華潤+天恒+建工”聯(lián)合體以20.6億元斬獲，溢價率為37.33%。

記者發(fā)現(xiàn)，從成交地塊區(qū)域分布來看，大多數(shù)地塊在五環(huán)和六環(huán)外。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，區(qū)域交通是否方便，如果是五六環(huán)外，又沒地鐵的地塊，現(xiàn)在地塊成交溢價率都不高。其實價格高的反倒賣得快，因為價格高意味著位置好。

誰在追逐北京土地市場

北京土地市場作為全國最重要、最具風(fēng)向標(biāo)意義的土地“戰(zhàn)場”，歷來是全國大大小小房企必爭的寶地。記者發(fā)現(xiàn)，在今年上半年北京土地市場，拿地面積與拿地金額排在前列的主要有兩大類房企，一類是京派房企，比如住總、金隅，京投，通州投資等，另一類是品牌龍頭房企，萬科，新城、金地、陽光城等。當(dāng)然，除了有京投、金隅等老面孔，還多了些像恒基兆業(yè)這樣的新面孔。與此同時，拿地座位排次也發(fā)生了變化。

具體而言，在北京2019年上半年房企拿地(居住類)面積TOP10榜單中，京投以30.75萬元/平方米奪得榜首，萬科以28.42位列第二名，北京基礎(chǔ)設(shè)施以23.94萬/平方米居于第三位。其他拿地面積進入TOP10的房企有住總、首創(chuàng)、陽光城、金隅等。

之所以京投能奪得拿地面積，源于其年初在豐臺區(qū)與海淀區(qū)拿得的兩塊大面積土地。1月11日，北京土拍市場迎來2019年首塊住宅地入市，位于北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)郭公莊村的1518-L01等地塊，被京投+北京郭公莊投資管理公司以37.2億元總成交價收入囊中，該地塊出讓面積約為6.8萬元/平方米。將近兩個星期后的1月24日，“京投+北京基礎(chǔ)設(shè)施”聯(lián)合體以63億元中標(biāo)北京市海淀區(qū)地鐵16號線北安河車輛段綜合利用項目。這是一塊巨無霸地，出讓面積為23.94萬平方米為北京上半年最大住宅地塊，也讓京投成為了北京2019年上半年房企拿地(居住類)面積TOP10榜單中了首位。

在北京2019年上半年房企拿地(居住類)金額TOP10中，萬科以109.6億元拿地金額位列多家房企第一位。京投以100.2億元拿地金額緊跟其后，位于第二位。此外，還有平安、北京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、首創(chuàng)都突破了60億元的拿地金額。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在全國各地都占有較大市場份額。在北京房地產(chǎn)市場也不例外，109.6億元的拿地金額也讓其在北京上半年土地市場獨占鰲頭。具體來講，今年上半年，萬科分別以66.6億元、43億元在通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)拿得兩地塊。

你方唱罷我登場，今年北京上半年的土地市場已經(jīng)收官。有業(yè)內(nèi)人士分析，下半年北京土地市場供地仍將加速，新出讓土地不斷入市，隨之而來的是各路房企擇機涌入北京土地市場，新的土地市場格局將會面臨洗牌。