文：任澤平團(tuán)隊

導(dǎo)讀

隨著 中國人口拐點到來、人均住房面 積及套戶比提高， 房地產(chǎn)由大開發(fā)時代進(jìn)入存量房時代，疊加“房住不炒”及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策，通過傳統(tǒng)買賣交易實現(xiàn)房產(chǎn)保值增值的空間有限。 中國住房供不應(yīng)求得到緩解，但在人口流入的城市群都市圈熱點城市，供應(yīng)的住房存在房齡偏高、品質(zhì)下降、物業(yè)管理水平偏低等問題，與流入的人口帶來的對高品質(zhì)住房的需求形成矛盾，形成住房供需結(jié)構(gòu)性錯配， 租房成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式，住房租賃成為持有閑置房產(chǎn)群體實現(xiàn)房產(chǎn)保值的方式。 近年住房租賃市場迎政策利好，政策尤其支持以分散式房為代表的機構(gòu)化、長租房市場發(fā)展，機構(gòu)化分散化長租房對解決住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾、人地錯配、住房租賃市場“散、亂、舊”痛點意義重大， 選擇專業(yè)機構(gòu)將閑置房產(chǎn)長期出租也是房產(chǎn)保值的關(guān)鍵。

(資料圖)

目錄

1 房地產(chǎn)由大開發(fā)時代進(jìn)入存量房時代

1.1 需求端：人口拐點帶來需求拐點，核心城市需求韌性強

1.2 供給端：熱點城市仍面臨短缺、房產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代

2 存量時代房地產(chǎn)大趨勢：從購買性轉(zhuǎn)向使用性，從購買性增值轉(zhuǎn)向使用性增值

2.1 什么是購買性和使用性？

2.2 房價趨于穩(wěn)定，以傳統(tǒng)買賣實現(xiàn)購買性增值空間有限

2.3 租賃住房市場大有可為，住房實現(xiàn)使用性增值潛力巨大

3 住房租賃市場現(xiàn)狀

3.1 市場規(guī)模：近年持續(xù)快速增長，未來增長空間巨大

3.2 產(chǎn)業(yè)鏈：多元化市場主體供給，多渠道滿足住房需求

3.3 行業(yè)痛點：供需錯配、機構(gòu)化率低、亂象頻出

4 實現(xiàn)使用性增值：以市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)運營分散式長租房

4.1 要素一：住房改造升級

4.2 要素二：住房長期租賃

4.3 要素三：分散式長租房由市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)運營

正文

1 房地產(chǎn)由大開發(fā)時代進(jìn)入存量房時代

1.1 需求端：人口拐點帶來需求拐點，核心城市需求韌性強

從需求側(cè)看，中國總?cè)丝谟稍龅綔p的拐點將現(xiàn)，20-50歲主力置業(yè)人群見頂，人口少子化、老齡化加劇，城鎮(zhèn)化率增速放緩，人口持續(xù)向城市群都市圈集聚，房地產(chǎn)正在迎來置業(yè)人群需求的長周期向下拐點，房地產(chǎn)市場從大開發(fā)時代步入存量時代、由高增長進(jìn)入中速、高質(zhì)量發(fā)展階段，但城市群都市圈熱點城市人口持續(xù)流入，支撐其住房需求增長。

一，總?cè)丝诩磳⒂稍龅綔p，主力置業(yè)人群見頂回落。中國2021年總?cè)丝?4.12億，較2020年僅增長48萬人。根據(jù)育媧人口預(yù)測，預(yù)計十四五期間中國總?cè)丝诔霈F(xiàn)負(fù)增長，2030年或降至13.95億人。2011-2021年，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模由峰值的6.88億人降至5.85億人。

二，人口少子化加劇，出生人口、總和生育率走低。中國出生率、出生人口規(guī)模持續(xù)大幅下降，2010-2021年出生率從11.9‰降至7.52‰，近十年出生人口由2016年的高點1883萬人降至2021年的1062萬人，總和生育率從1970年之前的6降至2021年的1.15。

三，人口老齡化速度加快、程度加深。2021年中國60歲及以上、65歲及以上人口分別為2.67、2.01億，占全國人口的18.9% 、14.2%，跨過深度老齡化線。根據(jù)育媧人口預(yù)測，預(yù)計2030年中國65歲及以上人口規(guī)模將增至2.7億、占比近20%，進(jìn)入超級老齡化社會。

四，城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲增速放緩，住房需求增長隨之放緩。一方面，城鎮(zhèn)化率增速放緩導(dǎo)致整體住房需求增速放緩。2021年中國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率64.72%，近10年年均復(fù)合增速2.2%，低于1991-2001年、2001-2011年3.4%、3.2%的年均復(fù)合增速。

五，流動人口占比呈增長趨勢，人口持續(xù)流入城市群都市圈，熱點一二線城市住房需求韌性仍較強。中國流動人口數(shù)量呈增長態(tài)勢，2021年流動人口達(dá)3.8億人，占總?cè)丝诒戎赜?982年的0.6%增至27.2%。人口持續(xù)向城市群都市圈集聚， 34個千萬人以上大都市圈人口持續(xù)流入。

1.2 供給端：熱點城市仍面臨短缺、房產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代

從供給側(cè)看，中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比提升至1.1左右。一二線城市供給仍面臨短缺，房齡普遍較高，與流入人口帶來的高品質(zhì)住房需求，形成住房供需結(jié)構(gòu)性錯配。

一，中國城鎮(zhèn)人均住房面積近40年增長5.8倍，但一二線城市人均住房面積明顯較小。1978-2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從6.7增長5.8倍至38.6平米，但近10年增速明顯放緩。一二線人均住房面積較小，2020年，一線、二線、三線城市人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平米。

二，中國城鎮(zhèn)套戶比從0.8增至1.09，住房從供給短缺走向整體平衡，但區(qū)域供求差異大，都市圈城市群熱點城市仍面臨住房短缺。1978-2020年，中國城鎮(zhèn)住房套戶比從0.8增至1.09，住宅市場從供給短缺到總體平衡。但一二線熱點城市住房供給仍然偏緊，2020年，一線、二線、三線城市套戶比分別為0.97、1.08、1.12。

三，中國城市家庭戶住房自有率呈下降趨勢，租房比重呈上升趨勢。中國城鎮(zhèn)居民住房自有率較高、呈下降趨勢。根據(jù)人口普查年鑒，2000-2020年，中國城市家庭戶住房自有率從72.0%下降至68.4%，高于美日德的住房自有率。2000-2020年，城市家庭戶租房比例呈上升趨勢，租房比例由23.2%增至25.6%，低于美德英等國的租房比例。人口流入的一二線熱點城市租房比例高，熱點城市住房供需錯配有望推動租房比重進(jìn)一步增長。

綜合需求放緩、供應(yīng)增長等因素，中國住房供不應(yīng)求得到緩解，但在人口流入的城市群都市圈熱點城市，供應(yīng)的住房存在房齡偏高、品質(zhì)下降、物業(yè)管理水平偏低等問題，與流入的人口帶來的對高品質(zhì)住房的需求形成矛盾，形成住房供需結(jié)構(gòu)性錯配

2 存量時代房地產(chǎn)大趨勢：從購買性轉(zhuǎn)向使用性，從購買性增值轉(zhuǎn)向使用性增值

2.1 什么是購買性和使用性？

住房兼具投資品和消費品雙重屬性，消費品屬性對應(yīng)使用價值，即使用性，住房作為消費品實現(xiàn)價值增加，對應(yīng)使用性增值；投資品屬性對應(yīng)購買價值，即購買性，住房作為投資品實現(xiàn)價值增加，對應(yīng)購買性增值。

從消費品的角度看，住房具有滿足居民客觀居住需求的消費品屬性，對應(yīng)使用價值即居住，無論是自住還是租賃，居住是住房的自然屬性和根本功能，使用性增值受住房內(nèi)部因素的影響。使用價值決定租金，租金通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)價格。住宅使用價值的高低取決于居住體驗，居住體驗好壞又取決于住宅內(nèi)部物理性能、功能結(jié)構(gòu)等因素，如功能分區(qū)、各分區(qū)面積、保溫、隔熱、采光、通風(fēng)、智能家居等。通過精細(xì)的規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)居住生活性質(zhì)對住宅內(nèi)部物理性能、功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行裝修、改造、保養(yǎng)，最大程度協(xié)調(diào)平衡起居、飲食、洗浴、休息、儲藏、工作學(xué)習(xí)等居住空間的功能，能夠?qū)崿F(xiàn)住宅使用價值的提升，從而推動居住體驗的提升，使住房的使用價值從低變高，實現(xiàn)住房使用性增值。

從投資品的角度看，住房具有滿足居民投資或投機需求的資本屬性，對應(yīng)購買價值，購買性增值受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等外部、內(nèi)部因素共同影響；住房作為投資品是財富的象征，是中國居民投資的重要渠道。住宅購買價值通過買賣交易實現(xiàn)，是依附于使用價值存在的住房的第二功能。購買價值的提升，即購買性增值取決于內(nèi)部、外部因素，一方面是住房內(nèi)部物理性能、功能結(jié)構(gòu)，另一方面依賴位置、交通、周邊商業(yè)教育醫(yī)療配套、小區(qū)環(huán)境等外部因素。根據(jù)《中國住房市值測算報告》，2020年中國住房市值為62.6萬億美元，住房市值與GDP的比例為414%。由于中國資本市場發(fā)育尚不成熟、房地產(chǎn)過去20余年迅速發(fā)展，住房成為居民主要的投資渠道，住房市值占股債房市值的比例為66.6%，遠(yuǎn)高于美日英等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

2.2 房價趨于穩(wěn)定，以傳統(tǒng)買賣實現(xiàn)購買性增值空間有限

政策端，“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等政策，是未來中國房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的基石，使購買性增值空間較小。2016年，中央在經(jīng)濟(jì)工作會議上提出“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，此后圍繞“房住不炒”政策不斷完善、適時調(diào)整房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。2021年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷收緊，包括“三線四檔”“房貸集中度管理”、“土地兩集中”“二手房指導(dǎo)價”，2021年下半年至今，在市場明顯降溫下行的情況下，調(diào)控政策持續(xù)放松，包括房貸利率下行、限購限售限貸政策放松等。政策的適時調(diào)整均旨在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。中央牢牢堅持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，是未來房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定的基石。

供需端，總?cè)丝谙陆?、人口結(jié)構(gòu)變化等因素導(dǎo)致的供需關(guān)系變化，也將使房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定，但區(qū)域、城市間分化將加劇，導(dǎo)致購買性增值空間相對穩(wěn)定且隨區(qū)域與城市分化。整體看，中國總?cè)丝?、人口年齡結(jié)構(gòu)的變化將導(dǎo)致全國住房需求呈現(xiàn)長周期向下的趨勢，從而使房地產(chǎn)價格在全國層面趨于穩(wěn)定。分區(qū)域、城市看，人口流動方向?qū)⑹箙^(qū)域、城市間房地產(chǎn)市場加速分化。人口流入的城市群都市圈熱點城市住房需求仍會增長，但由于熱點城市當(dāng)前房價普遍較高、未來或有小幅上漲壓力，新市民、青年人或?qū)⒏嗟耐ㄟ^租房的方式解決住房需求。人口流出的三四線城市住房需求下降，從而導(dǎo)致閑置房屋增加、利用率下降，進(jìn)而住房價格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下降。

2.3 租賃住房市場大有可為，住房實現(xiàn)使用性增值潛力巨大

住房租賃是住房使用性以及使用性增值的實現(xiàn)方式。根據(jù)使用性及使用性增值定義，自住或租賃是實現(xiàn)使用性的方式。對自有住房的群體來說，自住產(chǎn)生的使用性是內(nèi)生性的，即自有住房者的自給性生產(chǎn)活動，住房的使用性被自己所消費。而租賃產(chǎn)生的使用性是外部的，自有住房者通過將住房租賃給其他人使用的方式實現(xiàn)使用性，使用性以租客支付租金來計量。因此，租賃是通過租金實現(xiàn)住房使用性及使用性增值的方式。

近年住房租賃市場迎政策利好，尤其是以分散式房為代表的機構(gòu)化、長租房市場迅速發(fā)展，推動住房使用性的實現(xiàn)及增值。2015年前，住宅交易市場快速發(fā)展，但住房租賃市場發(fā)展滯后，以保障性住房與個人出租為主。2015-2018年，購租并舉被提出，以自如為代表的機構(gòu)化、分散式房快速發(fā)展。2019年至今，住房租賃政策持續(xù)密集出臺，一方面鼓勵支持住房租賃市場尤其是長租房市場發(fā)展，2021年、2022年政府工作報告提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”、“加快發(fā)展長租房市場”；另一方面住房租賃市場規(guī)范性監(jiān)管政策逐步完善，如《北京市住房租賃條例》明確“中介機構(gòu)”與“長租機構(gòu)”工商資質(zhì)的本質(zhì)區(qū)別，讓市場主體各司其職，助力租房市場更規(guī)范。

解決住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾以及人地錯配對住房租賃市場尤其是機構(gòu)化分散式長租房發(fā)展提出了要求，從而推動住房向使用性轉(zhuǎn)變。近十年，中國房地產(chǎn)發(fā)展速度加快、房地產(chǎn)市場規(guī)范程度不斷提高、居民住房條件明顯改善、住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，住房主要矛盾從總量不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供需矛盾以及人地錯配。一線、熱點二線城市人口持續(xù)流入、房價高企，新市民、青年人難以在短期內(nèi)通過購房解決住房需求，持有老舊住宅群體面臨住房成交困難、長期閑置、利用率低的難題。因此，建設(shè)完善住房租賃市場，尤其是加大機構(gòu)化分散式長租房供給，是完善住房保障體系、盤活閑置存量房源、讓閑置資產(chǎn)重新發(fā)揮使用價值、實現(xiàn)使用性增值的手段，也能解決住房供需錯配問題、實現(xiàn)居民住有所居目標(biāo)。

3 住房租賃市場現(xiàn)狀

3.1 市場規(guī)模：近年持續(xù)快速增長，未來增長空間巨大

得益于政策支持、存量房時代到來、流動人口支撐等因素，住房租賃市場規(guī)模近年來持續(xù)增長。根據(jù)頭豹研究院數(shù)據(jù)，2016-2020年中國住房租賃市場規(guī)模由1.64萬億元增至2.23萬億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)7.9%。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展、整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計未來中國住房租賃市場規(guī)模仍有較大的增長空間，到2025年，行業(yè)整體市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)到3.28萬億元，2030年，達(dá)到10萬億元。

3.2 產(chǎn)業(yè)鏈：多元化市場主體供給，多渠道滿足住房需求

中國住房租賃市場參與方主要包括上游的住房供給方、金融機構(gòu)、服務(wù)供應(yīng)商，中游的傳統(tǒng)租賃經(jīng)紀(jì)平臺、互聯(lián)網(wǎng)租賃經(jīng)紀(jì)平臺、專業(yè)長租房機構(gòu)以及下游的住房租賃需求方構(gòu)成。

從上游看，根據(jù)產(chǎn)權(quán)擁有方的不同，住房供給方可細(xì)分為三類，一是自發(fā)發(fā)展的散租市場，房源是由自然人房東提供的分散式住房，二是房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店等提供的集中式公寓，三是政府建設(shè)供給的保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房等。金融機構(gòu)通過股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、企業(yè)貸款等多種方式為住房租賃開發(fā)商、經(jīng)營商提供金融支持。服務(wù)供應(yīng)商為產(chǎn)權(quán)擁有方提供裝修改造、家具家裝、物業(yè)管理等服務(wù)，一般其服務(wù)對象為集中式公寓產(chǎn)權(quán)人或管理者，較少涉及個人房東的分散式房源。

從中游看，參與方也分為三類，一是傳統(tǒng)租賃經(jīng)紀(jì)平臺，以線下門店為主，通過匯總、匹配業(yè)主與租客信息，促成交易達(dá)成，代表企業(yè)包括鏈家、中原地產(chǎn)等。二是互聯(lián)網(wǎng)租賃經(jīng)紀(jì)平臺，包括線上信息整合平臺、房東直租平臺等，主要作用是為買賣雙方創(chuàng)造共享房源信息的平臺，代表企業(yè)包括58同城、安居客。三是專業(yè)化長租機構(gòu)，通過租賃個人房東房源、自持住房等方式，對住房進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造后向租客提供房源，代表企業(yè)包括自如等。

3.3 行業(yè)痛點：供需錯配、機構(gòu)化率低、亂象頻出

一，一線、強二線城市人口大量流入帶來高速增長的租房需求，然而市場缺乏充足、高質(zhì)量的租賃住房供應(yīng)，供需存在錯配。近年來我國人口流動性顯著增強，流動人口的增加帶動租賃住房需求增長。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，中國流動人口規(guī)模在近十年中增長顯著。全國人口中，人戶分離人口達(dá)到4.93億人，其中，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口1.17億，流動人口3.76億，2010-2020年流動人口增長69.7%。此外，人口持續(xù)加速向一線、強二線等大城市集聚，向京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。深圳、廣州、成都等城市10年內(nèi)常住人口增長超過500萬。大量人口，尤其是年輕人口的流入使住房需求迅速擴(kuò)張。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，不同收入群體對租賃住房差異明顯。如大城市新增常住人口以90后、未婚高學(xué)歷群體為主，住房需求偏好小戶型，同時也會綜合考慮通勤距離、周邊配套等因素。而非戶籍大學(xué)生偏好安全規(guī)范的合租與中低端整租。流動人口、新增常住人口的增長，與住房租賃市場供給的房源數(shù)量、戶型類別、房源價格、房源質(zhì)量等不匹配，導(dǎo)致住房租賃市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需錯配，即戶型錯配、地段錯配、價格錯配等。

二，住房租賃供給主體仍然以散戶為主，機構(gòu)主體發(fā)育不充分、專業(yè)化程度低。當(dāng)前我國租賃房源籌集渠道單—，租賃房源主要以存量房為主，房源質(zhì)量良莠不齊，此外市場中的一些亂象，導(dǎo)致租賃糾紛多，市場秩序混亂，租房者的利益難以得到保障。橫向?qū)Ρ?，我國由專業(yè)機構(gòu)持有運營和機構(gòu)托管租賃房源比例僅有5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50-60%的平均水平。租房機構(gòu)主體的發(fā)育不足，使得市場規(guī)范性低，難以滿足消費者對住房品質(zhì)的追求。租賃投資收益低，前期投資大，短期盈利難。當(dāng)前許多長租公寓企業(yè)具有房企背景，其重資產(chǎn)運營模式前期需要經(jīng)歷購地、裝修等一系列程序，建設(shè)投資數(shù)額巨大。此外，由于我國租售比在國際上處于較高水平，租金租賃收益率低，資金周轉(zhuǎn)壓力也十分巨大，投資回收周期長，短期內(nèi)實現(xiàn)盈利十分困難。近年來，政府陸續(xù)出臺規(guī)定收緊對房企融資限制，企業(yè)的融資成本和難度進(jìn)一步增加。加之住房租賃稅負(fù)成本高。機構(gòu)租賃企業(yè)面臨房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅等多種稅負(fù)。這進(jìn)一步壓縮企業(yè)利潤空間，導(dǎo)致企業(yè)參與租賃業(yè)務(wù)積極性低。

三，住房租賃市場法律體系尚不完善，市場參與方權(quán)益無法得到充分保障，行業(yè)亂象頻出。從法律體系看，中國住房租賃行業(yè)法律以及監(jiān)管體系尚不完善，目前，全國層面，住房租賃基礎(chǔ)法律體系是《住房租賃條例》，但仍在制定中尚未實施。城市層面，北京2022年9月實施《北京市住房租賃條例》，成為全國首部規(guī)范住房租賃、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)。對比國外，美國、日本、英國、德國的住房租賃行業(yè)有相對完善的底層法律體系以及監(jiān)管制度。中國住房租賃市場法律法規(guī)的不完善導(dǎo)致行業(yè)亂象叢生。一是承租人與出租人糾紛。當(dāng)前租賃住房供給以個人出租為主，承租人與出租人之間關(guān)系不穩(wěn)定，容易產(chǎn)生糾紛，政府對市場化住房租賃的管理難以到位，糾紛解決主要靠自行協(xié)商或民事訴訟，導(dǎo)致住房租賃體驗無法滿足租房者需求。承租人與出租人相比在經(jīng)濟(jì)實力、合同利益等方面處于明顯的弱勢地位，談判能力較低。二是承租人與住房租賃經(jīng)紀(jì)平臺糾紛。部分住房租賃平臺運營不規(guī)范，導(dǎo)致“黑中介”發(fā)布虛假信息、惡意哄抬租金、“一房多租”現(xiàn)象；部分平臺對房屋改建要求不合規(guī)，資金鏈斷裂攜款跑路，嚴(yán)重擾亂市場秩序，侵害消費者正當(dāng)權(quán)益。住房租賃法律規(guī)定的不完善，個人二房東、中介更易逃脫監(jiān)管，從而導(dǎo)致住房租賃違法成本低，監(jiān)管難度高。

4 實現(xiàn)使用性增值：以市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)運營分散式長租房

住房升級改造是使用性增值的前提，長期租賃是使用性增值的方式，市場化、專業(yè)化、機構(gòu)化的長租運營機構(gòu)是使用性增值最優(yōu)解，將有效發(fā)揮分散式長租房對住房租賃供給市場品質(zhì)提升的補充價值。

4.1 要素一：住房改造升級

住房內(nèi)部屬性升級改造是使用性增值的重要前提。使用性強調(diào)住房內(nèi)部屬性，包括但不限于功能分區(qū)、空間布局、物理性能、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)等方面。因此，使用價值提升的前提之一是住房內(nèi)部屬性的升級改造。功能分區(qū)方面，一般來說，住房需要具備起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)六大基本功能。在相同面積的情況下盡可能多的分隔出功能分區(qū)有助于實現(xiàn)使用性增值?？臻g布局方面，追求住宅功能空間的合理性，即通過規(guī)劃測算適當(dāng)?shù)墓δ芸臻g的面積與尺度，滿足活動需求與家具布置。物理性能方面，住房保溫、隔熱、采光、通風(fēng)是影響使用價值的重要因素，綜合地區(qū)、朝向、方位、地形地勢等因素，合理改造物理性能，從而提升使用價值。設(shè)施設(shè)備方面，廚房、衛(wèi)生間設(shè)施設(shè)備智能化、自動化是住房發(fā)展趨勢，是提高住房使用性的一大要素。物業(yè)服務(wù)方面，住房的定期維護(hù)、保養(yǎng)能夠延長住房壽命、提高耐舊性，對提高使用價值至關(guān)重要。

新市民、青年人居住消費升級、租房觀念改變，要求住房內(nèi)部屬性升級改造，進(jìn)而支撐住房使用性增值。隨著中國居民收入增加、住房消費理念的變化、住房需求結(jié)構(gòu)變化，新市民、青年人等新生代租賃群體，尤其是一二線城市租賃群體，相對上一代人，對租房持更包容和開放的態(tài)度，對租賃住房的要求從單純的“有床住”升級為對居住品質(zhì)、安全性、隱私性、社交性等全方位要求。根據(jù)新華網(wǎng)聯(lián)合自如研究院發(fā)布的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》，租客租房時重點關(guān)注因素包括“室內(nèi)環(huán)境是否健康環(huán)保、鄰里關(guān)系是否和睦、房屋是否美觀、租客安全是否有保障、是否配備智能家居設(shè)備”，反映出租房群體對品質(zhì)的要求。為滿足新一代租賃群體需求，住房內(nèi)部屬性需要進(jìn)行升級改造，對后續(xù)住房使用性增值形成支撐。

4.2 要素二：住房長期租賃

由于使用性是住房的自然屬性、使用性決定租金水平，住房長期租賃成為實現(xiàn)使用性及使用性增值的方式，也有利解決住房租賃市場痛點。

一方面，使用性是住房本身具有的居住功能，長期看，不考慮突發(fā)自然災(zāi)害等對住房使用性的破壞，正常情況下，住房使用價值較為穩(wěn)定。因此，住房長期出租，房東能夠獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時，相對發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，我國租售比相對處于較低水平。根據(jù)諸葛研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年，我國50個重點城市租金回報率為1.95%，租售比為1:617，而國際標(biāo)準(zhǔn)良好的租售比通常為1：200-1：300。而日本租金回報率為5%，租售比約1:200。預(yù)計隨著租賃市場發(fā)展完善，租金水平及回報率將趨向合理水平，從而推動住房使用性隨之增長。

另一方面，住房進(jìn)入租賃市場，在實現(xiàn)使用性增值的同時，也將有效增加租賃住房供應(yīng)、盤活老舊住宅，滿足不斷增長的租房需求、改善市場供需結(jié)構(gòu)錯配、提高租賃市場規(guī)模。新生代租賃群體，尤其是大中型城市的租客，偏好擁有長期、穩(wěn)定的租賃關(guān)系。根據(jù)自如數(shù)據(jù)，大城市中有75%的租客租房超過3年，有18%的租客愿意租房10年以上。租客對長租的偏好也對住房的使用性提出了更高的要求，從而促使房東提升住房使用性。

4.3 要素三：分散式長租房由市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)運營

通過住房升級改造、個人房東長期租賃實現(xiàn)使用性增值時間、物質(zhì)成本高，市場化、專業(yè)化、機構(gòu)化的長租運營機構(gòu)是使用性增值最優(yōu)解。選擇市場化、專業(yè)化、機構(gòu)化長租機構(gòu)，能夠?qū)崿F(xiàn)市場、業(yè)主、租客共贏局面，產(chǎn)生住房的二次價值。

相較于個人房東出租，專業(yè)化長租機構(gòu)應(yīng)同時具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)管理等四方面能力，才能進(jìn)一步滿足毛坯老舊、簡裝精裝甚至大平層豪宅等各類分散式房屋實現(xiàn)使用性增值。

目前以自如為代表的專業(yè)長租機構(gòu)，在房屋改造上通過對居住適用性、功能性、物理性的合理規(guī)劃設(shè)計，融入更多簡約美學(xué)理念、引入智能家具家居設(shè)備，讓房屋不僅提升了設(shè)計感、品質(zhì)感，迎來更多年輕人喜愛，同時讓房屋享受到品質(zhì)提升帶來的價值增長。此外，在房屋改造過程中，超190項標(biāo)準(zhǔn)工藝，采用無醛板材、環(huán)保認(rèn)證涂料，可實現(xiàn)平均34個工作日交付，系統(tǒng)性打造環(huán)保、宜居的室內(nèi)空間。對于房屋專業(yè)出租能力，基于自如APP平臺科技已實現(xiàn)日均300萬人線上找房，101萬條VR視頻清晰展示房源細(xì)節(jié)，幫助租客快速了解房屋，實現(xiàn)“找房-看房-簽約”全流程平均簽約周期不超過7天，相較于個人出租、傳統(tǒng)中介出租的45天，效率提升超6倍。

出租期間的服務(wù)管理，同樣是房屋使用性增值的關(guān)鍵。為了解決傳統(tǒng)普租市場租期不穩(wěn)定、信息不對等以及“居間撮合”無租期服務(wù)的弊端，長租機構(gòu)應(yīng)提供相關(guān)租期服務(wù)，維護(hù)房屋使用期間的品質(zhì)水平。而在收益保障方面，自如“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”的創(chuàng)新機制，是房屋價值提高、收益增值的保障。一方面是讓業(yè)主清楚知道每一筆支出和收益明細(xì)，裝修、出租更透明，同時在與自如合作期內(nèi)，無論市場如何變化，業(yè)主每月都將有至少80%保底的穩(wěn)定收益，而隨著市場形勢走高，還將享受超額分成的收益回報。

總的來看，發(fā)展專業(yè)化長租機構(gòu)，有利于將市場上分散的房屋“更好的管起來”，也將助于住房租賃市場環(huán)境清朗。對于業(yè)主來說，提升了房屋品質(zhì)感、設(shè)計感，帶來了房屋居住屬性提高、使用價值增長、收益紅利增強；對租客來說，機構(gòu)長租房的安全、環(huán)保、美觀、智能、“拎包入住”等特性，相當(dāng)程度上便利了新市民、青年人能快速融入城市生活；對社會來說，有效釋放了城市存量房的利用價值，擴(kuò)大了租賃住房供給水平，建立起穩(wěn)定的租賃各方關(guān)系。