8月4日，深圳2022年第二批次集中供地完成出讓，推出的16宗地中，14宗成功出讓，平均溢價率高達9.33%，共計收金339.32億元。

(相關(guān)資料圖)

從供應(yīng)數(shù)量看，相較今年一批次供地，深圳加大了住宅用地供應(yīng)量，本輪增加了8宗。這也顯示市場回暖在即之時，政府響應(yīng)開發(fā)商“拿地”需求。

從地價及限房價設(shè)置上，深圳政府為房企留足了利潤空間，向開發(fā)商傳達讓利信號。

努力之下，深圳二批次供地熱度依舊。

溢價率達9.33%

深圳再成土拍最熱城市

從成交結(jié)果看，深圳此輪土拍12宗溢價成交，且9宗地塊溢價觸頂，5宗地因雙觸頂進入搖號階段。

其中，寶安新安0434地塊為此次競拍熱度最高的地塊，吸引了包括深國際、金茂、華發(fā)、廈門建發(fā)、華潤等10家開發(fā)商參與搖號；前灣片區(qū)地塊也吸引了8家房企參與搖號。

開發(fā)商參與熱情高漲下，深圳此輪供地溢價率高達9.33%，且在供地規(guī)模及地塊質(zhì)量增加下，總計成交規(guī)劃建筑面積158萬平米，較首批次成交（107.1萬平米）增長47.6%。

“從22城二批次土拍情況來看，深圳86%的地塊溢價成交，64%的地塊地價熔斷，再次成為熱度最高的城市?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負責人張凱說道。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，深圳此次土拍結(jié)果略超預期，“本輪土地比較優(yōu)質(zhì)，南山、寶安、龍華等區(qū)域的地塊都在核心位置，周圍配套和交通條件比較好，未來產(chǎn)出的新房會受到市場的歡迎?！?/p>

成交數(shù)據(jù)計算得知，深圳此次成交樓面均價高達23481元/平方米，較今年首批的18054元/平方米明顯上漲5427元。

“平均樓面價比前幾輪的都要高，但溢價率比去年前兩批都要低，顯示地塊優(yōu)越，性價比高?！崩钣罴沃赋觥?/p>

以寶安新安0434地塊為例，該地塊位于寶安區(qū)中心位置，附近有寶安體育館、新安中學、寶安婦幼保健院等，配套完善。地塊吸引了10家開發(fā)商搖號，最終由越秀以19.14億+競配建1.006萬平方米獲得。

前灣片區(qū)九單元06街坊0410地塊則是前海區(qū)域稀缺的宅地，吸引了8家開發(fā)商參與搖號，最終由招商以51.29億+競配建2.2萬平方米獲得。

此外，從房地價差看，此次出讓地塊也為開發(fā)商預留了充足的利潤空間。

據(jù)張凱測算，本次5宗進入搖號階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差均超3.9萬元/平方米；4宗地價熔斷進入競自持階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差也超過2.5萬元/平方米，地塊的整體利潤空間較一批次有進一步提高。

熱度之下，也有2宗地塊底價成交，2宗流拍。

龍華區(qū)民治街道0401地塊由華潤79.69億元底價競得，為此輪土拍價格最高的地塊，競買保證金也高達39.85億元。

該地塊西側(cè)一街之隔為深圳北站，土地用途為“商業(yè)用地+二類居住用地+綠地+道路用地”，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，74000平方米辦公面積需按相關(guān)職能部門審定的價格移交龍華區(qū)政府。此外，宗地項目中套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通商品住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于70%。

特發(fā)則以14.43億元的底價競得光明區(qū)公明街道0506地塊。

流拍的2宗地塊分別為寶安新安0212地塊、坪山石井0046地塊。這兩宗地塊也成為自2021年集中供地以來第二、第三宗流拍的深圳宅地。

“三限雙競”常態(tài)化

平衡各方需求

從成交結(jié)果看，在此輪供地有所斬獲的均為央國企開發(fā)商（廣州雋升為越秀集團關(guān)聯(lián)企業(yè)），華潤在本輪供地中更是競得4宗地（含聯(lián)合體），總成交金額118.77億元，占總出讓金的35%。

雖國資開發(fā)商拿地已成為今年集中供地的主流，從深圳的土拍結(jié)果看，大型央國企拿地更為突出，凸顯開發(fā)商對深圳樓市及深圳發(fā)展前景的看好。

李宇嘉分析稱，深圳土地單價總價均較高，且規(guī)則上設(shè)置了“三限雙競”，對開發(fā)商的操盤能力要求較高。此外，深圳年輕人買房需求大，年輕人需求較為刁鉆，可選項目也較多，市場競爭激烈。

“要在深圳市場突圍，開發(fā)商操盤能力很重要，只有國央企操盤能力達到這個水品?！崩钣罴芜M一步指出。

出讓規(guī)則上，深圳此輪供地繼續(xù)采用“三限雙競+搖號”的方式，即限地價、限普通商品住房平均銷售價格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積；競地價、競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

李宇嘉指出，深圳土拍的規(guī)則越來越清晰穩(wěn)定，“三限雙競”常態(tài)化，開發(fā)商要適應(yīng)，“高房價下，幫助政府建設(shè)公租房、保租房，甚至還要建設(shè)一些公共設(shè)施。企業(yè)自持保租房，培養(yǎng)樓市未來的有生力量，這是深圳樓市可持續(xù)發(fā)展和健康發(fā)展的必由之路。”

其依據(jù)是，隨著深圳房價上漲，新市民通過公租房、保租房來過渡，政府、企業(yè)與老百姓的購買力要一起成長，最終讓新市民成為有產(chǎn)者，這對城市、企業(yè)、個人來講是共贏。