去年7月12日，弘陽(yáng)地產(chǎn)在港交所敲鐘上市。上市一年來(lái)，弘陽(yáng)地產(chǎn)股價(jià)長(zhǎng)期盤(pán)桓在2-3港元的區(qū)間，截至7月10日收盤(pán)每股報(bào)價(jià)2.64港元，與2.28港元的發(fā)行價(jià)相隔不遠(yuǎn)。

除了低迷的股價(jià)，弘陽(yáng)地產(chǎn)在過(guò)去一年里最受關(guān)注的是頻繁的高息發(fā)債動(dòng)作。今年7月3日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，發(fā)行于2022年到期金額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.5%;此外，弘陽(yáng)地產(chǎn)還于今年3月和4月分別發(fā)行了金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率分別為9.95%和11.5%;而去年11月和12月，弘陽(yáng)地產(chǎn)分別發(fā)行了金額為1.8億美元和2億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)13.5%。

弘陽(yáng)地產(chǎn)連續(xù)發(fā)債是否因資金緊張?如此高的利率是否說(shuō)明公司的資信評(píng)級(jí)不理想?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函弘陽(yáng)地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時(shí)未收到任何回復(fù)。

不過(guò)，弘陽(yáng)地產(chǎn)此前曾表示，發(fā)行上述優(yōu)先票據(jù)所募資金的將用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。所謂的現(xiàn)有債務(wù)再融資，有地產(chǎn)評(píng)論員告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“直白一點(diǎn)，就是借新債還舊債。”

2018年負(fù)債激增200億 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)兩年告負(fù)

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者梳理了弘陽(yáng)地產(chǎn)近幾年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、負(fù)債等財(cái)務(wù)指標(biāo)，確實(shí)釋放出一些資金“緊張”的信號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)的負(fù)債總額為540.72億元，與2017年的328.68億元相比增長(zhǎng)了212.04億元，增長(zhǎng)幅度為64.5%;資產(chǎn)負(fù)債率約為80%。值得一提的是，弘陽(yáng)地產(chǎn)需1年內(nèi)償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元，需于1年內(nèi)支付的優(yōu)先票據(jù)為25.93億元，雖然其賬上的貨幣資金為124.56億元，但可動(dòng)用的僅為62.33億元。

與此同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也連續(xù)告負(fù)，2017年和2018年分別為-34.98億元和-26.28億元。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，截至2018年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)擁有的近百個(gè)項(xiàng)目中，有超過(guò)一半為在建狀態(tài)，甚至有多個(gè)周期為10年或10年以上的項(xiàng)目。上述地產(chǎn)評(píng)論員表示：“剩余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金將是一種考驗(yàn)，而開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)對(duì)企業(yè)的資金回籠也會(huì)造成影響。”以2007年弘陽(yáng)地產(chǎn)獲取的旭日愛(ài)上城為例，十多年過(guò)去了，該項(xiàng)目仍出現(xiàn)在2018年銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)中，其中旭日愛(ài)上城八區(qū)銷(xiāo)售額為10.15億元;2014年獲取的山卿苑，2018年的銷(xiāo)售金額為5.76億元。

2020年計(jì)劃沖千億 為備“彈藥”頻繁高溢價(jià)拿地

雖然經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告負(fù)，但弘陽(yáng)地產(chǎn)在拿地方面卻毫不手軟。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，今年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)的拿地金額為103億元，位列第44位。

據(jù)了解，弘陽(yáng)地產(chǎn)的拿下的多個(gè)項(xiàng)目溢價(jià)率頗高。今年4月10日，弘陽(yáng)地產(chǎn)以4.42億拿下江門(mén)市江海禮樂(lè)45畝土地，溢價(jià)率高達(dá)83%。5月8日，弘陽(yáng)地產(chǎn)在常州、溫州土拍中，共拿下三宗商住地塊，其中溫州兩宗地塊成交總價(jià)分別為7.56億元和6.17億元，溢價(jià)率分別為30%和29.68%;常州地塊成交總價(jià)為12.4億元，溢價(jià)率為26.53%。5月9日，弘陽(yáng)地產(chǎn)以4.97億元競(jìng)得江蘇蘇州張家港塘橋鎮(zhèn)一宗商住用地，溢價(jià)率26.46%。

上述地產(chǎn)評(píng)論員表示，弘陽(yáng)地產(chǎn)之所以加快拿地節(jié)奏，可能是為2020年沖刺千億目標(biāo)做準(zhǔn)備。

2017年，弘陽(yáng)地產(chǎn)董事長(zhǎng)曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，即2020年達(dá)到千億規(guī)模。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，弘陽(yáng)地產(chǎn)在地產(chǎn)圈掀起了一輪“挖人大戰(zhàn)”，多位來(lái)自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽(yáng)。

2018年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額473.4億元，同比增長(zhǎng)84.2%。不過(guò)，銷(xiāo)售額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利能力卻有所下降。財(cái)報(bào)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2018年毛利率31.25%，而上年同期超過(guò)了40%;2019年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為302.53億元，完成了年度目標(biāo)的50.33%。