高負債型房地產企業(yè)藍光“滅了”，華夏幸福(600340,股吧)“不幸福”了……在資金需求側和資金供給側的雙重管控下，今年上半年，房地產市場加速“降杠桿”。

近期，各大上市銀行紛紛發(fā)布上半年業(yè)績。記者注意到，作為房地產業(yè)重要的資金供給側，多家上市銀行房地產業(yè)不良貸款率出現攀升。同時，為進一步滿足房地產貸款集中度監(jiān)管要求，落實“房住不炒”的基本要求，不少上市銀行正在持續(xù)調整涉房貸款占貸款總額的比重。

隨著房地產市場調控制度的“籠子”不斷扎緊，對于銀行而言，做好房地產金融需要平衡好收益與風險的關系。

個別房企現金流壓力影響銀行

“與不良率總體降低不同，上半年多家上市銀行房地產業(yè)不良率有所上升，這主要還是由于房地產企業(yè)貸款不良有所增加，個人住房貸款不良總體是比較穩(wěn)定并且有所降低的。”中國銀行研究院高級研究員梁婧在接受記者采訪時表示。

半年報顯示，上半年，多家上市銀行對公房地產業(yè)貸款不良率攀升。大型銀行中，截至今年6月末，工商銀行、建設銀行、交通銀行房地產貸款不良率分別較年初增長1.97個、0.25個、0.34個百分點。郵儲銀行未在半年報中明確披露這項數據。股份制銀行中，招商銀行(600036,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)上半年房地產貸款不良率分別由0.30%、0.69%、2.07%上升至1.07%、1.04%、3.03%;平安銀行(000001,股吧)、浙商銀行也出現壓力。

此外，部分中小上市銀行的房地產貸款不良率也引發(fā)關注。上半年，上海銀行、鄭州銀行、寧波銀行(002142,股吧)、青農商行(002958,股吧)等銀行房地產貸款不良率均有攀升。其中，重慶農商行房地產貸款不良率達到6.18%，在上市銀行中處于高位。

為何會出現上述情況?交通銀行金融研究中心首席房地產分析師夏丹向記者指出，上市房企不良率攀升反映了今年以來“三個紅線”“兩個占比”“嚴查房抵貸”等全方位金融收口之下，房企現金流壓力明顯增大的態(tài)勢。同時，房企面臨房地產調控越來越嚴的客觀環(huán)境，以銷售基本面帶動回款的能力弱于以往，對其他資金來源渠道驟減的對沖作用不足，部分房企在此情況下可能選擇主動暴露風險。

多家上市銀行在半年報或業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產業(yè)不良貸款率出現波動，主要受個別房企租售進度未達預期、還款能力有所下降等因素影響。

交通銀行業(yè)務總監(jiān)涂宏在業(yè)績發(fā)布會現場解釋，該行個別分行和子公司，有3家小型房企客戶貸款出現實質性風險，下遷為不良，導致對公房地產貸款不良率上升。此外，疫情影響下，部分租戶無法按時給付租金，或開園招商無法按時進行，使得租賃和商務服務業(yè)的少部分客戶貸款出現不良。

重慶農商行在半年報中指出，個別房地產企業(yè)客戶因流動資金緊張，在建項目發(fā)生停工情況，該行基于審慎原則對其貸款風險分類確認為不良。但重慶農商行同時表示，客戶貸款抵押品充足，后續(xù)將繼續(xù)加強清收、處置，逐步實現債權回收。

銀行將對房企“優(yōu)中選優(yōu)”

面對近期房地產業(yè)出現的震蕩，上市銀行應如何制定房地產貸款投放策略才能穩(wěn)住不良率?記者注意到，在房地產貸款投放上，上市銀行普遍慎之又慎。

光大銀行(601818,股吧)在半年報中提出，目前該行堅持房地產開發(fā)企業(yè)名單制管理，因城施策采取差異化的信貸政策;貫徹“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴格項目資本金及合規(guī)文件審查。

“現金流才是王道。”平安銀行副行長郭世邦日前在業(yè)績發(fā)布會上強調。目前，平安銀行重點選擇具有區(qū)位和成本優(yōu)勢、銷售前景好、去化周期短的項目。

在地域投向上，大城市圈是“香餑餑”。涂宏表示，下一步，交通銀行將以“一城一戶施策，分城分戶管理”為總體原則，信貸資源重點向長三角、粵港澳、京津冀三大都市圈和成渝雙圈等具備產業(yè)、人口導入地區(qū)傾斜，向經營財務策略穩(wěn)健的優(yōu)質房地產企業(yè)傾斜，向區(qū)位和成本優(yōu)勢明顯的住宅項目傾斜。同時，對人口凈流出地區(qū)、高杠桿高負債房企加快減退。

梁婧認為，目前對于商業(yè)銀行而言，房地產業(yè)的風險點主要集中在三方面：

一是房地產企業(yè)“三道紅線”指標情況。一些杠桿率較高、負債壓力較大、項目擴張較快的房地產公司可能會面臨資金流壓力。

二是房地產企業(yè)具體項目的區(qū)域分布情況。一些土地儲備不佳、項目集中在產業(yè)和人口支撐較弱的三四線城市的房地產企業(yè)將面臨較大壓力。

三是房地產企業(yè)海外融資情況。下半年，美聯儲貨幣政策轉向預期升溫，房企境外融資壓力將有所上升。

“對此，商業(yè)銀行要加強房地產項目風險管理，加強相關財務、信用資質情況的分析，在此基礎上結合自身房地產貸款集中度情況做好相關資產的調整。同時，在行業(yè)調整過程中中小企業(yè)或面臨更大壓力，可關注房地產業(yè)內部調整帶來的兼并重組等業(yè)務機會。”梁婧表示。

房貸集中度管理依然是長期任務

盡管今年上半年房地產業(yè)貸款不良率有所抬升，但專家普遍表示，與其他領域相比，房地產領域不良率相對較低，隨著信貸結構的調整，可能會對資產質量帶來一定影響，但這種影響是相對可控的。

“目前銀行的房企開發(fā)貸款由于長期實行嚴格的名單制管理，總體情況相對穩(wěn)定。”夏丹分析指出，下一階段銀行對于高杠桿高負債的房企可能加快減退，對重點人口凈流出城市的房企更為審慎;而在個人住房貸款方面，還需進一步把好準入關，在房貸集中度要求范圍內優(yōu)先滿足剛需，嚴防和排查消費貸、經營貸違規(guī)入樓市。

在采取措施控制房地產泡沫過程中，合理調節(jié)銀行資金的“水龍頭”是重要一環(huán)，也是長期任務。今年1月1日起實施的房地產貸款集中度管理，對不同類型商業(yè)銀行分別提出房地產貸款占比上限要求，就是從資金源頭上防止過多資金流向房地產業(yè)。

記者注意到，上半年，多家房地產集中度管理“未達標”的上市銀行正在緊鑼密鼓地進行調降，力求在業(yè)務調整過渡期內完成任務。

“對于房地產貸款集中度未達到監(jiān)管要求的銀行，需要通過壓縮房地產存量貸款、擴大對非房地產業(yè)貸款等方式調整信貸結構。”梁婧表示，“資金更多用于支持利好經濟轉型升級、可持續(xù)發(fā)展的實體經濟領域，將為銀行更好發(fā)展提供可持續(xù)動力，也將推動銀行零售等業(yè)務領域加快轉型。”

記者對半年報數據計算后發(fā)現，截至6月末，招商銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)個人住房貸款在貸款總額中占比分別為24.71%、25.9%，而監(jiān)管部門對兩家銀行的個人住房貸款占比上限要求為20%。招商銀行在半年報中表示，將繼續(xù)加強房地產貸款集中度管理，推動房地產貸款占比穩(wěn)步下降，并持續(xù)優(yōu)化信貸資產結構，積極加大對優(yōu)質制造業(yè)、綠色信貸等行業(yè)投放，預計房地產貸款集中度管理政策對銀行的總體影響可控。

上半年建設銀行個人住房貸款余額6.11萬億元，占貸款總額比重達33.72%，雖然較上年末有所下降，但仍超出監(jiān)管規(guī)定32.5%的上限。對此，建設銀行首席風險官程遠國表示，下一步將繼續(xù)平穩(wěn)、有序地開展個人住房貸款業(yè)務，促進個人住房貸款業(yè)務量、價、質平衡發(fā)展。同時，在個人消費貸款和信用卡業(yè)務方面持續(xù)發(fā)力，依托金融科技優(yōu)勢和數字化經營模式，加大場景布局和客戶拓展，持續(xù)打造消費生態(tài)，推動零售信貸穩(wěn)步增長。