高負(fù)債型房地產(chǎn)企業(yè)藍(lán)光“滅了”，華夏幸福(600340,股吧)“不幸福”了……在資金需求側(cè)和資金供給側(cè)的雙重管控下，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速“降杠桿”。

近期，各大上市銀行紛紛發(fā)布上半年業(yè)績。記者注意到，作為房地產(chǎn)業(yè)重要的資金供給側(cè)，多家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率出現(xiàn)攀升。同時(shí)，為進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管要求，落實(shí)“房住不炒”的基本要求，不少上市銀行正在持續(xù)調(diào)整涉房貸款占貸款總額的比重。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度的“籠子”不斷扎緊，對(duì)于銀行而言，做好房地產(chǎn)金融需要平衡好收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

個(gè)別房企現(xiàn)金流壓力影響銀行

“與不良率總體降低不同，上半年多家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率有所上升，這主要還是由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良有所增加，個(gè)人住房貸款不良總體是比較穩(wěn)定并且有所降低的。”中國銀行研究院高級(jí)研究員梁婧在接受記者采訪時(shí)表示。

半年報(bào)顯示，上半年，多家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率攀升。大型銀行中，截至今年6月末，工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行房地產(chǎn)貸款不良率分別較年初增長1.97個(gè)、0.25個(gè)、0.34個(gè)百分點(diǎn)。郵儲(chǔ)銀行未在半年報(bào)中明確披露這項(xiàng)數(shù)據(jù)。股份制銀行中，招商銀行(600036,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)上半年房地產(chǎn)貸款不良率分別由0.30%、0.69%、2.07%上升至1.07%、1.04%、3.03%;平安銀行(000001,股吧)、浙商銀行也出現(xiàn)壓力。

此外，部分中小上市銀行的房地產(chǎn)貸款不良率也引發(fā)關(guān)注。上半年，上海銀行、鄭州銀行、寧波銀行(002142,股吧)、青農(nóng)商行(002958,股吧)等銀行房地產(chǎn)貸款不良率均有攀升。其中，重慶農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款不良率達(dá)到6.18%，在上市銀行中處于高位。

為何會(huì)出現(xiàn)上述情況?交通銀行金融研究中心首席房地產(chǎn)分析師夏丹向記者指出，上市房企不良率攀升反映了今年以來“三個(gè)紅線”“兩個(gè)占比”“嚴(yán)查房抵貸”等全方位金融收口之下，房企現(xiàn)金流壓力明顯增大的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，房企面臨房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)的客觀環(huán)境，以銷售基本面帶動(dòng)回款的能力弱于以往，對(duì)其他資金來源渠道驟減的對(duì)沖作用不足，部分房企在此情況下可能選擇主動(dòng)暴露風(fēng)險(xiǎn)。

多家上市銀行在半年報(bào)或業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率出現(xiàn)波動(dòng)，主要受個(gè)別房企租售進(jìn)度未達(dá)預(yù)期、還款能力有所下降等因素影響。

交通銀行業(yè)務(wù)總監(jiān)涂宏在業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)解釋，該行個(gè)別分行和子公司，有3家小型房企客戶貸款出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)，下遷為不良，導(dǎo)致對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升。此外，疫情影響下，部分租戶無法按時(shí)給付租金，或開園招商無法按時(shí)進(jìn)行，使得租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的少部分客戶貸款出現(xiàn)不良。

重慶農(nóng)商行在半年報(bào)中指出，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)客戶因流動(dòng)資金緊張，在建項(xiàng)目發(fā)生停工情況，該行基于審慎原則對(duì)其貸款風(fēng)險(xiǎn)分類確認(rèn)為不良。但重慶農(nóng)商行同時(shí)表示，客戶貸款抵押品充足，后續(xù)將繼續(xù)加強(qiáng)清收、處置，逐步實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。

銀行將對(duì)房企“優(yōu)中選優(yōu)”

面對(duì)近期房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的震蕩，上市銀行應(yīng)如何制定房地產(chǎn)貸款投放策略才能穩(wěn)住不良率?記者注意到，在房地產(chǎn)貸款投放上，上市銀行普遍慎之又慎。

光大銀行(601818,股吧)在半年報(bào)中提出，目前該行堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單制管理，因城施策采取差異化的信貸政策;貫徹“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴(yán)格項(xiàng)目資本金及合規(guī)文件審查。

“現(xiàn)金流才是王道。”平安銀行副行長郭世邦日前在業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)。目前，平安銀行重點(diǎn)選擇具有區(qū)位和成本優(yōu)勢(shì)、銷售前景好、去化周期短的項(xiàng)目。

在地域投向上，大城市圈是“香餑餑”。涂宏表示，下一步，交通銀行將以“一城一戶施策，分城分戶管理”為總體原則，信貸資源重點(diǎn)向長三角、粵港澳、京津冀三大都市圈和成渝雙圈等具備產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入地區(qū)傾斜，向經(jīng)營財(cái)務(wù)策略穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，向區(qū)位和成本優(yōu)勢(shì)明顯的住宅項(xiàng)目傾斜。同時(shí)，對(duì)人口凈流出地區(qū)、高杠桿高負(fù)債房企加快減退。

梁婧認(rèn)為，目前對(duì)于商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要集中在三方面：

一是房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)情況。一些杠桿率較高、負(fù)債壓力較大、項(xiàng)目擴(kuò)張較快的房地產(chǎn)公司可能會(huì)面臨資金流壓力。

二是房地產(chǎn)企業(yè)具體項(xiàng)目的區(qū)域分布情況。一些土地儲(chǔ)備不佳、項(xiàng)目集中在產(chǎn)業(yè)和人口支撐較弱的三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大壓力。

三是房地產(chǎn)企業(yè)海外融資情況。下半年，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向預(yù)期升溫，房企境外融資壓力將有所上升。

“對(duì)此，商業(yè)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)、信用資質(zhì)情況的分析，在此基礎(chǔ)上結(jié)合自身房地產(chǎn)貸款集中度情況做好相關(guān)資產(chǎn)的調(diào)整。同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整過程中中小企業(yè)或面臨更大壓力，可關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整帶來的兼并重組等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。”梁婧表示。

房貸集中度管理依然是長期任務(wù)

盡管今年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有所抬升，但專家普遍表示，與其他領(lǐng)域相比，房地產(chǎn)領(lǐng)域不良率相對(duì)較低，隨著信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可能會(huì)對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量帶來一定影響，但這種影響是相對(duì)可控的。

“目前銀行的房企開發(fā)貸款由于長期實(shí)行嚴(yán)格的名單制管理，總體情況相對(duì)穩(wěn)定。”夏丹分析指出，下一階段銀行對(duì)于高杠桿高負(fù)債的房企可能加快減退，對(duì)重點(diǎn)人口凈流出城市的房企更為審慎;而在個(gè)人住房貸款方面，還需進(jìn)一步把好準(zhǔn)入關(guān)，在房貸集中度要求范圍內(nèi)優(yōu)先滿足剛需，嚴(yán)防和排查消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)入樓市。

在采取措施控制房地產(chǎn)泡沫過程中，合理調(diào)節(jié)銀行資金的“水龍頭”是重要一環(huán)，也是長期任務(wù)。今年1月1日起實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理，對(duì)不同類型商業(yè)銀行分別提出房地產(chǎn)貸款占比上限要求，就是從資金源頭上防止過多資金流向房地產(chǎn)業(yè)。

記者注意到，上半年，多家房地產(chǎn)集中度管理“未達(dá)標(biāo)”的上市銀行正在緊鑼密鼓地進(jìn)行調(diào)降，力求在業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)完成任務(wù)。

“對(duì)于房地產(chǎn)貸款集中度未達(dá)到監(jiān)管要求的銀行，需要通過壓縮房地產(chǎn)存量貸款、擴(kuò)大對(duì)非房地產(chǎn)業(yè)貸款等方式調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。”梁婧表示，“資金更多用于支持利好經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、可持續(xù)發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，將為銀行更好發(fā)展提供可持續(xù)動(dòng)力，也將推動(dòng)銀行零售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域加快轉(zhuǎn)型。”

記者對(duì)半年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，截至6月末，招商銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)個(gè)人住房貸款在貸款總額中占比分別為24.71%、25.9%，而監(jiān)管部門對(duì)兩家銀行的個(gè)人住房貸款占比上限要求為20%。招商銀行在半年報(bào)中表示，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款占比穩(wěn)步下降，并持續(xù)優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，積極加大對(duì)優(yōu)質(zhì)制造業(yè)、綠色信貸等行業(yè)投放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策對(duì)銀行的總體影響可控。

上半年建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額6.11萬億元，占貸款總額比重達(dá)33.72%，雖然較上年末有所下降，但仍超出監(jiān)管規(guī)定32.5%的上限。對(duì)此，建設(shè)銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官程遠(yuǎn)國表示，下一步將繼續(xù)平穩(wěn)、有序地開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量、價(jià)、質(zhì)平衡發(fā)展。同時(shí)，在個(gè)人消費(fèi)貸款和信用卡業(yè)務(wù)方面持續(xù)發(fā)力，依托金融科技優(yōu)勢(shì)和數(shù)字化經(jīng)營模式，加大場(chǎng)景布局和客戶拓展，持續(xù)打造消費(fèi)生態(tài)，推動(dòng)零售信貸穩(wěn)步增長。