為什房?jī)r(jià)易漲不易跌，其背后的原理是什么?確實(shí)，過(guò)去20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一直長(zhǎng)牛的，這也讓房?jī)r(jià)一直上漲的印象深入人心，不過(guò)也有人說(shuō)沒(méi)有只漲不跌的商品，那么房?jī)r(jià)為何易漲不易跌?

1、房子不是一般的商品

我們知道一般的商品隨著生產(chǎn)技術(shù)的提升，他的價(jià)格反而有可能是降低的，因?yàn)橐?guī)模化之后帶來(lái)的成本下降，這方面在工業(yè)品方面特別突出，比如手機(jī)和電視機(jī)，和十幾年前相比，價(jià)格跌了不少，但是質(zhì)量和功能大幅提升了，如果用同質(zhì)來(lái)比較的話，那么手機(jī)和電視機(jī)和十幾年前不知道降價(jià)了多少。

但是房子為何卻不是這樣?我想其中很大的的一個(gè)原因就是房子不是一般的商品，他有稀缺性，手機(jī)并不存在稀缺性，只要市場(chǎng)需要，馬上可以開(kāi)工生產(chǎn)，口罩也是如此，所以，隨著需求量的上升，產(chǎn)量也可以馬上上來(lái)，從而抑制價(jià)格的上漲，而生產(chǎn)水平的提升，反而會(huì)帶來(lái)價(jià)格的下跌。

但是房子不是，房子是稀缺的，當(dāng)然你如果將房子看出是鋼筋水泥，那么房子自然就不是稀缺的，因?yàn)槲覀儑?guó)家鋼鐵已經(jīng)是過(guò)剩產(chǎn)能了，但是房子的本質(zhì)不是鋼筋水泥，而是附著于土地之上的各種資源，一棟在農(nóng)村的房子和一棟在一線城市的房子，從鋼筋水泥的角度來(lái)看并沒(méi)有什么差異，但是有差異的是兩個(gè)房子下面的土地，農(nóng)村的土地周圍沒(méi)有什么配套資源，但是一線城市的土地周邊是各種完善的配套，這里有能夠帶來(lái)高薪酬的產(chǎn)業(yè)集聚，這里有優(yōu)秀的學(xué)校，這里有醫(yī)術(shù)精湛的醫(yī)院，這里有發(fā)達(dá)的交通設(shè)施，正是這些配套資源才賦予了土地價(jià)值。而這種資源才是稀缺的。

2、巨大的需求增量超過(guò)了供給

我們都知道中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去20年發(fā)展迅速，但是這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速會(huì)體現(xiàn)在什么地方?是GDP的絕對(duì)量，從2000年的8.9萬(wàn)億增長(zhǎng)到2019年的99.1萬(wàn)億，增長(zhǎng)幅度是1000%，19年時(shí)間中國(guó)GDP增長(zhǎng)了10倍;這是宏觀層面的，宏觀層面也會(huì)傳導(dǎo)到微觀層面，2000年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6280元，而到了2019年這個(gè)數(shù)據(jù)是42359元，19年的時(shí)間增長(zhǎng)了600%，相當(dāng)于增長(zhǎng)了6倍，雖然不及宏觀GDP的增長(zhǎng)幅度，但是也增長(zhǎng)了不少。

在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及人均可支配收入增長(zhǎng)的過(guò)程中，還帶來(lái)了一個(gè)巨大的增量，那就是城鎮(zhèn)化，也就是大量的人口從鄉(xiāng)村走入到城鎮(zhèn)生活，在2000年的時(shí)候中國(guó)城鎮(zhèn)化率是36%，而到了2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為60.6%，城鎮(zhèn)人口從2000年的4.6億增長(zhǎng)到2019年的8.5萬(wàn)億，也就是說(shuō)過(guò)去19年中國(guó)城鎮(zhèn)人增加了3.9億，這是一個(gè)比外國(guó)總?cè)丝谶€要多的數(shù)字。而歐外的總?cè)丝谝膊?.47億!

3.9億人口，按照人均居住面積39平米(統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù))，那么這個(gè)需求量就是152億平米，而原來(lái)的4.6億人口的城鎮(zhèn)人口原本的居住面積就比較小，也是需要有增量的。

我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了22年(從房改后開(kāi)始計(jì)算)，到了2019年當(dāng)年商品房住宅銷售面積是15億平米，而在2000年的時(shí)候商品房住宅銷售面積才1.5億平米，過(guò)去19年累計(jì)的銷售面積是163平米，而這大概就足夠過(guò)去19年城鎮(zhèn)新增的人口的居住面積，但是原來(lái)的4.6億人口需不需要改善住房面積?

房地產(chǎn)市場(chǎng)原本自帶的稀缺性屬性，再加上過(guò)去城鎮(zhèn)化帶來(lái)的巨大的需求量以及收入的增長(zhǎng)帶來(lái)的購(gòu)買力的增長(zhǎng)，這些都構(gòu)成了房?jī)r(jià)易漲難跌的基礎(chǔ)，但是還一個(gè)非常關(guān)鍵的因素，那就是供給方面并沒(méi)有完全滿足需求，尤其是在一二線城市，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化還將持續(xù)進(jìn)行，一二線城市以及區(qū)域中心城市的人口依然會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，不斷從更低的城市吸引人口，擴(kuò)大自己的城市空間是刻不容緩的。