在樓市調(diào)控和新冠的疊加影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)整體的壓力還是比較大的，但每個(gè)城市對(duì)壓力的消化能力可能會(huì)不一樣，從而導(dǎo)致樓市發(fā)展情況也不一樣，在這種背景下購(gòu)房一方面要看自己的購(gòu)房需求是什么，另一方面要看所在城市的實(shí)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況怎么樣，兩者都需要結(jié)合自己的具體情況才能得出客觀一些的結(jié)論。

即使整體行業(yè)在承壓，但往后一兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)擾，都可以結(jié)合城市發(fā)展差異的影響來(lái)衡量。

▲房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，“房住不炒”引導(dǎo)房產(chǎn)回歸居住屬性的方向依然不變，原先行業(yè)非理性的泡沫將繼續(xù)被擠壓，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下滑的擔(dān)擾存在著在局部的城市成為事實(shí)的可能。

在“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”樓市調(diào)控措施的持續(xù)影響下，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了較大的變數(shù)，市場(chǎng)中原本那種認(rèn)為房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲、買房必然賺錢(qián)的看法，也正逐漸從無(wú)比堅(jiān)定向疑惑不定轉(zhuǎn)變，想買房但又怕買了后房?jī)r(jià)會(huì)下跌的擔(dān)擾也正是這種背景下成為不斷增多的現(xiàn)象。

雖然新房市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)依然比較強(qiáng)勢(shì)，但畢竟從國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)來(lái)看全國(guó)總的新建商品房成交增速已經(jīng)在這幾年間連年下降，并且于2019年進(jìn)入到負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間，而2020年由于新冠的影響，從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)表現(xiàn)看將很難恢復(fù)到去年全年水平，難免會(huì)進(jìn)一步拉大下滑的空間，整體成交壓力無(wú)疑也將會(huì)進(jìn)一步增大。

而新房市場(chǎng)成交情況承壓，再加上新冠對(duì)經(jīng)濟(jì)和居民收入層面的影響，很多城市的二手房市場(chǎng)成交慘淡，不少三線以下城市二手房有價(jià)無(wú)市的情況比較嚴(yán)重，想賣也不一定能順利地賣出去，使當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，整體來(lái)看局部城市的二手房?jī)r(jià)下跌的情況要比新房市場(chǎng)要更加嚴(yán)重。

而未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍將繼續(xù)，那么上面這種現(xiàn)象還將會(huì)在局部地區(qū)繼續(xù)存在。而買入新房后一般都需要以二手房市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)衡量自己的房子的情況，那么買房后在未來(lái)一二兩年房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)下滑的可能性還是存在的，只是其中的一個(gè)影響因素要看所購(gòu)房的區(qū)域在那里。

▲同一環(huán)境下，不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不相同，同時(shí)由于對(duì)市場(chǎng)壓力的消化能力不同，市場(chǎng)在不同城市之間對(duì)后續(xù)走勢(shì)的擔(dān)憂情緒的影響程度也有不同。

新房買入之后，我們要對(duì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，一般都是以二手房市場(chǎng)的價(jià)格做參考，而二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)的表現(xiàn)雖然整體壓力較大，但在不同城市間的表現(xiàn)還是會(huì)不一樣。

比如以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)公報(bào)的4月份(5月份數(shù)據(jù)還未公報(bào))全國(guó)70城大中城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)情況為例，70個(gè)代表城市中有37個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，7個(gè)持平，26個(gè)下跌，表現(xiàn)出很明顯的分化現(xiàn)象，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明不同城市的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)是不同的，從而會(huì)對(duì)擔(dān)憂情緒的強(qiáng)弱造成影響。

而在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)中的商品房最終都要靠需求來(lái)消化，而潛在需求數(shù)量及總體需求規(guī)模都與城市的價(jià)值和前景息息相關(guān)，再加上城市發(fā)展的不均衡又是一個(gè)非常顯著的城市發(fā)展特點(diǎn)，這也造成了不同的城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不相同，對(duì)于有足夠?qū)嵙Φ某鞘校桥率嵌唐陂g二手房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，也有機(jī)會(huì)通過(guò)時(shí)間來(lái)消化壓力。

所以在房?jī)r(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)、城市實(shí)力和前景好的城市，對(duì)于往后一兩年或者更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)的擔(dān)擾肯定會(huì)更弱一些，反之如果當(dāng)?shù)乇旧韷毫捅容^大，同時(shí)當(dāng)?shù)氐某鞘袑?shí)力也無(wú)助于壓力的有效消化，那么下滑的擔(dān)擾無(wú)疑就要更強(qiáng)了，故此論房?jī)r(jià)下滑的擔(dān)憂，需要關(guān)聯(lián)城市來(lái)看。

在新形勢(shì)下明確購(gòu)房需求類型與市場(chǎng)的關(guān)系是比較重要事情，重自住、輕投資應(yīng)該是現(xiàn)階段比較理性的選擇。

▲整體市場(chǎng)走勢(shì)并不利于投資需求，如果抱著賺錢(qián)的想法去購(gòu)房，應(yīng)該采取比以前更加謹(jǐn)慎一些的態(tài)度。

在“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的樓市調(diào)控下，管理部門(mén)通過(guò)較強(qiáng)的調(diào)控措施對(duì)供需兩端進(jìn)行引導(dǎo)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)中容易引發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象的投資需求得到了有效的抑制，整體房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是比較平穩(wěn)的，即使在那些房?jī)r(jià)上漲的城市，漲幅普遍也比較小，偶爾出現(xiàn)漲幅稍大的城市是極個(gè)別的現(xiàn)象。

而如果抱著賺錢(qián)的想法去購(gòu)房，雖然也不能說(shuō)一定不行，但在現(xiàn)在房產(chǎn)的投資屬性被不斷弱化的背景下，即使在那些城市前景非常廣闊的城市，對(duì)其所取得的空間和所耗費(fèi)的時(shí)間都要有新的概念，因?yàn)槠骄彽淖邉?shì)下，大概率需要用較長(zhǎng)的時(shí)間才能換取來(lái)一定的空間。

這與以往幾年翻倍、十年翻幾倍的現(xiàn)象是完全不同的，觀念不改變，失望的概率就會(huì)很大，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得相對(duì)較快的城市在全國(guó)范圍內(nèi)也沒(méi)有幾個(gè)，大部分城市都是相對(duì)平緩甚至有壓力的。

而以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)和收入承接能力、杠桿水平，再讓房?jī)r(jià)暴漲影響的將是行業(yè)的健康水平，也影響民生幸福指數(shù)，不再以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)刺激的短期措施和建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)示將來(lái)的引導(dǎo)方向與現(xiàn)在并沒(méi)有太大的改變。

而不管是投入了現(xiàn)金還是房貸，持有房產(chǎn)都是有資金成本的，房產(chǎn)沒(méi)有升值、升值幅度小，不一定可以覆蓋持有的資金成本，況且將來(lái)還有可能出臺(tái)一些增加持有成本的稅項(xiàng)，這也是一個(gè)非常不確定的影響因素。所以即使在發(fā)展比較好的城市中，現(xiàn)階段投資需求依然需要謹(jǐn)慎。

▲自住需求是入市還是等待最好結(jié)合自己的情況和當(dāng)?shù)睾桶l(fā)展來(lái)考慮。

對(duì)于自住需求來(lái)說(shuō)，是否入市可以結(jié)合自己的情況和當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展情況來(lái)考慮。自住需求可分為急切情形和非急切情況，比如結(jié)婚，如果丈母娘要求一定要有婚房才準(zhǔn)女兒出嫁，那么如果有經(jīng)濟(jì)條件的話也就不得不加緊考慮這件事，否則拖一拖的話可能會(huì)影響終身大事。

而如果是可以緩解的非急切的情況，比如改善型居住需求，并不急于一時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，如果二手房市場(chǎng)表現(xiàn)非常差，新房也買不出去，那么當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的壓力將會(huì)是比較大的，房?jī)r(jià)調(diào)整的可能性也會(huì)很大，這種情況其實(shí)不必急于一時(shí)。

而如果當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展?jié)摿Ρ容^好，長(zhǎng)遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)支撐也比較強(qiáng)，由于潛在需求的承托，那么房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌的可能性就比較小了，這時(shí)候反而可以在能夠方便議價(jià)的時(shí)候?qū)κ袌?chǎng)給予足夠的關(guān)注，以便在各方面條件都比較合適自己的時(shí)間入手。

這種背景下即使買入后房?jī)r(jià)有波動(dòng)，但對(duì)于自己長(zhǎng)期居住的人來(lái)說(shuō)，都有機(jī)會(huì)通過(guò)時(shí)間來(lái)消化掉這些波動(dòng)，城市潛力好的甚至能長(zhǎng)期保持緩緩上行的狀態(tài)。

綜上內(nèi)容，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于比較特殊的時(shí)期，房?jī)r(jià)走向在不同的城市間呈現(xiàn)分化的現(xiàn)象，房產(chǎn)的投資屬性也正在降低，所以最好能結(jié)合自己的購(gòu)房需求類型和所在城市發(fā)展情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)衡量，才有可能得出客觀一些的結(jié)論。