國內(nèi)房價過高已經(jīng)是老百姓的普遍共識，在某些城市的高房價已經(jīng)抑制大家的購房需求，不少中小城市甚至出現(xiàn)了需求不足的情況。那么為何房價還是居高不下?高房價背后到底有哪些邏輯?借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

過去20年我國商品房發(fā)展大概經(jīng)歷過4個時期，目前我們處于第4個時期“試圖穩(wěn)定期”

前三個時期我國商品房最大的變化就是從“解決住房問題”到“解決投資問題”轉(zhuǎn)變

圖上所示是過去20年我國商品房銷售均價走勢圖，可以看到2003年以前國內(nèi)房價漲勢很平穩(wěn)，這個時候的房價漲幅基本在3%左右，遠遠低于國內(nèi)GDP增速;2003-2008年之間國內(nèi)商品房還是處于明顯供不應(yīng)求的情況，畢竟隨著國家加入WTO后，大城市、國際資本的大量涌入帶動了各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)人口開始向大城市涌入。這段時間的房價上漲其實可以歸咎于“房產(chǎn)需求大于實際供應(yīng)”。

2008年的金融危機讓“房產(chǎn)投資”開始成為主流，房產(chǎn)開始偏離“住”的本質(zhì)

今天不去談2008年金融危機期間我們采取的措施是否對錯，不過顯著的是2008年后全國各地開始搞基建，開發(fā)房地產(chǎn)，這個時候的房價在實際需求和資本的大量涌入下，保持了20%以上的高增速持續(xù)到了2014年左右。大家需要知道的是，這個時期國內(nèi)絕大多數(shù)城市是沒有限購這一說的，哪怕北上廣深也是如此。

因為2008-2014年期間房地產(chǎn)的高速發(fā)展，房價突飛猛進，已經(jīng)讓老百姓買不起了，于是2016年的“去庫存”出臺了

圖上所示是2005-2018年國內(nèi)房企住宅銷售套數(shù)走勢圖，可以看到歷史是何其的相似2008年房企銷售不暢，開始搞刺激鼓勵大家購房;2014年同樣如此后，又開始取消限購、首付比例降低等手段來鼓勵大家購房(這兩年的股市表現(xiàn)還是不錯的);在效果還不明顯的情況下(大家購買力實在不夠了)，干脆2016年開始了小2年的“去庫存”(其實就是給大家發(fā)錢買房)。這樣操作的情況下全國各個城市的房價都漲了一波，、西藏這些地區(qū)也不例外。

房價為何過高?其實從2008年之后房產(chǎn)問題就脫離了“住房需求”這個本質(zhì)，已經(jīng)成為“金融產(chǎn)品”

房地產(chǎn)成為地方、企業(yè)(包括上市公司)、銀行等的主要資金和利潤來源，已經(jīng)不是簡單的住房了

圖上所示是2019年房企土地購置費用及累計增長走勢圖，可以看到僅僅2019年房地產(chǎn)土地購置費就高達4.16萬億，而且比同期2018年還保持了14.5%以上的高增速;這個說明了什么?地方財政對于土地依賴度很高，同樣的2019年曝出了包括海馬汽車等在內(nèi)的很多上市企業(yè)面對退市風險出現(xiàn)了“賣房求利潤”的情況。足以說明了一點“地方、企業(yè)(上市公司)、銀行本身已經(jīng)把房地產(chǎn)作為投資品來對待了”。國家提出的“房住不炒”更多的是對“這幾位”說的。

2016年提出“房住不炒”實際調(diào)控真正有效果的其實是在2018年

從上圖《2005-2018年國內(nèi)房企住宅銷售套數(shù)走勢圖》可以看到真正的房產(chǎn)銷售套數(shù)有明顯降低的其實還是2018年，2018年房產(chǎn)實際銷售套數(shù)比2017年少了6萬多套。這才是這幾年調(diào)控唯一可以拿得出手的“成績”，可惜在戰(zhàn)果沒有繼續(xù)擴大的時刻，2020年又出現(xiàn)了此次疫情。不過此次高層的表態(tài)很有振奮人心的作用，堅持“房住不炒”不允許地方肆意放松調(diào)控是2020年以來勇談聽到的唯一一個好消息。

在“穩(wěn)”字當頭的當下，期待房價出現(xiàn)規(guī)模下跌基本不現(xiàn)實，我們承受不起

2018年資產(chǎn)總值已經(jīng)高達85萬億的房地產(chǎn)，誰都不敢“輕舉妄動”

大家需要知道2019年我國GDP總值不過99萬億，2018年還不到92萬億;僅僅房地產(chǎn)的資產(chǎn)就高達85萬億，撇開房地產(chǎn)到底能夠帶動多少就業(yè)、創(chuàng)造多少價值不談，僅僅這么些資產(chǎn)縮水帶來的后果就不是我們能夠承受的。這也是我一直呼吁大家理性的原因，既然歷史已經(jīng)鑄成，我們當下要做的就是糾錯。

陳平教授曾表達過這樣一句話“這代領(lǐng)導人主要使命就是糾錯”，不僅僅是高房價問題，包括環(huán)境污染、產(chǎn)業(yè)大而不強等

發(fā)展總是需要代價的，房地產(chǎn)發(fā)展帶來的高房價問題其實也是一種“代價”。這是由我國本身的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展階段決定的，要想快速解決就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療等問題肯定要犯一些錯誤的。房地產(chǎn)的高房價問題也是如此，好在從2018年后我們已經(jīng)開始主動糾錯，而且到2020年這么困難的年份，在第一季度GDP增速是同比-6.8%的情況下，國家仍然沒有采取“房產(chǎn)刺激”的慣用手段，足以說明了一切。

綜上，人們認為房價普遍過高是由過去我們過于追求快速發(fā)展造成的，房價之所以居高不下是因為牽扯利益太多，不能也不敢大動干戈。好在是我們已經(jīng)在“糾錯”的路上，堅持幾年后相信一切會恢復正常。各位覺得呢?