4月20日，據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。相比于3月20日眾人期盼的LPR利率下調(diào)不同，此次利率下調(diào)似乎有點(diǎn)出人意料。究其原因其實(shí)還是跟國家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有一定關(guān)系，畢竟GDP負(fù)增長這個(gè)可是頭一遭。哪怕是2003年非典時(shí)期GDP數(shù)據(jù)也沒有今天這樣的表現(xiàn)。那么此次LPR利率下調(diào)，尤其是5年期的利率下調(diào)0.1%對(duì)于樓市無疑是一種變相利好，不過樓市走向還是要取決于國家是否允許地方采取“刺激”辦法。借此機(jī)會(huì)簡單談?wù)勎业挠^察。

5年期LPR利率下調(diào)對(duì)于房企來說看似一種利好，其實(shí)真的購房者受到的實(shí)惠不多

2019年10月8日已經(jīng)開始實(shí)行LPR利率貸款購房，2020年3月-8月還是處于調(diào)整期，絕大多數(shù)銀行住房貸款還是采取固定利率上浮的方式

相信從2019年10月8日到現(xiàn)在為止有過購房經(jīng)驗(yàn)的朋友應(yīng)該深有體會(huì)，絕大多數(shù)銀行采取的貸款利率其實(shí)質(zhì)還是過去的固定利率4.9%上浮的方式，比如如今很多人的住房貸款利率為5.88%，來源其實(shí)還是4.9%*1.2(利率上浮20%);只不過如今換了種說法，以4月20日的LPR4.65%為例，5.88%就是4.65%+1.23%(加點(diǎn)不變);對(duì)于真正的購房者來說，因?yàn)榉抠J利率高低最終的決定權(quán)在銀行手中，購房者真正能夠享受到的優(yōu)惠其實(shí)也極其有限。

4月份LPR利率下調(diào)，說明央行又有大量的資金釋放，足以說明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好

這里還是需要告訴大家LPR利率出現(xiàn)的根本原因，其本質(zhì)就是為了解決企業(yè)融資成本高的問題;只不過為了統(tǒng)一銀行貸款，才將5年期以上LPR利率與房貸掛鉤。但唯一可以肯定的是，房貸與LPR掛鉤的目的肯定不是讓大家享受福利，一個(gè)基本的事實(shí)是“大家享受福利了，銀行的利潤就降低了”，你認(rèn)為會(huì)有這樣的好事情發(fā)生?

過去很長一段時(shí)間住房貸款利率的波動(dòng)會(huì)引起樓市波動(dòng)，LPR利率存在的原因就是切斷這種聯(lián)系

從LPR利率出現(xiàn)到現(xiàn)在為止，LPR利率波動(dòng)已經(jīng)成為正常，房價(jià)走勢(shì)卻基本穩(wěn)定

圖上所示是從2019年8月20日到2020年4月20日國內(nèi)LPR利率表，可以看到LPR利率整體都處于走弱的趨勢(shì)，但國內(nèi)這段時(shí)間的房價(jià)走勢(shì)圖卻整體平穩(wěn)，如下圖所示2019年8月-2020年3月份國內(nèi)主要城市新建商品房走勢(shì)圖，可以看到除去西安等極個(gè)別城市房價(jià)上漲明顯外，其余城市的房價(jià)基本處于穩(wěn)定或橫盤的情況。

國內(nèi)房價(jià)接下來的走勢(shì)其實(shí)還是跟允不允許“刺激”有關(guān)系，只要不刺激房價(jià)，樓市就很難有大的波動(dòng)

國內(nèi)房價(jià)漲幅跟供需有關(guān)系，供需多少跟刺激多少也有關(guān)系

圖上所實(shí)施2007-2018年國內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格走勢(shì)圖，可以看到2008年和2014年房價(jià)大漲的背后都有國家和地方的“刺激”和“鼓勵(lì)購房”出臺(tái)。簡單來說，只要不去肆意鼓勵(lì)或者人為制造需求，房價(jià)就很難有大的波動(dòng)。而最近的數(shù)據(jù)表明了2018年后我們也即將步入歷史輪回，2020年的疫情會(huì)進(jìn)一步加快這個(gè)進(jìn)程，2020年的樓市情況還是取決于我們搞不搞刺激。

期待接下來的樓市仍然在“房住不炒”的調(diào)控背景下保持穩(wěn)定

樓市保持穩(wěn)定還是勇談的判斷，當(dāng)然前提是國家堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖。畢竟面對(duì)房企這么高的總資產(chǎn)(2018年超過85萬億)和高負(fù)債率(2018年已經(jīng)達(dá)到79.1%)，尚沒有能夠完全替代的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)。居民如今的消費(fèi)壓力、生存生活壓力都與高房價(jià)有很大關(guān)系，之前已經(jīng)發(fā)表過一篇高房價(jià)或影響我國商業(yè)信心的文章得到廣大粉絲和網(wǎng)友的熱議就足以說明些問題。

綜上，LPR利率下調(diào)對(duì)于樓市來說看似利好其實(shí)未必，樓市最終的走向還是以穩(wěn)定為主，當(dāng)然前提也很清楚“房住不炒”。各位覺得呢?