選擇固定利率不變還是選擇LPR浮動(dòng)利率，這確實(shí)是橫在商業(yè)房貸存量客戶面前的一道難以抉擇的選擇題。

央行要求房貸商業(yè)貸款存量客戶完成“換錨”工作

按照央行的有關(guān)部署，所有房貸商業(yè)貸款的存量客戶，自2020年3月1日起，至20201年8月31日止，在6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成“換錨”工作，也就是選擇原貸款利率不變或者選擇LPR浮動(dòng)利率。需要注意的是，房貸只剩最后一個(gè)還款周期的不在轉(zhuǎn)換范圍之內(nèi)、公積金房貸不在轉(zhuǎn)換范圍之內(nèi)。

(圖1：央行30號(hào)規(guī)定要求完成“換錨”工作)

而且，選擇機(jī)會(huì)對(duì)于每個(gè)房貸商貸客戶只有一次，以后不準(zhǔn)再變更。

因此充分了解LPR是什么、對(duì)比固定利率與LPR浮動(dòng)利率之間的關(guān)系、LPR未來(lái)的走向就顯得尤為重要。

什么是LPR

實(shí)際上LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的簡(jiǎn)稱，LPR又分為1年期和5年期以上兩個(gè)品種(因?yàn)榉抠J為5年期以上的長(zhǎng)期貸款，所以后文中我們說(shuō)到的LPR指的是5年期以上LPR)，他是由境內(nèi)26家銀行對(duì)最優(yōu)質(zhì)的客戶的貸款利率以加點(diǎn)的形式形成報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)給央行，央行再根據(jù)26家銀行的報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，最后形成一個(gè)基準(zhǔn)利率。

由此可見(jiàn)，LPR是一個(gè)非常市場(chǎng)化的利率，其值并不是央行說(shuō)了算的，更不是由某一家或者幾家銀行說(shuō)了算的。

央行每個(gè)月20號(hào)都會(huì)對(duì)LPR的最新值進(jìn)行披露一次。

(圖2：參與LPR報(bào)價(jià)的26家銀行)

之前以“貸款基準(zhǔn)利率”為“錨”，轉(zhuǎn)為以LPR“為錨”之后，利率變成多少了?

我們知道，之前的房貸利率是以貸款基準(zhǔn)利率4.9%為基礎(chǔ)的，不同的銀行、不同的客戶、不同的貸款時(shí)間點(diǎn)會(huì)在4.9%的基礎(chǔ)上上浮或者下浮形成個(gè)人單獨(dú)的貸款利率。

比如，A的房貸利率不上浮也不下調(diào)，那么他的房貸利率就是4.9%;

B的房貸利率上浮20%，那么他的房貸利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%;

同樣，C的房貸利率下浮10%，那么他的房貸利率就是4.9%*(1-10%)=4.41。

可以明確一點(diǎn)的是，即使轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，那么本身房貸利率高的依然高，房貸利率低的依然低，因?yàn)檗D(zhuǎn)換過(guò)程中引入了一個(gè)新的名詞：基點(diǎn)。

我們拿上文A、B、C三人的利率舉例，假設(shè)A、B、C都將利率轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR形式，我們看其轉(zhuǎn)化后的利率分別是多少(以2019年末LPR為4.8%為標(biāo)準(zhǔn))：

A新利率為：LPR+0.1%(其中LPR是浮動(dòng)的，0.1%是由A的原利率4.9%-4.8%計(jì)算而來(lái)的，很明顯，LPR以后是浮動(dòng)的，而0.1%是‘基點(diǎn)’，是不變的)

同理，B的利率為：LPR+0.98%;C的利率為L(zhǎng)PR-0.39%。

從上面的轉(zhuǎn)化我們可以看出：基點(diǎn)可以為正可以為負(fù)，當(dāng)原利率正好為4.8%時(shí)基點(diǎn)為0，高于4.8%時(shí)，基點(diǎn)為正，反之為負(fù)。

(圖3：個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換后參考LPR)

下邊就是問(wèn)題的關(guān)鍵了，LPR未來(lái)的走向如何?

由上文的分析我們很簡(jiǎn)單的就能發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率“吃不吃虧”關(guān)鍵在于LPR未來(lái)的走向如何，假設(shè)未來(lái)LPR上浮到4.8%以上，那么新利率必將高于原利率;假設(shè)未來(lái)LPR下跌到4.8%以下，那么新利率必將低于原利率。

下面我們就從幾個(gè)方面分析下未來(lái)LPR的走向：

1.我國(guó)央行LPR值近期變動(dòng)情況：

(圖4：近期LPR變動(dòng)情況一覽)

從上圖我們發(fā)現(xiàn)，半年多以來(lái)，LPR實(shí)際呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)：2019年8月份LPR4.85%;11月份4.8%;2020年2月份LPR4.75%;最新LPR值為4.65%。

所以，如果能延續(xù)這一趨勢(shì)，那么LPR未來(lái)還有下降的空間。

2.國(guó)外利率水平與我國(guó)央行利率水平的對(duì)比

(圖5：部分代表性國(guó)家平均利率水平比較)

從上圖我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的利率水平對(duì)比同屬發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，利率水平是較低的，在與金磚五國(guó)的對(duì)比中，利率水平同樣較低，但是與發(fā)達(dá)的歐家相比，我國(guó)的利率水平明顯較高。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研判，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定體量，利率下行是必然趨勢(shì)，我國(guó)現(xiàn)在的利率水平明顯與其經(jīng)濟(jì)體量不相匹配，別忘了我國(guó)是僅次于的世界第二大經(jīng)濟(jì)體，最近幾年以來(lái)，我國(guó)GDP總量連續(xù)蟬聯(lián)世界第二的位置。

所以從這個(gè)角度而言，未來(lái)LPR下降還是大勢(shì)所趨。

3.疫情之后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

我國(guó)剛剛在第一季度經(jīng)歷了新冠疫情的沖擊，經(jīng)濟(jì)遭受一定程度的影響，當(dāng)前復(fù)產(chǎn)復(fù)工工作已經(jīng)全面展開(kāi)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇現(xiàn)在是主要工作之一。

那么從經(jīng)濟(jì)手段來(lái)講，保障復(fù)產(chǎn)復(fù)工工作的開(kāi)展具體的措施是哪幾項(xiàng)呢?其實(shí)就是采取寬松化的貨幣政策，其中就包含降息、降準(zhǔn)。

降息一方面有利于實(shí)體行業(yè)獲得更多的低成本資金，降低經(jīng)營(yíng)成本;另一方面可以到達(dá)引導(dǎo)消費(fèi)的目的，使得更多的儲(chǔ)戶不選擇將錢存在銀行賺取利息收益，而是拿來(lái)消費(fèi)，這樣便可通過(guò)“消費(fèi)”來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

所以，從疫情之后的大環(huán)境來(lái)說(shuō)，未來(lái)LPR也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

4.從目前的樓市行情來(lái)說(shuō)

可以這么說(shuō)，LRP之所以分為1年期和5年以上的期限，有一個(gè)原因就是為了更好的通過(guò)“利率手段”調(diào)控樓市。

(圖6：堅(jiān)持房住不炒的大方向不變)

比如：假設(shè)未來(lái)樓市有“炒房”的趨勢(shì)，那么即可上浮LPR便可達(dá)到一定的抑制效果，因?yàn)長(zhǎng)PR上漲則意味著資金成本上漲，那么炒房的成本自然也就水漲船高了;反之，假設(shè)未來(lái)樓市持續(xù)低迷，那么下調(diào)LPR便可降低買房的成本，自然就會(huì)推動(dòng)樓市火熱，達(dá)到去庫(kù)存的效果。

小結(jié)：

所以從以上幾個(gè)方面的分析來(lái)看，有幾個(gè)點(diǎn)是可以支撐LPR在未來(lái)下調(diào)的，但是話說(shuō)回來(lái)，我國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，LPR確實(shí)是市場(chǎng)化的，但是不可否認(rèn)的是，無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，都有一雙我們稱之為“看不見(jiàn)的大手”在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，我國(guó)也不例外，就像第4條說(shuō)的那樣，假設(shè)未來(lái)再次出現(xiàn)“炒房”的現(xiàn)象，那么未來(lái)LPR上浮是必然的，這樣以來(lái)實(shí)際選擇LPR是“得不償失”的。

但是，總體來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為，在國(guó)家堅(jiān)持的“房住不炒”的大政方針之下，未來(lái)再次大范圍出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象的可能性很小，因此LPR大概率上不會(huì)上浮，更不會(huì)大幅度上浮。

另一方面，房貸一般都是5-30年的長(zhǎng)期貸款，所以這么長(zhǎng)久的年限對(duì)于LPR預(yù)測(cè)來(lái)說(shuō)存在很大的難度，在我們看的見(jiàn)的未來(lái)5年里，LPR下行是大概率事件，但是5年之后呢?10年之后呢?這存在很大的變數(shù)!

個(gè)人建議：選擇固定利率還是LPR浮動(dòng)利率?

實(shí)際選擇固定利率還是浮動(dòng)利率本身就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的事情，每個(gè)人對(duì)于未來(lái)LPR走向的預(yù)判不同則選擇的方式自然不同，所以，到底如何選擇還得根據(jù)自己對(duì)于未來(lái)LPR走向的預(yù)判，這也正體現(xiàn)了“選擇”意味著“風(fēng)險(xiǎn)”的道理。

從我個(gè)人角度而言，我一直堅(jiān)守以下選擇原則：

1.原利率高于4.9%基準(zhǔn)利率的，建議轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率模式，這樣可以在可預(yù)見(jiàn)的幾年內(nèi)享受降息帶來(lái)的紅利，反正原利率本身就是上浮的，不如重新選擇一次。

2.原利率低于4.95%基準(zhǔn)利率的，越低越不要轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，因?yàn)楸旧砭鸵呀?jīng)享受到了利率下調(diào)的紅利了，沒(méi)有必要冒未來(lái)LPR漲跌不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.假設(shè)利率恰好為4.9%，那么可轉(zhuǎn)可不轉(zhuǎn)，意義不是很大。

4.假設(shè)剩余還款時(shí)長(zhǎng)在5年之內(nèi)，那么強(qiáng)烈建議轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，因?yàn)?年內(nèi)LPR的漲跌還是大體能預(yù)測(cè)到的，基本呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：寫在最后

以上就是我對(duì)LPR的分析還有對(duì)此題的解答了，總體而言，未來(lái)LPR漲跌短期內(nèi)大概率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，未來(lái)5年后比較難以預(yù)測(cè)。