“短期流動性將持續(xù)寬松”

7月23日，國務(wù)院常務(wù)會議要求財政金融政策協(xié)同發(fā)力，更有效服務(wù)實體經(jīng)濟，提出積極財政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，同時強調(diào)要保持宏觀政策穩(wěn)定，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，以保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

與此同時，7月23日，央行公告宣布，開展中期借貸便利(MLF)操作5020億元，當(dāng)日無逆回購操作。這已經(jīng)是一周內(nèi)，央行第二次進行MLF操作，7月18日，央行窗口指導(dǎo)銀行，將額外給予MLF資金，用于支持貸款投放和信用債投資。中信證券固收團隊統(tǒng)計，兩個月以來通過MLF操作已累計凈投放9055億元。

在此之前，7月17日上午，銀保監(jiān)會召開疏通貨幣政策傳導(dǎo)機制、做好民營企業(yè)和小微企業(yè)融資服務(wù)座談會。會議表示，大中型銀行要充分發(fā)揮“頭雁”效應(yīng)，加大信貸投放力度。

一系列消息疊加被市場解讀為宏觀政策將走向全面寬松，股市也因此出現(xiàn)強勢反彈，7月24日，上證指數(shù)漲46點，重返2900點上方。

包括中信固收團隊認(rèn)為，短期流動性環(huán)境將持續(xù)寬松，市場分析人士認(rèn)為，近期一系列表態(tài)和操作表明政策正在轉(zhuǎn)向?qū)捤?。在此背景下，房地產(chǎn)市場被認(rèn)為將蠢蠢欲動。

北京有銀行網(wǎng)點首套房貸利率上浮40%

房地產(chǎn)調(diào)控不放松

而另一方面，房地產(chǎn)市場調(diào)控并未有放松的跡象。

媒體報道顯示，深圳四大銀行首二套房利率全上調(diào)。中農(nóng)工建四大國有銀行和大部分股份行在深圳房貸市場的首套房利率和二套房利率分別上浮至15%和20%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，當(dāng)前此類房貸利率上調(diào)說明深圳樓市不僅沒有放松，反而有收緊的可能。這也體現(xiàn)了當(dāng)前部分“政策放松論”的市場預(yù)期下，深圳做出的一個表現(xiàn)。不只是深圳，近期福州首套房房貸利率普遍從基準(zhǔn)利率上浮15%。

從北京的情況來看，理財幫7月26日走訪發(fā)現(xiàn)，北京個別銀行網(wǎng)點的首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮40%，也有銀行的部分網(wǎng)點首套房房貸利率上浮30%。

此外，有多家銀行表示額度緊張，有銀行暫停辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，也有銀行表示“可以辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，但需要等待較長時間”。

不過，目前首套房房貸利率主流仍是基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房房貸利率主流仍是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

與此同時，不斷有政府部門表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

近日，關(guān)于北京商辦政策是否要放松的傳言又起，個別商辦項目開發(fā)商也通過推薦客戶注冊公司等“打擦邊球”的方式規(guī)避限購。

7月25日，北京市房山區(qū)住建委通報了3起違規(guī)行為，并宣布昨日起至8月25日啟動為期1個月的商辦類項目專項整治，嚴(yán)查無證售房等8類違法違規(guī)行為。

北京市市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京對商辦類項目的調(diào)控政策沒有放松的意思，如果開發(fā)商仍存在違規(guī)行為，將暫停其在全市項目的網(wǎng)上簽約資格。

上海市市長應(yīng)勇近期表態(tài)，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。堅持“一個定位”“兩個不是權(quán)宜之計”不動搖，堅持限購限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

據(jù)悉，今年上半年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。

“一松一緊” 房價上漲還是下跌?

一方面，外部環(huán)境正在變得寬松，另一方面，房地產(chǎn)政策依然在收緊。在這“一松一緊”下，房價將走向何方?

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，目前的宏觀政策是一種相對的放松，對房地產(chǎn)市場影響不大。

“此次，國家是有針對性的定向調(diào)控，而不是大水漫灌式的調(diào)控。可以說，政策希望對實體經(jīng)濟的流動性放松，而沒有對房地產(chǎn)市場做這個打算，資金難以流入房地產(chǎn)市場。”

而對于房貸利率上行的現(xiàn)象，江瀚認(rèn)為，房貸這種長期類型貸的利率上浮會成為大概率事件。

“松的是宏觀、緊的是微觀。宏觀給實體經(jīng)濟輸血，緊的是房地產(chǎn)，給房地產(chǎn)調(diào)控，而這正是國家的策略。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說，比如，近期不斷有城市推出‘禁止企業(yè)買房’的政策，也就是說，把從宏觀經(jīng)濟放下的流動性到企業(yè)，不讓企業(yè)把它引入房地產(chǎn)，這就是國家的策略。

7月2日，上海出臺規(guī)范企業(yè)購房的暫行規(guī)定。規(guī)定要求，自7月3日起，企業(yè)在上海市購買商品住房必須同時滿足設(shè)立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件(已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業(yè)除外)。同時，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

此前，今年6月24日、25日、26日，西安、長沙、杭州相繼出臺了暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房的政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在當(dāng)下嚴(yán)格調(diào)控下，房價持續(xù)上漲，很多人因為限購沒有購房資格，而用公司名義買住宅沒有限購的規(guī)定。

對于下半年的房地產(chǎn)市場，江瀚表示，整體看下半年房地產(chǎn)市場處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。此外，房貸利率上行將是大概率事件，“各地會跟隨深圳、北京等地上調(diào)房貸利率”。

嚴(yán)躍進表示，對于北京樓市來說，下半年也容易上漲，因為本身也沒有明顯下跌了。

“對于北京此類樓市情況來說，充分說明了一點，未來價格方面還是需要把控的。當(dāng)然需要看到，若是后續(xù)銀行貸款的空間增大，單純房貸方面看，也不一定會收緊，部分銀行會根據(jù)實際情況進行放松。”嚴(yán)躍進說。