經(jīng)歷了去年房貸“錢緊”的磨礪，許多購(gòu)房者原本寄望著新年伊始能松快一下，但不成想，今年各家銀行對(duì)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)態(tài)度并未改觀，甚至還更加謹(jǐn)慎了。近日，中信銀行(601998,股吧)宣布從3月起暫停北京地區(qū)200萬(wàn)元以上個(gè)人住房抵押貸業(yè)務(wù)的消息，更是猶如一枚深水炸彈，引爆原本就氣氛緊張的房貸市場(chǎng)。

對(duì)此，中信銀行房貸業(yè)務(wù)部門緊急安撫市場(chǎng)，明確表示此次是“對(duì)房抵個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的額度進(jìn)行了適當(dāng)?shù)目刂?，個(gè)人住房按揭貸款政策未作調(diào)整，該項(xiàng)調(diào)整不會(huì)影響北京市居民及企業(yè)的正常購(gòu)房信貸需求。”

雖然中信銀行調(diào)整的是住房抵押貸款，不是房貸按揭，但這也是在房地產(chǎn)調(diào)整的大背景下進(jìn)行的。該行相關(guān)人士向《投資者報(bào)》記者表示，在“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位下，該行調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)的審批政策，確保其信貸資金真實(shí)用于個(gè)人客戶的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生活消費(fèi)，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那么房貸按揭業(yè)務(wù)究竟怎么樣了呢?3月8日，《投資者報(bào)》記者走訪深圳多家銀行了解到，今年以來，各銀行房貸額度持續(xù)收緊，房貸利率依舊繼續(xù)上浮，甚至首套房相對(duì)二套房貸款都沒有優(yōu)惠了。

房貸利率繼續(xù)上行

“我們行房貸按揭目前是在基準(zhǔn)利率(4.9%)基礎(chǔ)上上浮20%，首套房與二套房執(zhí)行同樣的上浮標(biāo)準(zhǔn)，算下來利率是5.88%。”光大銀行(601818,股吧)位于深圳的一家分行網(wǎng)點(diǎn)工作人員向記者表示，雖然利率較高，但是放款很快，大約一到兩周就可以放款。

“如果不愿意等，就要接受高利率。”上述工作人員表示，盡管有的銀行利率上浮較少，但是放款速度可能很慢，這對(duì)于購(gòu)房者，尤其是“賣一買一”的改善型購(gòu)房者來說，同樣會(huì)帶來麻煩。

無獨(dú)有偶，同樣上浮20%的還有民生銀行(600016,股吧)，該行不區(qū)分首套房還是二套房，均執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，放款時(shí)間為一到兩個(gè)月。而去年年底，該行首套房利率上浮僅為10%。

不過，四大國(guó)有銀行和招商、平安、中信等更多銀行的首套房貸款還都是利率上浮10%至5.39%，只是放款時(shí)間在半年左右。“即使現(xiàn)在辦理，也要排到今年7、8月了。”招商銀行(600036,股吧)一位工作人員表示。

平均利率上浮較去年年末有所上升以及首套房?jī)?yōu)勢(shì)不在成為今年年初深圳房貸按揭的兩個(gè)特點(diǎn)。對(duì)此，有剛需人士認(rèn)為，多家銀行今年年后開始執(zhí)行首套房與二套房一樣的上浮利率，調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)也“誤傷”剛需，本來希望年初銀行額度能寬松些，利率能夠有所下調(diào)，沒想到越等越高。

政策調(diào)控為主因

記者走訪多家深圳地區(qū)銀行零售信貸部門了解到，政策調(diào)控成為今年年初就上調(diào)利率的重要原因。“你可以理解為房貸額度相當(dāng)于一個(gè)大水池，之前都是滿滿的，現(xiàn)在政策上安了道水閘，池子里的水變少了，當(dāng)然就要提高利率了。”中國(guó)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理向記者表示。

專家的觀點(diǎn)也印證了這一說法，融360方面分析人士向《投資者報(bào)》記者表示，從宏觀方面看，今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中關(guān)于貨幣政策的表述，不再設(shè)定M2(廣義貨幣，反映現(xiàn)實(shí)與潛在的購(gòu)買力)增速目標(biāo)，而強(qiáng)調(diào)松緊適度，這說明未來M2增速或有可能保持低增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，反而更加注重利率等方面的價(jià)格型調(diào)控。

此外也有人士分析稱，不設(shè)M2增長(zhǎng)目標(biāo)意味著政策要進(jìn)一步推進(jìn)去杠桿。

值得注意的是，關(guān)于居民杠桿率的問題，從2016年的鼓勵(lì)發(fā)展住房貸款，到最近銀監(jiān)會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)中提到“抑制居民杠桿率”，而我國(guó)的個(gè)人住房貸款占居民貸款的主要部分，因此可以看出，目前監(jiān)管層面對(duì)房貸的寬松態(tài)度已經(jīng)大不如從前。

根據(jù)國(guó)際清算銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年二季度，國(guó)內(nèi)居民部門杠桿率近47%，到了同年12月，國(guó)內(nèi)居民個(gè)人住房貸款余額近22萬(wàn)億元，疊加住房公積金貸款余額4.5萬(wàn)億元，合計(jì)26萬(wàn)億元,占居民部門債務(wù)總額的比例已提高到57%。

浙商證券分析師趙翔分析稱，居民杠桿率上升背后的根本原因主要在于購(gòu)房需求這兩年得到了明顯的釋放，在樓市調(diào)控政策之下，購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，大量資金通過其他渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致。

中國(guó)人民銀行深圳市中心支行數(shù)據(jù)顯示，盡管利率上浮明顯，2018年1月，深圳以住房按揭貸款為主的居民中長(zhǎng)期貸款增加287億元，同比多增69億元。

“由于購(gòu)房貸款以外的因素導(dǎo)致的居民杠桿率快速上升，其背后的原因主要也是在2017 年，多地重啟多重調(diào)控政策之后，違規(guī)資金以各類消費(fèi)貸的形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”趙翔表示。

銀行資金成本也是原因

除政策引導(dǎo)外，位于深圳市福田區(qū)的某國(guó)有大行支行個(gè)貸經(jīng)理告訴《投資者報(bào)》記者，銀行對(duì)收益的考慮也是促使利率上行的原因。

融360分析人士表示，銀行推出房貸業(yè)務(wù)必然會(huì)考慮資金成本問題，2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯(lián)儲(chǔ)加息的可能性極大，我國(guó)央行也極有可能隨之用公開市場(chǎng)操作來調(diào)節(jié)利率，彼時(shí)銀行的資金成本會(huì)上升，需要從房貸利率等方面尋求彌補(bǔ)。此外，隨著“租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)政策實(shí)行，租房產(chǎn)品的政策紅利開始顯現(xiàn)，各大銀行開始往租房貸款方面分流資金，這就間接削弱了購(gòu)房貸款方面的供給能力。

顧及綜合成本但又不能舍棄房貸這塊“香餑餑”，也有銀行開始動(dòng)起了腦筋。興業(yè)銀行(601166,股吧)一位工作人員向《投資者報(bào)》記者表示，該行首套房利率有10%、15%兩個(gè)上浮標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇10%，需要購(gòu)買其銀行代銷的企業(yè)年金的保險(xiǎn)，如果不購(gòu)買，就實(shí)行上浮15%的利率。

類似地，記者也了解到，深圳地區(qū)的北京銀行(601169,股吧)雖然可以提供上浮10%利率的房貸，但有購(gòu)買該行50萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品的附加條件。

對(duì)于未來房貸按揭利率的走勢(shì)，受訪銀行信貸部門則均不予預(yù)測(cè)。“未來一切皆有可能，主要還是看政策的調(diào)整程度。從穩(wěn)房?jī)r(jià)來看，政策收緊的可能性比較大，但誰(shuí)也不能說利率會(huì)一直走高。”一位個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在被說誤傷“剛需”也是沒有辦法